【正文】 九宮山XX山船埠入口綜合服務區(qū)建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 2第一節(jié) 項目背景 2第二節(jié) 項目概況 5第三節(jié) 研究的主要結(jié)論與建議 9第二章 九宮山XX山旅游資源簡介 10第三章 旅游市場分析及預測 16第一節(jié) 旅游客源市場現(xiàn)狀分析 16第二節(jié) 風景區(qū)目標客源市場定位 29第三節(jié) 風景區(qū)市場規(guī)模預測 34第四章 建設內(nèi)容、規(guī)模 39第一節(jié) 本項目使用需求分析及定位 39第二節(jié) 本項目建設規(guī)模和內(nèi)容的測算 39第五章 項目選址 43第一節(jié) 項目的選址及分析評價 43第二節(jié) 土地的獲取 45第六章 建設方案規(guī)劃與設計 47第一節(jié) 總體規(guī)劃原則和構(gòu)思 47第二節(jié) 總平面設計 51第三節(jié) 建筑結(jié)構(gòu)設計 59第四節(jié) 市政設施規(guī)劃 64第七章 節(jié)能節(jié)水和資源利用 71第八章 環(huán)境影響分析與保護 74第九章 安全與消防 82第十章 項目建設與管理 85第一節(jié) 建設項目組織管理 85第二節(jié) 項目實施進度安排 86第三節(jié) 工程招投標 88第十一章 項目運營方案 89第十二一章 總投資估算及資金籌措 93第十二章 財務評價及風險分析 97第十三章 結(jié)論與建議 97附表：附件：第一章 總論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱九宮山XX山船埠入口綜合服務區(qū)建設項目二、項目建設性質(zhì) 征地新建三、項目建設單位及簡介本項目的建設單位為湖北省九宮山XX山旅游開發(fā)有限公司，該公司由湖北省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司、通山縣政府共同出資組建。，該公司遵循“政府引導、市場化運作”的基本原則，努力提升九宮山XX山的旅游競爭力、影響力和帶動力，推進九宮山XX山景區(qū)“由行政接待向市場化經(jīng)營轉(zhuǎn)變、由夏季避暑向四季旅游轉(zhuǎn)變、由區(qū)域性景區(qū)向全國知名景區(qū)轉(zhuǎn)變”。力爭通過三到五年的時間，將九宮山XX山打造成為國家5A級景區(qū)和全國知名的旅游目的地。通過規(guī)劃和策劃，以“重塑九宮山XX山、再造九宮山XX山，打造中國最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成：一是依托“一鎮(zhèn)八區(qū)”， 打造“一環(huán)三線”。“一鎮(zhèn)”即將云中湖建設為風情獨特的山地度假小鎮(zhèn)；八區(qū)即重點打造提升八個特色各異的旅游景區(qū)，包括中港、云中湖、銅鼓包、石龍峽、金雞谷、闖王陵、老鴉尖、太陽山景區(qū)?！耙画h(huán)”是指景區(qū)山上公路與山下公路對接，圍繞云中湖，形成旅游大環(huán)線。三線即以船埠入口區(qū)為起點，聯(lián)動銀河谷景區(qū)，包含中港以及沿線景點，至云中湖景區(qū)，并以云中湖為核心，發(fā)散至銅鼓包景區(qū)、石龍峽景區(qū)形成東部旅游線路；以闖王陵為起點，經(jīng)金雞谷、老鴉尖景區(qū)，最終延伸至銅鼓包景區(qū)，形成中部旅游線路；以太陽山林場為中心，形成西部旅游線路。二是完善“一主三輔”，重點建設六大項目。“一主三輔”入口服務體系，即在船埠建設主游客中心——九宮山XX山入口綜合服務區(qū)；在金雞谷、一天門、太陽山等次入口建設三個輔助游客中心。重點推進船埠入口綜合服務區(qū)、云中湖度假小鎮(zhèn)、云中湖索道、船埠（中港、內(nèi)港、東港）旅游新村、環(huán)九宮山XX山旅游公路、八大景區(qū)提升6大重點項目建設。四、可行性研究報告編制依據(jù)《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)意見》的通知2.《旅游規(guī)劃通則》GB/T189712003，2003年 中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布；3.《九宮山XX山風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》（1998—2010年） 同濟大學；4.《九宮山XX山國家級自然保護區(qū)總體規(guī)劃》（1997—2015年）國家林業(yè)局調(diào)查規(guī)劃設計院；5.《通山縣總體規(guī)劃(19962020年)》通山縣規(guī)劃土地管理局；6.《湖北省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》2003年；7.《旅游區(qū)(點)質(zhì)量等級的劃分與評定》；湖北省旅游業(yè)發(fā)展“十五”計劃和2012020年遠景目標綱要；《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》(GB5028998)《九宮山XX山船埠入口綜合服務區(qū)控制性詳細規(guī)劃暨重點地塊修建性詳細規(guī)劃》1其他有關的法律、法規(guī)、規(guī)范和相關的調(diào)研資料。1委托合同及其他相關資料五、可行性研究報告研究范圍在《九宮山XX山船埠入口綜合服務區(qū)控制性詳細規(guī)劃暨重點地塊修建性詳細規(guī)劃》報告中，分別按三個層次和范圍來規(guī)劃建設。其中第一層次按“入口綜合服務區(qū)概念規(guī)劃范圍以現(xiàn)狀船埠村為中心包括周邊河流山脈約800公頃土地面積”來規(guī)劃建設；第二層次“入口綜合服務區(qū)控制性詳細規(guī)劃范圍為現(xiàn)狀船埠村及其周邊河流、農(nóng)田約90公頃用地范圍”來規(guī)劃建設；第三層次按“入口綜合服務區(qū)修建性詳細規(guī)劃范圍為船埠村及附近現(xiàn)狀河流與東部山脈圍合約273畝用地范圍”規(guī)劃建設。本報告以第三層次規(guī)劃范圍內(nèi)為主要研究內(nèi)容編制項目可行性研究報告。詳見下圖：六、新建的理由 一是風景名勝區(qū)規(guī)劃的要求，在船埠村建設綜合服務中心；二是自駕游的興起，在旅游旺季時，云中湖地區(qū)車滿為患，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞；三是大量車輛進入云中湖地區(qū)，加大了云中湖地區(qū)的噪音和空氣污染。根據(jù)《九宮山XX山旅游發(fā)展總體規(guī)劃》方案，通過在船埠村建設綜合服務中心，配套建設大型停車場和游客換乘中心，外部車輛進入船埠入口服務區(qū)停車場后均換乘景區(qū)內(nèi)部的環(huán)保車輛，游覽景區(qū)各景點，以徹底解決旅游景區(qū)存在的上述矛盾。第二節(jié) 項目概況一、項目建設地點 本項目選址在九宮山XX山船埠村，具體位置詳見下圖：二、項目建設目標 本項目將緊扣九宮山XX山休閑度假旅游發(fā)展戰(zhàn)略，充分結(jié)合項目建設區(qū)高低起伏、錯落有致的地形、自然水體和山體等環(huán)境要素，兼顧旅游綜合入口的功能需求，巧妙融合避暑勝地、英雄九宮、佛道勝地、生態(tài)九宮、溫泉之鄉(xiāng)、楠竹之鄉(xiāng)的地域特質(zhì)，精心打造出中國一流的風景入口綜合服務區(qū)；中國一流的生態(tài)換乘轉(zhuǎn)移中心；中國一流的旅游服務綜合體。最終形成九宮山XX山風景區(qū)“一主三輔”入口服務體系，（即船埠主游客中心——九宮山XX山入口綜合服務區(qū)；金雞谷、一天門、太陽山三個次入口輔助游客中心。）三、項目功能定位作為九宮山XX山風景區(qū)游客的主集散基地，其擔負的主要功能為大部分（約70%）九宮山XX山風景區(qū)的入口人流集散和換乘功能；九宮山XX山風景區(qū)冬季旅游的主要旅游目的，集休閑、觀光、度假、科普教育等多種功能為一體，是以自然風光觀賞為主，輔以人文景觀的旅游目的地。四、建設規(guī)模、內(nèi)容和標準建設標準：按我國5A級景區(qū)入口綜合服務區(qū)的標準規(guī)劃建設 項目建設規(guī)模：本項目新增建設用地182161平方米（折合273畝）。主要建設景區(qū)游客服務中心、員工活動中心、生態(tài)停車場、游客換乘中心、民俗風情街及綠化景觀工程。合計建筑物總面積 22766平方米，形成年最大接待60萬游客出入景區(qū)的綜合服務能力。項目建設內(nèi)容：項目主要建設旅游綜合服務區(qū)、商業(yè)服務街區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)三大功能服務區(qū)，建設內(nèi)容如下表：項目主要建設內(nèi)容一覽表序號功能分區(qū)層/棟數(shù)用地面積（平方米） 建筑總面積（m2) 結(jié)構(gòu)類型服務能力一旅游綜合服務區(qū)　 　1游客服務中心一棟 　78446960框架二層高峰接待能力為2萬人/天2綠色生態(tài)停車場92106大型車位位285個；小型車位714個3員工活動中心一棟層8431360框架二層4游客換乘車場8000C30地坪100車位二民俗風情土特產(chǎn)商業(yè)街1309414446一層鄂南民居三噴泉廣場6000四室外綠化工程54274含游園等室外綠化景觀工程合計　18216122766　　 五、項目投入總資金及資金籌措 本項目總投資包括建設投資、建設期利息與流動資金， 具體明細詳見下表序號項目名稱金額（萬元）占投資比例（%）一工程費用%二建設工程其他費用）%三預備費%四建設投資合計五建設期利息0六流動資金0 七總投資100%資金籌措：1；申請政府旅游發(fā)展補助專項資金1000萬元六、建設時間安排根據(jù)本報告建設方案和現(xiàn)場建設條件，參照國內(nèi)類似工程的施工安排，初步預計本項目一其工程工期2年（2011年1月至2012年12月），其中半年的施工準備期，一年半的施工期。第三節(jié) 研究的主要結(jié)論與建議一、結(jié)論本項目是完善九宮山XX山旅游服務設施的力作，也是鄂西生態(tài)文化旅游圈會議確定的重點建設工程，與通山縣政府提出的“旅游興縣”戰(zhàn)略定位高度契合。隨著本項目的建設，將極大改善景旅游服務設施與景觀，促進當?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大繁榮，提升旅游景區(qū)招商引資品質(zhì)和形象，同時也帶來當?shù)卮捍瀹a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整，對當?shù)剞r(nóng)民就業(yè)和脫貧致富有極大的促進作用，是一項具有較好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益好的項目，建議政府相關部門予以審批通過。 二、問題和建議由于工程涉及周邊農(nóng)戶進出，工程施工時應盡量處理好臨時通道，保障周邊農(nóng)戶進出的安全。道路設計和施工時應做好邊坡防護或臨時防護措施，保護好生態(tài)環(huán)境。由于施工現(xiàn)場尚無污水管道布置，設計時應由業(yè)主和相關部門協(xié)調(diào)好污水的臨時排放措施。第二章 九宮山XX山旅游資源簡介旅游資源是旅游產(chǎn)品形成的基礎，而旅游資源類型是否豐富、品質(zhì)是否獨特，是能否形成系列產(chǎn)品和具有市場競爭力產(chǎn)品的重要條件。一．九宮山XX山風景區(qū)概況　　國家級風景名勝區(qū)九宮山XX山，位于湖北省東南部通山縣境內(nèi)，距武漢178公里，距咸寧市區(qū)40公里。九宮山XX山橫亙鄂贛邊陲的幕阜山脈中段，西連橫岳，東接匡廬，總面積210平方公里。既有江南山峰之奇秀，又具塞北峰岳之雄偉，兼有五岳之雄、險、奇、幽、秀，自然氣候宜人，是湖北省旅游業(yè)的精品名牌和旅游名山。九宮山XX山1979年設立風景名勝區(qū)管理處，1989年湖北省人民政府批準為省級風景名勝區(qū)，1994年被國務院批準為第三批國家級風景名勝區(qū)。九宮山XX山雄奇險峻，景色迷人，不但是游覽佳境，更是避暑勝地。主峰海拔1657米，盛夏季節(jié)日平均氣溫21℃左右。大崖頭瀑布落差420米，為全國之最；位于海拔1230米的云中湖，是我國最具特色的高山湖泊；森林公園面積６萬畝，有珍稀動物17種，珍稀植物34種。九宮山XX山歷史悠久，人文景觀星羅棋布。史載，南朝晉安王，陳伯恭兄弟九人為避戰(zhàn)亂建九座行宮于此，故得名。南宋道士張道清至九宮山XX山開辟道場，香火之盛，為全國五大道場之一。1645年，明末農(nóng)民起義領袖李自成殉難于九宮山XX山牛脊嶺。國家重點文物保護單位闖王陵是全國唯一保存下來的農(nóng)民起義領袖陵寢?！　《饕糜钨Y源簡介　　九宮山XX山國家級風景名勝區(qū)有豐富的自然旅游資源和人文旅游資源。 　　獨特的花崗巖、變質(zhì)巖體 　　億萬年的地質(zhì)演變使九宮山XX山呈現(xiàn)出千姿百態(tài)的奇特景觀。山上有不少具有很高旅游價值的高峰。如著名的銅鼓包，猶如銅鼓擂天，海拔1585米，極目千里可遠眺鄂贛兩省風光，孤高駕萬里，千峰在足下，北邊絕壁萬仞，南坡繁花似錦 。此外，山上奇特的巖石隨處可見，其中包括“九宮十景”中的“虎伏天門”。伏虎巖位于一天門，是觀九宮日出之處，伏虎巖如虎臥地，栩栩如生。 　 瀑布湖泊景觀 　　瀑布湖泊景觀是九宮山XX山旅游資源的特殊優(yōu)勢，山上奇特水景頗多。云中湖是我國高度僅次于天山和長白山天他的第三座高山湖泊。兩百多里長的富水河被譽為“鄂南漓江”，百里庫區(qū)，百里桔香。大崖頭瀑布是我國落差最大的瀑布，氣勢磅礴，十分壯觀。安坪、櫻花溝等地共有瀑布一百多處。巖洞地貌景觀 　　長期的地質(zhì)演變使九宮山XX山形成了許多具有旅游開發(fā)價值的溶洞，如獅子洞，青猿洞等。這些溶洞發(fā)育完全，造型奇特，頗值得一游。 　　氣象旅游資源 　　九宮山XX山是我國有名的避暑勝地?！熬艑m天下爽”、“九宮夏日涼”，這是國內(nèi)外游客對九宮山XX山這座“清涼世界”的贊譽。九宮山XX山因為海拔孤高，海洋與大陸的南北氣流交匯于此，因而氣候特殊，夏季涼爽，溫和濕潤，空氣濕度適中，特別清新涼爽。夏季最高氣溫30℃。7月份平均氣溫22．1℃，年平均降雨量為1800 毫米，年蒸發(fā)量達1250毫米；相對濕度為80％，極宜于度假療養(yǎng)。 云海是九宮山XX山的一大奇觀。站在一天門看云海，縱橫千里，波瀾壯闊，它瞬息萬變，撲朔迷離，如夢如幻，時而風平浪靜一望無垠，恰似輕柔溫順的少女；時而波濤洶涌，氣勢磅礴，大有翻江倒海之勢。此外，氣象景觀還有可與黃山媲美的日出、夕照、寶光和瀑布云等。 　　豐富的動植物資源 　　九宮山XX山自然保護區(qū)，是代表中亞熱帶植物群落的典型自然區(qū)。自然保護區(qū)內(nèi) 生長著世界五大洲的植物，僅木本植物就有83科，％。保護區(qū)內(nèi)列入國家重點保護的珍稀植物有銀杏、香果、杜仲等40余種，屬我國古老珍貴的特產(chǎn)樹種有30多種。同時這個巨大的植物園也是一座百花園，春夏秋冬皆有山花綻開，把山容打扮得多姿多彩，嬌艷嫵媚。 　　九宮山XX山豐富的植被為動物提供了天然的、良好的歇棲繁殖場所，山上動物種類繁多，包括列入國家級保護的黃腹角雉、白頸長尾雉、三寶鳥、錦雞等。 　　道教勝跡　　九宮山XX山歷史上是我國五大道教名山之一，1400多年的道教歷史在九宮山XX山上留 有不少道教遺跡。如今天保存下來的真君石殿，它位于云中湖，鳳凰嶺的“風頭 ”上，面對香爐峰,已閱世780年，曾得到六個皇帝的敕封。相傳此殿曾供奉九宮山XX山道教祖爺張道清的臘尸680年而不腐。 　　豐富的文物古跡 　　自南朝晉安王開辟九宮山XX山起，九宮山XX山經(jīng)歷了1400多年風風雨雨。1645年農(nóng)民起義領袖李自成同清軍決戰(zhàn)，最后壯烈犧牲于九宮山XX山。闖王陵墓位于九宮山XX山西麓小月山下，由門樓、闖王墓、祭臺