【正文】 白玉莊新民居建設(shè)項目可行性研究報告白玉莊新民居建設(shè)項目可行性研究報告第一章 項目總論 3 3 6第二章 項目提出的背景、必要性及可行性 8 項目提出的背景 8 10 11第三章 用地方案及相關(guān)規(guī)劃 13 13 13 15第四章 擬建項目情況 18 18 21 28 29 30第五章 環(huán)境和生態(tài)影響評價 32 采用標準 32 項目建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀 32 環(huán)境影響分析 33 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 34 特殊環(huán)境影響 34第六章 投資估算與資金籌措 35 投資估算依據(jù) 35 項目投資估算 35 資金籌措方式與來源 36第七章 財務(wù)評價 36 財務(wù)評價依據(jù) 36 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及計算參數(shù)的選取 36 42 償還分析 43第八章 社會評價及風(fēng)險分析 43 項目社會影響分析 43 社會適應(yīng)性分析 44 社會風(fēng)險及對策分析 45第九章 結(jié)論及建議 49 49 5060第一章 項目總論白玉莊新民居項目承辦單位：秦皇島博輝新農(nóng)村建設(shè)有限公司公司地址：秦皇島市撫寧縣南戴河一小區(qū)濱海花園17棟注冊資本：10000萬元企業(yè)法人：王臣項目聯(lián)系人：陳鳴浩 聯(lián)系電話：18713517777撫寧縣人民政府授權(quán)秦皇島博輝新農(nóng)村建設(shè)有限公司對撫寧縣白玉莊新民居進行新農(nóng)村建設(shè)。本項目改造范圍為：位于規(guī)劃四路東南、規(guī)劃六路以西、規(guī)劃一路以北的六個地塊，以及位于牛頭崖大蒲河西側(cè)的三個地塊，共九個地塊。（具體用地范圍見附圖附圖2）本項目出讓地塊主要位于規(guī)劃四路東南、規(guī)劃六路以西、規(guī)劃一路以北的地塊三，地塊四及地塊七，以及牛頭崖大蒲河西側(cè)的三個地塊。復(fù)墾地塊位于白玉莊村原村址占地，時限自2011年10月至2014年6月。（）。（）。白玉莊新民居位于秦皇島市撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)白玉莊村北1公里處。項目北側(cè)為農(nóng)田，東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)為空地。拆遷補償及安置：該項目主要包括對白玉莊村的2740口農(nóng)民進行拆遷補償（包括周轉(zhuǎn)用地補償、過渡安置補償、生活補貼等各項補償）及安置工作?；剡w樓的建設(shè)項目搬遷為白玉莊村村民，周轉(zhuǎn)用地已獲批復(fù)。白玉莊涉及拆遷總戶324戶，總?cè)丝跀?shù)2740人。擬建6+1型多層住宅樓23棟，,2層商業(yè)樓2棟，4層物業(yè)樓1棟。配套進行小區(qū)綠化、亮化、道路硬化、安防等工程的實施。進行復(fù)墾工作該項目主要白玉莊村莊的舊村址進行復(fù)墾，.制定土地出讓計劃項目建成后，全部返遷給白玉莊村村民。位于規(guī)劃四路東南、規(guī)劃六路以西、規(guī)劃一路以北的地塊三，地塊四及地塊七，以及牛頭崖大蒲河西側(cè)的三個地塊，進行整理后以建設(shè)用地性質(zhì)出讓給開發(fā)商。主要作為住宅用地出讓，（）。撫寧縣位于河北省東北部，地處新崛起的環(huán)京津休閑產(chǎn)業(yè)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈，隸屬沿海開放城市秦皇島市。全縣總面積1618平方公里。撫寧縣歷史悠久，地貌類型齊全，氣候溫和，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明，光照充足，雨熱同季，冬無嚴寒，夏無酷暑。撫寧縣交通四通八達，是溝通東北與華北的咽喉要道，境內(nèi)有京山、京秦、大秦、秦青4條鐵路，津秦客運專線高速鐵路、承秦高速公路正在建設(shè)中，四通八達。撫寧縣物產(chǎn)資源豐富，礦藏資源種類多、埋藏淺、易開采，已探明有金屬、非金屬、地下水資源等三大類28種礦產(chǎn)資源，石灰石儲量巨大，銅、金、鐵、鋅和大理石、石英石、安山巖、煤等蘊藏豐富。撫寧縣堅持以工業(yè)為主導(dǎo)，堅持以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，堅持以旅游服務(wù)業(yè)為支柱。深入推進城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，全力打造濱海特色旅游城市。不斷完善城鄉(xiāng)規(guī)劃體系，縣城遠景戰(zhàn)略和景觀風(fēng)貌規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃等編制完成圍繞完成“雙三十”重點縣省定年度目標任務(wù)，堅定不移推進節(jié)能減排，循環(huán)經(jīng)濟加快發(fā)展。該開發(fā)項目擬投資77027萬元，其中銀行貸款50000萬元，企業(yè)自有資金27027萬元。（具體費用見投資估算表）項目建成后將完成白玉莊的搬遷工作。完成搬遷人口2740人，搬遷戶數(shù)324戶。歸還農(nóng)用地（復(fù)墾地）。（）。（詳見下表），主要作為住宅用地出讓。出讓地塊明細依據(jù)地塊位置地塊名稱地塊面積單位秦規(guī)條【2010】017號規(guī)劃四路東南、規(guī)劃六路以西、規(guī)劃一路以北地塊三公頃地塊四公頃地塊七公頃秦規(guī)條【2010】063號牛頭崖大蒲河西側(cè)地塊一公頃地塊二公頃地塊三公頃合計公頃合計 畝《中華人民共和國土地管理法》（2004年）；《中華人民共和國土地管理法實施條例》（1998年）；《中華人民共和國水土保持法》（1991年）；《中華人民共和國水土保持法實施條例》(1993年)；《中華人民共和國環(huán)境保護法》(1989年)；《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》(1998年)。 政策性文件《中共中央、國務(wù)院關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》(中發(fā)[1997]11號)；（《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；《關(guān)于2010年加快推進農(nóng)村新民居建設(shè)的工作意見》（冀辦發(fā)[2010]4號）；《關(guān)于省級新民居示范工程建設(shè)用地的意見》（冀國土資發(fā)[2010]7號）；《關(guān)于做好農(nóng)村新民居示范工程建設(shè)用地管理工作的實施意見》（冀國土資地字[2009]36號）。 相關(guān)規(guī)劃與證明《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于2009年農(nóng)村新民居建設(shè)示范村規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見》（冀辦發(fā)[2009]10號）《19972010全國土地利用總體規(guī)劃綱要》；《撫寧縣城市發(fā)展規(guī)劃》；《撫寧縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要》；《縣級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》；第二章 項目提出的背景、必要性及可行性 項目提出的背景統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展是黨中央提出的重大戰(zhàn)略部署，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、實現(xiàn)全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的必然要求。秦皇島市域面積相對狹小，人口相對較少、城市化率相對較高，具有率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的有利條件，在推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展上走在全省前列。近年來，市委、市政府始終高度重視城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，所制定和部署的一系列決策和重點工作，都與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展緊密相關(guān)，并在推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展取得了階段性成果。秦皇島是座美麗的海濱城市，按照建設(shè)園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱海旅游名城的要求，打造“綠色、和諧、活力、魅力秦皇島”，是全市人民共同奮斗的目標。以規(guī)劃為導(dǎo)向，塑造特色鮮明的城市形象，打造優(yōu)質(zhì)環(huán)境，推進城市化，實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，把規(guī)劃變成生產(chǎn)力和競爭力，努力構(gòu)建和諧社會應(yīng)當(dāng)成為城市建設(shè)工作的核心內(nèi)容。住宅是城市的心臟，是市民生活的港灣，也是構(gòu)建和諧社會的基層，在很大程度上代表著一個城市文明的程度?！逗颖笔∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于2009年農(nóng)村新民居建設(shè)示范村規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見》（冀辦發(fā)[2009]10號）充分認識農(nóng)村新民居示范工程的重要意義。為深入貫徹落實河北省委省政府《關(guān)于認真貫徹中央1號文件精神扎實做好2010年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作實施意見》（冀發(fā)[2010]1號）和省委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于2010年加快推進農(nóng)村新民居建設(shè)的工作意見》（冀辦發(fā)[2010]4號）文件精神，大力推進農(nóng)村新民居建設(shè)，加快改變我省鄉(xiāng)村面貌，把社會主義新農(nóng)村建設(shè)引向深入；根據(jù)《河北省國土資源廳、中共河北省委農(nóng)村工作部關(guān)于省級新民居示范工程建設(shè)用地的意見》（冀國土資發(fā)[2010]7號）文件要求，新民居建設(shè)應(yīng)堅持節(jié)約集約用地的原則，充分利用原有建設(shè)用地、空閑地和廢棄地進行建設(shè)，而通過村莊建設(shè)用地和宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地整理節(jié)余的土地，首先要復(fù)墾為耕地，同時還要充分利用好國家“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”的政策，歸還周轉(zhuǎn)用地后新增的耕地，可作為土地置換指標，置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地。撫寧縣堅持因地制宜、分類指導(dǎo)、強化措施、整體推進，按照“典型引路、示范帶動、輻射周邊”的思路，以改善農(nóng)村人居環(huán)境、提高農(nóng)民幸福指數(shù)、加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化進程為目標，以縣城擴容、中心鎮(zhèn)擴張、中心村擴大為重點，堅持“政府主導(dǎo)、市場化運作”開發(fā)模式，充分發(fā)揮市場對資源的配置作用，大力引進有資金實力、有良好信譽的域內(nèi)外開發(fā)主體，把推進新民居建設(shè)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、全面實施城鄉(xiāng)面貌“三年大變樣”的重要抓手。本項目的建設(shè)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、河北省以及撫寧縣城市發(fā)展規(guī)劃要求。，居住條件較差。基礎(chǔ)配套設(shè)施落后不完善，不能滿足村民生活需要。 ，公建用地布局分散。 ，人均用地面積過大，用地浪費， 建筑質(zhì)量較差。 ，公共綠地建設(shè)落后，缺少供居民 娛樂的公共綠化空間，人居環(huán)境比較差。，市政設(shè)施配套建設(shè)有待進一步完善。撫寧縣“三個保障”助力新民居建設(shè)，一是規(guī)劃先行，增強新民居建設(shè)的科學(xué)保障。幫助村街聘請有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定新民居建設(shè)規(guī)劃。二是產(chǎn)業(yè)支撐，增強新民居建設(shè)的物質(zhì)保障。把產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新民居建設(shè)統(tǒng)籌考慮，重點打造三個平臺。農(nóng)民就業(yè)平臺，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)平臺，引導(dǎo)純農(nóng)業(yè)村。引導(dǎo)效益農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯的村街，通過開發(fā)生態(tài)休閑游及旅游配套服務(wù)業(yè)等，開辟新的創(chuàng)收渠道。三是文化熏陶，增強新民居建設(shè)的精神保障。更加注重育人，完善文化設(shè)施；啟動文化信息資源共享工程，引導(dǎo)農(nóng)民崇尚科學(xué)，移風(fēng)易俗，破除陋習(xí)；堅持建管并重，保證新民居建設(shè)成果發(fā)揮長期效益。《中國共產(chǎn)黨十六屆五中全會公報》中強調(diào)：“建設(shè)社會主義新農(nóng)村是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務(wù)，要按照生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的要求，扎實穩(wěn)步地加以推進”，同時要求把建設(shè)社會主義新農(nóng)村作為各級政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的重要戰(zhàn)略任務(wù)之一。目前，各地開展的土地整理項目的正是改善農(nóng)民生活條件，提高生活質(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，真正落實‘建設(shè)社會主義新農(nóng)村’任務(wù)的有效保障措施之一?！薄蛾P(guān)于省級新民居示范工程建設(shè)用地的意見》（冀國土資發(fā)〔2010〕7號）規(guī)定：“農(nóng)村新民居建設(shè)必須堅持規(guī)劃先行的原則?？h域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新民居示范村村莊規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃是引導(dǎo)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)和中心村集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、耕地向規(guī)模經(jīng)營集中的前提和基礎(chǔ)，是實現(xiàn)農(nóng)村新民居建設(shè)優(yōu)化布局和節(jié)約集約利用土地資源的關(guān)鍵。設(shè)區(qū)市、縣（市）政府要科學(xué)編制和修訂上述各項規(guī)劃，并確?？h域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新民居示范村村莊規(guī)劃與新一輪土地利用總體規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。特別要做好鎮(zhèn)村體系規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃緊密銜接，合理確定新民居示范村的區(qū)位、規(guī)模、用地布局，真正將新民居建設(shè)納入新一輪土地利用總體規(guī)劃之中，為新民居建設(shè)提供依據(jù)、奠定基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，做好新民居建設(shè)用地方案的審批工作，確保新民居建設(shè)按規(guī)劃有序進行?！苯ㄔO(shè)社會主義新農(nóng)村，是中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，加快農(nóng)村全面小康社會和現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略決策，為當(dāng)前和今后一個時期的“三農(nóng)’’工作指明方向。為使這長期重大的歷史任務(wù)在撫寧縣得到扎實有效的推進，為推進撫寧縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)，撫寧縣以科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，以社會主義新農(nóng)村建設(shè)為重點，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推進公共財政向農(nóng)村傾斜、基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸、城市文明向農(nóng)村輻射、社會保障向農(nóng)村覆蓋、生產(chǎn)要素向農(nóng)村流動。新民居建設(shè)是惠及廣大人民群眾的一項惠民工程，對改善農(nóng)村衛(wèi)生和居住環(huán)境，為集約利用土地，提高城鎮(zhèn)現(xiàn)代化水平，起著積極的推動作用。成功改造后的農(nóng)村新民居，供水、供暖、健身、商業(yè)等城市配套設(shè)施齊全，村民生產(chǎn)、生活環(huán)境和水平大幅度提高，使有限的資源發(fā)揮出最大效能。因此該項目的實施是可行的。第三章 用地方案及相關(guān)規(guī)劃白玉莊新民居位于秦皇島市撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)白玉莊村北1公里處。項目北側(cè)為農(nóng)田，東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)為空地。項目選址區(qū)內(nèi)無國家規(guī)定的風(fēng)景名勝區(qū)，革命歷史古跡等文物保護對象，無集中式水源地等特殊保護對象，區(qū)域內(nèi)及附近無軍事設(shè)施等保密單位，國防通訊設(shè)施及其他通訊設(shè)施等敏感目標，地下未發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源。項目用地性質(zhì)為居住用地，用地符合秦皇島市撫寧縣土地利用規(guī)劃要求和有效土地要求，占地規(guī)模合理。根據(jù)《規(guī)劃條件通知書》，本項目用地性質(zhì)為居住用地，容積率，項目進行了合理的規(guī)劃布局，指標均符合城市總體規(guī)劃要求。建設(shè)用地表序號項目單位占地面積比例1建筑占地萬㎡%2綠地萬㎡%3道路及其它萬㎡%4合 計萬㎡主要經(jīng)濟技術(shù)指標表　項目單位數(shù)值1規(guī)劃總用地面積萬m22規(guī)劃總建筑面積萬m2其中