【正文】 城鎮(zhèn)化項目可行性研究報告城鎮(zhèn)化項目可行性研究報告第一部分 總 論 1一、項目名稱 1二、承辦單位概況 1三、可行性研究報告編制依據 2四、編制范圍 3五、主要技術經濟指標表 3第二部分 項目提出背景及建設必要性 4一、項目背景 4二、項目提出背景 16三、項目建設必要性 16第三部分 某市房地產市場分析 19一、泉州市2011年保障性住房指標 19二、某市“十二五”住房規(guī)劃 19三、某市房地產發(fā)展背景 20四、某市房地產開發(fā)現(xiàn)狀 20五、某市房地產市場區(qū)域劃分： 21六、近年某市房地產開發(fā)情況 21第四部分 項目選址及建設條件 26一、 項目選址 26二、 項目建設條件 27第五部分 公用工程及配套設施 28一、 公用工程 28二、 供水排水 29三、 電氣工程 29四、 人防工程 30五、 場區(qū)工程 30第六部分 節(jié)能工程 32一、 節(jié)約建筑材料設施 32二、 水耗指標分析 32三、 節(jié)水設施 32四、 能耗指標分析 32五、 建筑節(jié)能方案 33六、 節(jié)能效果分析 34第七部分 環(huán)境影響分析 35一、 周邊環(huán)境狀況 35二、 環(huán)境影響因素分析 35三、 環(huán)境保護設施 36第八部分 勞動安全衛(wèi)生和消防 38一、 勞動安全衛(wèi)生 38二、 消防 38第九部分 組織機構與人力資源配置 40一、 項目管理方式 40二、 物業(yè)管理 40三、 人力資源配置 40第十部分 項目情況 41一、項目介紹 41二、土地開發(fā)資源狀況 42三、項目SWOT分析 43四、項目分期計劃 44第十一部分、項目開發(fā)單位 45一、公司概況 45二、代表項目 48第十二部分、項目的規(guī)劃設計 54一、設計單位 54二、設計說明： 55三、規(guī)劃方案： 56第十三部分 工程招標辦法 64一 、 總則 64二、 組織機構設置 64三、招標一般原則 65四、招標流程 66五、開標、評標、定標 68六、投標保證金、合同履約保證金 68七、簽訂合同 69八、招投標文件的組卷封存 69九、 工程招標（材料/設備采購、詢價）計劃 69第十四部分、工程進度與建設管理 70一、管理原則 70二、做好房地產項目施工管理的節(jié)點控制 70三、對施工進度及工程質量加強管理 71四、注意施工階段的過程控制和管理 72五、節(jié)點計劃 73第十五部分 財務分析 76一、項目成本測算匯總表 76二、某項目現(xiàn)金流量表 83三、項目投資收益分析表 85四、項目總投資估算表 87五、財務凈現(xiàn)值 87六、內部收益率 88七、投資回收期 88第十六部分 不確定性分析 91一、 項目敏感性分析 91二、 盈虧平衡分析 94第十七部分 資金籌措方案 98一、 資金籌措方案 98二、 資金籌措表 99第十八部分 社會評價 101一、 項目對社會的影響分析 101二、 風險分析 102三、 社會評價結論 103第十九部分 研究結論與建議 104一、 可行性研究結論 104二、 對本項目提出的建議 105. 第一部分 總 論一、項目名稱某市港塘村城鎮(zhèn)化建設項目二、承辦單位概況單位名稱： 城鎮(zhèn)建設有限公司單位性質：有限責任公司注冊資金：人民幣15,000萬元單位住所： 刺桐大橋南800米中遠大廈法定代表人： 建設單位： 置業(yè)有限公司法定代表人： 建設單位簡介：項目開發(fā)單位是某置業(yè)有限公司，是某集團下屬公司某城鎮(zhèn)建設有限公司全資控股的項目公司。某集團充分發(fā)揮中國建材集團“央企市營”的品牌優(yōu)勢，走聯(lián)合重組、資本運營、兼并收購的道路，實施大規(guī)模、高層次的跨區(qū)域、跨所有制的戰(zhàn)略性重組，為實現(xiàn)集團與合作企業(yè)的合作共贏和包容性成長，2013年9月與福建當?shù)刂康禺a開發(fā)企業(yè)三遠集團（中國）有限公司進行戰(zhàn)略合作，共同組建某城鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司，共同推進開發(fā)泉州城鎮(zhèn)化改造項目。三遠集團（中國）有限公司從1998年起順應時代發(fā)展潮流，積極轉型并確立了以房地產開發(fā)為核心業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造和諧、宜居城市。經過十六年的經驗積累，三遠集團現(xiàn)已培養(yǎng)了一支專業(yè)化高水平的運營管理團隊，并憑借準確的市場定位、超前的設計理念以及卓越的建筑品質，深耕福建房地產市場，先后開發(fā)項目近20個，開發(fā)面積超過300萬平方米。先后有“三遠花園”、“刺桐豪園”、“遠建花園”、“遠建宜園”、“安溪三遠商城”、“中遠名城”、“晉江中遠江濱花園”、“三遠江濱花園”、“三遠加州海岸”、“三遠荷墅”、“三遠龍江一號”、“三遠第一城”、“三遠1號公館”、“三遠大愛城”、“三遠龍湖888”等項目面世。三遠集團項目開發(fā)專業(yè)經營管理團隊，在吳遠康董事長確立的以“安全及品質為基本前提，以品味及進度為管理目標”的管理精神指導下，取得了項目開發(fā)良好的成績，在社會及業(yè)界樹立了良好的品牌形象。例如，“三遠大愛城”項目憑借高端的社區(qū)品質、高尚的人居藝術，入圍“中國地產風尚大獎”，成功獲得“2012年度中國最具影響力樓盤”大獎，廈門“三遠1號公館”項目獲得“福建省安全文明施工管理示范標桿工地”稱號，同時以良好的施工品質獲得了“廈門市優(yōu)良工程”稱號，“三遠龍湖888”項目以優(yōu)良的施工品質獲得“泉州市優(yōu)良工程”稱號。三、可行性研究報告編制依據（1） 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（2） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（3） 《城市房地產開發(fā)經營管理條例》；（4） 《房地產項目經濟評價方法》。（5） 《某市城市發(fā)展規(guī)劃》（6） 《泉州市環(huán)灣建設規(guī)劃》四、編制范圍依據國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對某市港塘村城鎮(zhèn)化建設項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。五、主要技術經濟指標表序號項目單位數(shù)值1總出讓用地面積（不含代征地）㎡107,2規(guī)劃總建筑面積㎡448,其中計容面積為㎡362,其中：住宅建筑面積㎡327,其中：商鋪建筑面積㎡35000不計容面積㎡其中：地下停車場建筑面積㎡3建筑密度%　4容積率　5綠地率　%456項目總投資萬元261,7項目凈利潤總額萬元50,8項目成本利潤率　%9財務凈現(xiàn)值（ic=12%）萬元48,10財務內部收益率　%11靜態(tài)投資回收期年 12動態(tài)投資回收期年 .第二部分 項目提出背景及建設必要性一、項目背景（一）、城市概況1. 自然地理位置某位于福建省東南沿海，泉州市南部，市域三面臨海，西南面與晉江市的西濱農場及羅山、永和、龍湖等鎮(zhèn)接壤，東面、南面、北面臨海，瀕臺灣海峽，在泉州灣至深滬灣之間，距泉州市21千米，南離廈門97千米，某地處北緯24176。24176。，東經118176?！?18176。（圖一、圖二）圖二圖一2. 行政區(qū)劃某于1988年經國務院批準建立縣級市，是中國休閑服裝名城、福建綜合改革試驗區(qū)、著名僑鄉(xiāng)。2007年，某市轄 9個鎮(zhèn)（街道）。其中鎮(zhèn)7個、街道辦事處2個，村委會122個，其中村101個、社區(qū)居委會21個。（圖三）海岸線64公里圖四圖三3. 城市面積和人口全市陸域面積160平方公里，大小島礁60多個，巖岸蜿蜒曲折,港灣良多，行政管轄的毗鄰海域面積968平方公里，全市戶籍人口31萬，外來流動人口40萬，華僑、華人28萬人，分布37個國家和地區(qū)，某籍的臺灣同胞50萬多人，旅港、2010年，城市總人口65萬人，城鎮(zhèn)化水平達80%以上。（圖四）區(qū)劃面積平方千米人口區(qū)劃面積平方千米人口鳳里街道29984祥芝鎮(zhèn)30941湖濱街道32449永寧鎮(zhèn)53474蚶江鎮(zhèn)49586寶蓋鎮(zhèn)67379靈秀鎮(zhèn)52110鴻山鎮(zhèn)29444錦尚鎮(zhèn)223774. 某氣候狀況某臨北回歸線，屬亞熱帶海洋性季風氣候，日照充足，光熱資源豐富，季風顯著，雨水充沛。夏長不酷熱，冬短無嚴寒。唐代詩人包何的“連年不見雪，到處即行春”詩句，描繪了這里氣候宜人的特點。最熱的七、八月份，平均氣溫在12℃左右，全年平均氣溫20℃～21℃，無霜期全年長達320多天，常年降雨量911～1233毫米，夏季多干旱，5～10月份常有臺風。5. 地形地貌某處于華南褶皺系閩東火山斷拗帶，在東南沿海動力變質帶的中段，在全國區(qū)劃位置上，屬閩粵沿?；◢弾r丘陵亞區(qū)的一部分，地貌形態(tài)不一，以臺地、沖積海積平原為主，地勢南高北低，土壤以紅壤、風沙土為主。某境內有10條溪河，多為單獨入海間歇性溪流，溪小流短，徑流量少，地下水資源缺乏，但水質較好，工農業(yè)及生活用水80％靠晉江金雞南渠水源。 6. 民風民俗僑胞習俗：某為閩南主要僑區(qū)，從明代開始就漂洋過海，僑居菲律賓、新加坡、馬來西亞和印度尼西亞等國，他們長期羈旅海外，備嘗親人分離之苦和滿懷思鄉(xiāng)之情，特殊的境遇使僑鄉(xiāng)衍生出獨具特色的地方民俗，主要習俗：拜別祖先、送順風、脫草鞋、寄房、嗣子、引水魂、祭掃祖墳。歲時習俗：主要有春節(jié)、上元節(jié)、清明節(jié)、端午節(jié)、中元節(jié)、中秋節(jié)、冬至、除夕。淳風新俗：某民風淳樸。某人民具有愛國愛鄉(xiāng)、尊老敬賢、熱心公益、扶貧濟困、見義勇為等良風美德，主要有敬老尊賢、熱心公益、扶貧濟困、見義勇為、拾金不昧。人生習俗:主要習俗有婚 嫁、生育、壽慶、喪葬、基督教徒喪葬禮俗。民間信仰：某民間信仰頗為蕪雜，從儒道釋到一些鬼魅神祗，都有人祀奉，形成一種泛神崇拜，除觀音菩薩和關帝有廣泛的祀奉外，各鄉(xiāng)村還祀奉“都公”、鄉(xiāng)里佛、擋境神或角頭佛等。（二）、城市發(fā)展總體規(guī)劃1. 泉州市總體規(guī)劃：“一區(qū)兩翼多支點寧德城市定位為閩東中心、海灣港口城市。在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產業(yè)園區(qū)，即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。位于城區(qū)東部的三都島則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務產業(yè)。而在遠景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)?！卑l(fā)展布局泉州市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)體系：由三個層次組成，第一層次為中心城市，即鯉城、豐澤、洛江和泉港；第二層次為次中心城市和山區(qū)縣城，即晉江、某、南安市區(qū)和惠安、安溪、永春、德化縣城；第三層次為各類小城鎮(zhèn)，包括沿海、沿江、沿路分布的周圍城鎮(zhèn)。泉州市未來規(guī)劃構建“一區(qū)、兩翼、多支點”的市域城鎮(zhèn)空間結構。 “一區(qū)”：指環(huán)泉州灣核心區(qū)（主要包括泉州中心城區(qū)、晉江中心城區(qū)和某中心城區(qū)）?！皟梢怼保褐副币礓刂逓衬习秴^(qū)域（主要包括泉港和惠安），和南翼環(huán)圍頭灣區(qū)域（主要包括安海水頭組合）?！岸嘀c”：指南安、安溪、永春、德化等城鎮(zhèn)支點。2. 泉州市發(fā)展三大門戶型次區(qū)域 西部片區(qū)北部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)南部門戶——安海水頭組合：是環(huán)圍頭灣地區(qū)的增長極核和區(qū)域門戶，向南對接和聯(lián)系廈門、珠三角，并為將來對接臺灣預留充分的戰(zhàn)略用地。北部門戶——惠安和泉港：是環(huán)湄洲灣南岸地區(qū)的增長極核，形成生活生產一體化的城市組團，向北對接聯(lián)系莆田、福州乃至長三角地區(qū)。西部門戶——南安城區(qū)：成為向西輻射和帶動內陸地區(qū)的重要門戶。向東與環(huán)灣核心區(qū)的功能、產業(yè)進行銜接，向西聯(lián)系和帶動安溪、永春、德化山區(qū)的發(fā)展。3. 某市城市發(fā)展總體規(guī)劃（1） 城鎮(zhèn)發(fā)展具體規(guī)劃某市中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃與泉州中心城市發(fā)展規(guī)劃的銜接、與本市城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調，提高城市品位、增強城市功能、完善城市產業(yè)、美化城市環(huán)境、提升城市綜合競爭力。城鄉(xiāng)一體化布局，以中心城區(qū)為城市結構核心，組合濱海三個組團，使城鎮(zhèn)空間布局、產業(yè)分布和交通基礎設施布局高度契合，形成城鄉(xiāng)互動、城鄉(xiāng)融合、協(xié)調發(fā)展的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)群，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，重構新型城鄉(xiāng)關系，在區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略布局的基礎上，構建主題功能為基礎的區(qū)域開發(fā)格局，實現(xiàn)經濟布局、人口分布、資源環(huán)境三位一體的空間均衡，推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。濱海組團中心城區(qū)（2） 某市產業(yè)發(fā)展框架按照城鄉(xiāng)一體，突出特色、有序發(fā)展、產業(yè)聚集、功能強化的要求，合理布局中心城區(qū)（鳳里、湖濱、寶蓋、靈秀）和濱海三個組團（蚶江組團、祥芝、鴻山和錦尚組團、永寧組團）的產業(yè)空間，推進產業(yè)結構優(yōu)化升級。中心城區(qū)突出商貿、金融、行政、文教中心地位，撐大城市發(fā)展框架，分步推進成片舊區(qū)改造，建設精品新區(qū)，加快形成行政服務區(qū)、科研教育區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)區(qū)、生活居住區(qū)；靈秀和寶蓋工業(yè)集中區(qū)重點發(fā)展紡織服裝、鞋業(yè)及配套的五金、輔料等產業(yè)；蚶江組團以石湖港區(qū)和某經濟開發(fā)區(qū)為載體，重點發(fā)展高新技術產業(yè)、紡織、電子、石化和港口綜合物流等臨港產業(yè)；祥芝、鴻山、錦尚組團重點發(fā)展海洋產業(yè)及輕紡工業(yè)，限制發(fā)展印染業(yè)；永寧組團培育體育用品產業(yè)和加強高檔紡織品研發(fā)，重點發(fā)展濱海旅游、商住區(qū)。（3） 永寧鎮(zhèn)布局結構：“一核兩軸、四心六區(qū)” 永寧鎮(zhèn)規(guī)劃至2030年城鎮(zhèn)人口10萬人，黃金海岸可容納2萬人。永寧中心鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃區(qū)位于石永路兩側區(qū)域，東至黃金大道，西至共富路，北至山前路，南至沿海大通道