【正文】 .煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 則 1一、項目概述 1二、項目編制依據(jù)、原則及范圍 1三、項目承辦單位簡介 3四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項目建設(shè)背景與必要性 6一、項目建設(shè)背景 6二、項目建設(shè)的必要性 6第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 9一、項目建設(shè)規(guī)模 9二、項目建設(shè)內(nèi)容 9第四章 中國卷煙市場特征及發(fā)展趨勢分析 10一、中國卷煙市場新特征 10二、中國卷煙市場的發(fā)展趨勢分析 13第五章 項目選址與建設(shè)條件 17一、場址所在位置現(xiàn)狀 17二、自然條件 17三、環(huán)境條件 21第六章 工程技術(shù)方案 23一、設(shè)計原則 23二、總圖布置 24三、土建工程 25四、分配方案 27第七章 公用工程和輔助設(shè)施 28一、給排水 28二、供配電 30三、弱電系統(tǒng) 32第八章 環(huán)保、安全衛(wèi)生及消防 33一、環(huán)境保護 33二、安全衛(wèi)生 37三、消防 38第九章 節(jié)能方案分析 40一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 40二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 41三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 41第十章 項目組織管理 48一、項目實施計劃 48二、項目組織管理 49第十一章 工程招標(biāo)方案 53一、工程招標(biāo) 53二、招標(biāo)基本情況表 55第十二章 投資估算與資金籌措 56一、估算依據(jù) 56二、估算條件 56三、估算范圍 56四、建設(shè)投資 56五、資金籌措方案 57第十三章 綜合分析評價 58一、經(jīng)濟效益分析評價 58二、社會影響分析評價 58三、互適性分析 59四、社會風(fēng)險分析 59五、結(jié)論 60..第一章 總 則一、項目概述（一）項目名稱：煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目（二）項目選址：某某縣政務(wù)新區(qū)（三）項目性質(zhì)：新建（四）項目承辦單位：某某縣煙草專賣局（五）項目法人代表：XX（六）項目可研編制單位：某某縣工程研究所二、項目編制依據(jù)、原則及范圍（一）編制依據(jù)《安徽省煙草行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》《**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《投資項目可行性研究指南》建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 GB50057火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50116民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 GB501761993建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ161987（2001版）建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GBJ140卷煙儲存保管方法 YC00061992項目單位提供編制可研報告的基礎(chǔ)資料（二）編制原則按照國家煙草專賣局“符合流向、方便交售、相對集中、功能齊全、便于管理、合理規(guī)劃”的原則，對建設(shè)工程進行合理規(guī)劃布局調(diào)整，立足現(xiàn)實，著眼發(fā)展。以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高水平、高質(zhì)量為主要特征，堅持“以人為本”的原則，考慮主體工程功能和設(shè)施的先進性，充分滿足煙草局綜合業(yè)務(wù)用房規(guī)范要求，應(yīng)用現(xiàn)代規(guī)劃、設(shè)計手段，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計，建成高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化綜合樓，注重建筑造型，體現(xiàn)煙草建筑簡潔明快、美觀清新、富有時代感的新型煙草局建筑的形象。合理確定工程系統(tǒng)方案，注重工程建設(shè)的科技含量，利用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，節(jié)約用地，節(jié)省材料，節(jié)約投資，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料。充分考慮使用功能，堅持“安全第一”的原則，保證每個教室的采光通風(fēng)、互不干擾；并最大程度地保證職工的疏散安全、防火安全與結(jié)構(gòu)安全，嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定。做到環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防等與主體工程同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展。遵守國家的環(huán)境保護法規(guī)和地方的環(huán)保有關(guān)規(guī)定，對“三廢”進行處理并達到規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（三）項目研究范圍在對內(nèi)外部環(huán)境進行分析和研究的基礎(chǔ)上，論證項目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案，制定項目實施計劃，估算項目投資，進行社會經(jīng)濟效益分析，并提出項目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論性意見，以供有關(guān)部門進行決策。研究范圍主要包括：項目提出的背景及建設(shè)的必要性；市場分析；項目建設(shè)條件；工程技術(shù)方案；環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能等方面的措施；項目組織機構(gòu)、實施計劃；投資估算與資金籌措；效益分析；可行性研究結(jié)論與建議。三、項目承辦單位簡介（一）內(nèi)設(shè)機構(gòu)及工作職能內(nèi)設(shè)機構(gòu)辦公室、專賣監(jiān)督管理科、營銷服務(wù)科、安保行政科工作職能（1）負責(zé)辦理本級煙草專賣局職能權(quán)限范圍內(nèi)的有關(guān)工作，組織宣傳貫徹國家煙草專賣法律、法規(guī)和規(guī)章。（2）根據(jù)國家煙草專賣法、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)政策和上級批示擬訂本地?zé)煵輰Ｙu管理和行業(yè)內(nèi)部管理的具體規(guī)章制度和辦法。（3）在權(quán)限范圍內(nèi)組織、審核、發(fā)放煙草專賣許可證及其它專賣證件發(fā)放及具體管理辦法。（4）依照《煙草專賣行政處罰程序規(guī)定》負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)違法案件的查處工作，管理行政罰沒款及其物品和收繳、上交、入庫、保管工作。（5）在全縣范圍內(nèi)進一步完善卷煙營銷網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系，提高客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。（6）負責(zé)每日貨源分配，監(jiān)控市場變化、及時調(diào)整分配策略。（7）做好全縣卷煙需求預(yù)測及品牌培育工作，組織開展卷煙新產(chǎn)品的宣傳、推廣工作； （8）負責(zé)全縣卷煙配送工作。（9）完成縣委、縣政府和上級主管部門下達的其它工作任務(wù)。（二）辦公現(xiàn)狀某某縣縣局、營銷部辦公樓建于1987年，屬磚混結(jié)構(gòu)；配送卷煙倉庫是煙棉分離時期遺留改建的、屬磚木結(jié)構(gòu)，卷煙倉庫與辦公區(qū)分離管理。目前卷煙倉庫和辦公樓主體結(jié)構(gòu)陳舊，部分房屋出現(xiàn)裂縫、變形，縣局配送卷煙中轉(zhuǎn)庫不能滿足使用要求，無停車場，至今在外租使用。機關(guān)辦公樓外墻局部砂漿剝落，砌體風(fēng)化，粉刷空鼓，屋面瀝青防水，卷材老化，屋面及墻體滲漏，室內(nèi)墻體局部陰潮、發(fā)霉，衛(wèi)生間下水堵塞、滲漏，基礎(chǔ)底層下沉墻角裂縫，二到三層陽臺不同部位出現(xiàn)多道裂縫，局部構(gòu)件出現(xiàn)裂紋和變形，電路布局不合理，雖經(jīng)大小多次修理，但不能滿足正常使用要求，2010年9月15日通過某某縣房屋安全鑒定部門檢測鑒定，縣局、營銷部辦公樓已無加固維修使用價值。為營造良好的工作環(huán)境，有效保障企業(yè)各項工作的正常運轉(zhuǎn)，同時隨著某某縣縣委、縣政府“東向發(fā)展、工業(yè)立縣、產(chǎn)業(yè)強縣和科教興縣”戰(zhàn)略的大力實施，地方經(jīng)濟的進一步發(fā)展，我局、營銷部綜合辦公環(huán)境與地方辦公條件不相適應(yīng)的狀況就更加凸顯。新建某某縣縣局、營銷部綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房已迫在眉睫、刻不容緩。（三）經(jīng)營狀況某某縣煙草局2008年、2009年、2010年卷煙銷售量、銷售金額、利稅分別為3135箱、5400萬元；32176箱、5800萬元；33150箱、6100萬元。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1廠區(qū)占地面積公頃用途為商服2項目計劃總投資萬元15003投資強度萬元/公頃13644規(guī)劃容積率5建筑密度%35第二章 項目建設(shè)背景與必要性一、項目建設(shè)背景國家工信部領(lǐng)導(dǎo)指出，煙草行業(yè)要深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持走中國特色新型工業(yè)化道路，繼續(xù)嚴(yán)格控制煙葉生產(chǎn)規(guī)模，全面推進“卷煙上水平”工作，著力調(diào)整煙草產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更加注重轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，切實提高運行質(zhì)量和效益，努力實現(xiàn)又好又快發(fā)展。一是要著力推動發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，努力保持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；二是努力保持煙葉生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展；三是全面加強質(zhì)量品牌建設(shè)，提高行業(yè)整體競爭實力；四是切實加強煙草專賣管理，努力保持良好的市場秩序；五是進一步加強行業(yè)黨的建設(shè)和隊伍建設(shè)，努力發(fā)揮廣大干部職工的積極性、主動性和創(chuàng)造性。國家實施“卷煙上水平”、“服務(wù)上檔次”的戰(zhàn)略的實施，給整個煙草專賣工作提出了新的要求。在這一大潮中，對全社會來說，煙草行業(yè)必須強化服務(wù)品牌建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。在行業(yè)內(nèi)部來說，某某縣煙草專賣局必須加強自身建設(shè)，包括服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和干部職工隊伍建設(shè)，以提高競爭力，適應(yīng)某某縣經(jīng)濟社會和人民生活水平提高的需要。二、項目建設(shè)的必要性適應(yīng)某某縣城市建設(shè)的需要隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，某某縣城市圈逐漸擴大，中心城區(qū)道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施不足。與即將建成的政務(wù)新區(qū)難以形成有效的交通及功能組織，南北分離進出，對交通聯(lián)系，功能布局造成分割。某某縣人民政府為突出“兩型”社會試驗區(qū)建設(shè)，結(jié)合某某縣城市總體規(guī)劃（20082020）部署和某某縣汽車客運總站，宿徐城際列車站、徐鄭高鐵站的建設(shè)需要，重點打造政務(wù)新區(qū)，推進城市功能完善、交通功能提升和環(huán)境品質(zhì)改善。使某某縣成為書畫之鄉(xiāng)特色、歷史人文特色的生態(tài)宜居城市。按照某某縣縣委、縣政府的戰(zhàn)備部署，西部新城區(qū)的建設(shè)已于2009年實施水、電、路、氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。某某縣的政治、文化中心將在西部新城區(qū)形成，縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)“四大家”機關(guān)以及縣直主要部門將按照某某縣總體規(guī)劃的要求逐步搬遷至新區(qū)。煙草企業(yè)已受到了縣委、縣政府的高度重視，某某縣人民政府辦公室2010年10月解決了某某縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房的土地問題，要求項目單位在2011年底以前開始建設(shè)?？h規(guī)劃部門已于2011年2月出具選址意見書。本項目的建設(shè)適應(yīng)了某某縣城市建設(shè)的需要。適應(yīng)地方經(jīng)濟發(fā)展的需要2010年，某某縣生產(chǎn)總值完成110億元，其中，一產(chǎn)業(yè)130億元，二產(chǎn)業(yè)50億元。農(nóng)民人均純收入4840元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25000元。本項目的建設(shè)將適應(yīng)某某縣經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高。適應(yīng)行業(yè)整體發(fā)展的需要近幾年來，煙草行業(yè)發(fā)展很快，某某縣煙草行業(yè)經(jīng)營業(yè)績以10%以上的速度遞增。全國整個行業(yè)根據(jù)國家部委領(lǐng)導(dǎo)“卷煙上水平”、“服務(wù)上檔次”的要求，都制定了“市場營銷創(chuàng)一流、市場監(jiān)管創(chuàng)一流、內(nèi)部監(jiān)管創(chuàng)一流、基礎(chǔ)管理創(chuàng)一流、隊伍建設(shè)創(chuàng)一流，文化建設(shè)創(chuàng)一流”的工作實施方案。要適應(yīng)行業(yè)整體發(fā)展的需要，就必須搞好服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。本項目的建設(shè)正是適應(yīng)了這一需要。項目建設(shè)有利于整合資源、加強內(nèi)部管理項目建成后，可以將配送分庫、專賣執(zhí)法、綜合辦公場所整合在一起，從是高辦公效率，提高卷煙商品保管安全系數(shù)。為樹立良好的煙草形象，建立起與地方辦公條件相適應(yīng)的辦公場所以及與現(xiàn)代物流相適應(yīng)的配套設(shè)施。根據(jù)某某縣局辦公的實際情況，并經(jīng)**市局（公司）辦公會議研究，擬新建某某縣縣局綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房，將縣局、營銷部和配送分庫整合到一起。建設(shè)培訓(xùn)基地、提升干部職工素質(zhì)的需要目前，項目單位由于受場地設(shè)施的制約，企業(yè)無固定培訓(xùn)基地，員工教育培訓(xùn)硬件設(shè)施差，文化娛樂設(shè)施基本上沒有。建設(shè)本項目，有利于解決干部職工的培訓(xùn)和娛樂硬件，以提高干部職工的綜合。第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容一、項目建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃占地面積14298平方米（），總建筑面積3450平方米，總投資1580萬元。二、項目建設(shè)內(nèi)容（一）土建工程綜合辦公樓 2400平方米專賣行政執(zhí)法用房 500平方米卷煙配送倉庫 400平方米其它輔助用房 150平方米（二）設(shè)施設(shè)備室內(nèi)裝修室外裝飾辦公、倉儲設(shè)施、設(shè)備供水、供電、消防設(shè)施、設(shè)備圍墻（1435平方米）及大門院內(nèi)硬化、美化道路（三）其它工程土地購置土地平整前期工作費材料漲價預(yù)備金第四章 中國卷煙市場特征及發(fā)展趨勢分析一、中國卷煙市場新特征中國卷煙市場上的大企業(yè)、大品牌已初見端倪，但大市場的建設(shè)還有待加強。到2009年底，中國煙草以紅塔、紅云和紅河為核心的“滇系”，以京、津、滬三家煙草企業(yè)整合成的“滬系”，以長沙、常德煙廠為代表的“湘系”的“三系”格局已基本形成。中國煙草已經(jīng)擁有年產(chǎn)量超過200萬箱的卷煙企業(yè)5家，分別為紅塔集團、紅云集團、武煙集團、黃果樹煙草集團、上海煙草集團；打造了產(chǎn)量超過百萬箱的五大品牌：白沙、紅梅、紅河、紅金龍、哈德門；%，已經(jīng)由小品牌混戰(zhàn)的局面走向大品牌與大品牌的角逐?？梢哉f，大品牌、大企業(yè)的成長非常迅速，已初見端倪。但是，統(tǒng)一、有序、開放、公平的卷煙大市場的建立仍然有待時日。在2010年下半年卷煙交易中，在有成交的52家卷煙企業(yè)中，其產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)覆蓋全國所有33個省市的企業(yè)只有四個，分別是紅塔、紅云、紅河、上海；能夠?qū)崿F(xiàn)覆蓋16個省市以上的企業(yè)有30個；有7個企業(yè)的產(chǎn)品只在省內(nèi)銷售。2