【正文】 廣西東方療養(yǎng)康樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二OO八年四月目 錄第一章 總 論………………………………………………………8 項(xiàng)目名稱及主持單位………………………………………8 研究工作的依據(jù)和范圍……………………………………8 研究依據(jù)……………………………………………8 研究工作范圍………………………………………9 工作概況……………………………………………………9 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)………………………………………………10 建設(shè)單位概況………………………………………………10 建設(shè)地點(diǎn)……………………………………………………11 建設(shè)周期……………………………………………………11 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！?1 總投資與資金籌措…………………………………………12 ……………………………………………12 …………………………………………………14第二章 項(xiàng)目提出背景和必要性……………………………………15 項(xiàng)目提出背景………………………………………………15 項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)實(shí)依據(jù)………………………………………17 項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………………………………19第三章 建設(shè)方案……………………………………………………21 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)?！?1 規(guī)劃用地面積………………………………………………21 各類建筑規(guī)劃建設(shè)面積……………………………………21 建筑設(shè)計(jì)……………………………………………………23………………………………………………23 設(shè)計(jì)理念 ……………………………………………23 平面布置指導(dǎo)思想 …………………………………25 建筑平面及功能說明 ………………………………25 平面布置 ……………………………………………26第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件………………………………………28 項(xiàng)目選址……………………………………………………28 建設(shè)條件……………………………………………………29 建設(shè)地概況 …………………………………………29 氣象條件 ……………………………………………30 水文條件 ……………………………………………31 地形地貌 ……………………………………………31 地震烈度 ……………………………………………31 供水、供電、通訊等建設(shè)條件 ……………………31第五章 節(jié)能、節(jié)水和消防…………………………………………33 節(jié)能節(jié)水必要性……………………………………………33 節(jié)能節(jié)水原則………………………………………………33 節(jié)能措施……………………………………………………33 建筑節(jié)能 ……………………………………………33 智能化管理節(jié)能 ……………………………………34 技術(shù)節(jié)能………………………………………………34 節(jié)水措施……………………………………………………35 消防措施……………………………………………………36第六章 環(huán)境保護(hù)……………………………………………………37 項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境現(xiàn)狀………………………………………37 項(xiàng)目建設(shè)期與運(yùn)行期對(duì)環(huán)境的影響………………………37 項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響 …………………………37 項(xiàng)目建成運(yùn)營期對(duì)環(huán)境的影響 ……………………38 治理方案 …………………………………………………38 項(xiàng)目建設(shè)期的治理 …………………………………38 項(xiàng)目建成后治理 …………………………………38 環(huán)境影響評(píng)價(jià) …………………………………………40第七章 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 ……………………………………41 組織機(jī)構(gòu) …………………………………………………41 勞動(dòng)定員 …………………………………………………41　 人員培訓(xùn) …………………………………………………42 公司管理 …………………………………………………42 員工利益保障 ……………………………………………43 外部支持 ………………………………………………43第八章 項(xiàng)目管理和實(shí)施計(jì)劃 ……………………………………44 項(xiàng)目組織管理 ……………………………………………44 ……………………………………44 項(xiàng)目管理……………………………………………44 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃………………………………………………47 建設(shè)工期及實(shí)施進(jìn)度………………………………………47 建設(shè)工期……………………………………………47 實(shí)施進(jìn)度……………………………………………47第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)…………………………………………………49 招標(biāo)原則……………………………………………………49 招標(biāo)范圍……………………………………………………49 招標(biāo)程序……………………………………………………49 招標(biāo)…………………………………………………49 投標(biāo)…………………………………………………51 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)…………………………………51 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 ……………………52第十章 投資估算與資金籌措 ……………………………………53 …………………………………………53……………………………………………53 估算依據(jù)……………………………………………53 總投資估算………………………………………………54 資金籌措…………………………………………………55 投資使用方案……………………………………………55 貸款償還計(jì)………………………………………………55 采用借款方式 ……………………………………55 償還投資方式 ……………………………………55第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) …………………………………………………56………………………………………………56 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………56 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) …………………………………………………56…………………………………………56 稅金及附加…………………………………………58 總成本估算…………………………………………58 利潤總額……………………………………………59 盈利能力分析……………………………………59 清償能力分析………………………………………60 不確定性分析………………………………………60 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論………………………………………………61第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 ……………………………………62 社會(huì)效益評(píng)價(jià)………………………………………………62 ………………………………62 ………………………62 風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………64第十三章 結(jié)論和建議 ………………………………………………66財(cái)務(wù)附表：附表1 建設(shè)期利息計(jì)算表附表2 總成本費(fèi)用估算表附表3 利潤表附表4 借款還本付息計(jì)算表附表5 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表6 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表7 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表附表8 資產(chǎn)負(fù)債表附表9 財(cái)務(wù)敏感性分析成果表附表10 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表附圖：附圖1 盈虧平衡分析圖附圖2 廣西東方康樂園概念性規(guī)劃圖第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及主持單位（1）項(xiàng)目名稱：廣西東方療養(yǎng)康樂園項(xiàng)目（以下簡稱“項(xiàng)目”）（2）建設(shè)地址：武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村（3）建設(shè)單位：廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司 研究工作的依據(jù)和范圍 研究依據(jù)（1）中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號(hào)）；（2）中華人民共和國民政部辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（民辦函[2001]9號(hào)）；（3）《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》（4）《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知》（5）《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》（6）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(2006—2010)（7）《中華人共和國土地管理法》（8）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（9）《中華人民共和國消防法》（10）《廣西壯族自治區(qū)消防條例》（11）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（12）《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》（13）廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司提供的《項(xiàng)目建議書》及該公司提供的有關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 研究工作范圍（1）了解“廣西東方療養(yǎng)康樂園項(xiàng)目”的發(fā)展前景，分析該項(xiàng)目建設(shè)的必要性。（2）研究項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方案。（3）根據(jù)建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方案，研究落實(shí)建設(shè)條件、設(shè)施、設(shè)備等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（4）根據(jù)擬定的建設(shè)方案，確定配套的建筑結(jié)構(gòu)、給排水、供配電、供熱、總平面布置等專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。（5）估算項(xiàng)目總投資，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性和可行性，得出初步結(jié)論，并編制可行性研究報(bào)告，交有關(guān)部門論證評(píng)估。具體各項(xiàng)研究工作內(nèi)容，詳見后各章。 工作概況根據(jù)建設(shè)單位意見，成立了本可行性研究報(bào)告研究班子，召開了項(xiàng)目工作會(huì)議及方案論證會(huì)，對(duì)本項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真扎實(shí)的調(diào)研設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性方案進(jìn)行確切的分析，了解建設(shè)單位意圖和國家政策法規(guī)的要求，進(jìn)行方案比選。項(xiàng)目承接后，編制人員同項(xiàng)目承辦方負(fù)責(zé)人經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地多次實(shí)地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學(xué)資料，了解和掌握了項(xiàng)目建設(shè)背景及理由，同時(shí)還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，交流意見，認(rèn)真聽取項(xiàng)目單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見和建議。本可行性研究報(bào)告依照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。項(xiàng)目的研究范圍包括：項(xiàng)目的提出背景和必要性、項(xiàng)目選址、社會(huì)老齡化的分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、建成后的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益等。通過對(duì)以上方方面面進(jìn)行公正、公平、科學(xué)、客觀的研究分析，并經(jīng)過認(rèn)真計(jì)算、對(duì)比、綜合分析、匯編，最終提交此報(bào)告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)（1）以武鳴縣特有的區(qū)域個(gè)性，依托武鳴縣眾多的人文環(huán)境，歷史文化，營造濃厚的文化氛圍，以武鳴縣為基礎(chǔ)逐漸向南寧周邊地區(qū)乃至區(qū)內(nèi)外各大城市輻射，同時(shí)向國際社會(huì)老年公寓靠攏。（2）通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，為來此居住的老人們營造出一個(gè)浪漫而溫馨的老年家園。同時(shí)，通過環(huán)境的影響使老人們?cè)谝环N浪漫而悠遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活氣息，使老人們?cè)诿利惖纳罟?jié)拍中享受到醉人心魄的輕歌慢舞，讓心靈的寧靜不被塵世的喧囂所驚動(dòng)。（3）通過高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務(wù)的機(jī)構(gòu)。達(dá)到環(huán)境園林化，服務(wù)賓館化，生活家庭化，護(hù)待親情化，管理規(guī)范化，醫(yī)療現(xiàn)代化。 建設(shè)單位概況本項(xiàng)目承辦單位廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司于2007年9月組建成立，注冊(cè)資金5000萬元人民幣。公司主要的經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)咨詢策劃；物業(yè)管理；商業(yè)租賃；商貿(mào)；對(duì)旅游業(yè)、科技教育文化產(chǎn)業(yè)、康復(fù)療養(yǎng)業(yè)的投資；防水防腐材料、外墻涂料的生產(chǎn)銷售和施工等。公司匯集了一批有經(jīng)驗(yàn)的高中級(jí)經(jīng)濟(jì)管理和工程技術(shù)人員，是一家集生產(chǎn)、開發(fā)、經(jīng)營、公益事業(yè)為一體的多元化集團(tuán)公司。面對(duì)中國社會(huì)的老齡化，公司率先關(guān)注社會(huì)福利事業(yè)。以誠信投資、熱心公益、樹立形象、打造品牌，全心全意為老年人服務(wù)。項(xiàng)目建成后，公司將會(huì)以點(diǎn)帶面，使全社會(huì)都關(guān)助、關(guān)愛、關(guān)心老年人，使天下所有的老人都老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為、老有所醫(yī)。項(xiàng)目建成后可為老人提供一個(gè)集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)，不僅體現(xiàn)了公司目前的投資目標(biāo)和發(fā)展方向，而且也將形成公司新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村經(jīng)過對(duì)多個(gè)方案的考察論證、對(duì)比、篩選，最終確定項(xiàng)目地址為南寧市武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村。此區(qū)域面積較大、場地開闊、依山傍水、氣候宜人、陽光充足、環(huán)境清靜、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善，是十分理想的投資場所。 建設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)期為六年，分三期建設(shè)，每期兩年。 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老院內(nèi)設(shè)床位2000張、療養(yǎng)院內(nèi)設(shè)床位500張、護(hù)理院內(nèi)設(shè)床位500張、醫(yī)院、老年大學(xué)、護(hù)理培訓(xùn)中心、文化藝術(shù)中心、康復(fù)健身中心、老年服務(wù)中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基礎(chǔ)設(shè)施、輔助用房以及綠化等。根據(jù)《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》的建設(shè)規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目的自身情況，項(xiàng)目建設(shè)共需征用土地900畝。項(xiàng)目建成后，總建筑面積可達(dá)36萬平方米，可安置接納3000名老人，接待國內(nèi)外游客800人。 總投資與資金籌措估算項(xiàng)目總投資為60500萬元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資57912萬元，鋪底流動(dòng)資金2000萬元，建設(shè)期利息588萬元。資金籌措：企業(yè)自籌資金30500萬元，％；申請(qǐng)銀行貸款30000萬元，%。 項(xiàng)目策劃運(yùn)作由廣西大舞臺(tái)文化策劃有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)策劃運(yùn)作，該公司是廣西唯一一家大型的文化活動(dòng)策劃、企業(yè)文化策劃、商業(yè)運(yùn)作方式策劃公司，曾在廣西區(qū)內(nèi)外策劃、運(yùn)作和其它企業(yè)共同合作過不少商業(yè)文化項(xiàng)目，具有一定的知名度和影響力，在各項(xiàng)目活動(dòng)中不但取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且取得了較好的社會(huì)效益。該公司不但具有創(chuàng)新意識(shí)，敢走別人沒走過的路，思想理念超前，具有獨(dú)創(chuàng)性。本項(xiàng)目的運(yùn)作，該公司主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的選點(diǎn)、協(xié)調(diào)政府各部門、籌措項(xiàng)目資金、策劃、運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)營管理模式，以“三源聯(lián)盟”為理念，即人力資源、智慧資源、經(jīng)濟(jì)資源。這一模式和理念的實(shí)施，不但將該項(xiàng)目成為廣西的品牌，而且成為中國的樣板，甚至成為世界的焦點(diǎn)。具體體現(xiàn)如下：在企業(yè)管理方面：充分運(yùn)用了“三大資源”優(yōu)勢，使社會(huì)資源得到優(yōu)化組合，達(dá)到了資源貢獻(xiàn)最大化，避免了國有企業(yè)和私營企業(yè)在管理上存在難以解決的問題，而具有充分吸取，總結(jié)了國有企業(yè)和私營企業(yè)的成功經(jīng)營，在管理上走了一條前人沒有走過的管