【正文】 廣西東方療養(yǎng)康樂園項目可行性研究報告二OO八年四月目 錄第一章 總 論………………………………………………………8 項目名稱及主持單位………………………………………8 研究工作的依據和范圍……………………………………8 研究依據……………………………………………8 研究工作范圍………………………………………9 工作概況……………………………………………………9 項目建設目標………………………………………………10 建設單位概況………………………………………………10 建設地點……………………………………………………11 建設周期……………………………………………………11 建設內容和規(guī)?！?1 總投資與資金籌措…………………………………………12 ……………………………………………12 …………………………………………………14第二章 項目提出背景和必要性……………………………………15 項目提出背景………………………………………………15 項目建設的現實依據………………………………………17 項目建設的必要性…………………………………………19第三章 建設方案……………………………………………………21 建設內容和規(guī)?！?1 規(guī)劃用地面積………………………………………………21 各類建筑規(guī)劃建設面積……………………………………21 建筑設計……………………………………………………23………………………………………………23 設計理念 ……………………………………………23 平面布置指導思想 …………………………………25 建筑平面及功能說明 ………………………………25 平面布置 ……………………………………………26第四章 項目選址和建設條件………………………………………28 項目選址……………………………………………………28 建設條件……………………………………………………29 建設地概況 …………………………………………29 氣象條件 ……………………………………………30 水文條件 ……………………………………………31 地形地貌 ……………………………………………31 地震烈度 ……………………………………………31 供水、供電、通訊等建設條件 ……………………31第五章 節(jié)能、節(jié)水和消防…………………………………………33 節(jié)能節(jié)水必要性……………………………………………33 節(jié)能節(jié)水原則………………………………………………33 節(jié)能措施……………………………………………………33 建筑節(jié)能 ……………………………………………33 智能化管理節(jié)能 ……………………………………34 技術節(jié)能………………………………………………34 節(jié)水措施……………………………………………………35 消防措施……………………………………………………36第六章 環(huán)境保護……………………………………………………37 項目建設地環(huán)境現狀………………………………………37 項目建設期與運行期對環(huán)境的影響………………………37 項目建設期對環(huán)境的影響 …………………………37 項目建成運營期對環(huán)境的影響 ……………………38 治理方案 …………………………………………………38 項目建設期的治理 …………………………………38 項目建成后治理 …………………………………38 環(huán)境影響評價 …………………………………………40第七章 組織機構與勞動定員 ……………………………………41 組織機構 …………………………………………………41 勞動定員 …………………………………………………41　 人員培訓 …………………………………………………42 公司管理 …………………………………………………42 員工利益保障 ……………………………………………43 外部支持 ………………………………………………43第八章 項目管理和實施計劃 ……………………………………44 項目組織管理 ……………………………………………44 ……………………………………44 項目管理……………………………………………44 項目實施計劃………………………………………………47 建設工期及實施進度………………………………………47 建設工期……………………………………………47 實施進度……………………………………………47第九章 項目招投標…………………………………………………49 招標原則……………………………………………………49 招標范圍……………………………………………………49 招標程序……………………………………………………49 招標…………………………………………………49 投標…………………………………………………51 開標、評標和中標…………………………………51 評標委員會的人員組成和資質要求 ……………………52第十章 投資估算與資金籌措 ……………………………………53 …………………………………………53……………………………………………53 估算依據……………………………………………53 總投資估算………………………………………………54 資金籌措…………………………………………………55 投資使用方案……………………………………………55 貸款償還計………………………………………………55 采用借款方式 ……………………………………55 償還投資方式 ……………………………………55第十一章 財務評價 …………………………………………………56………………………………………………56 基礎數據 …………………………………………………56 財務評價 …………………………………………………56…………………………………………56 稅金及附加…………………………………………58 總成本估算…………………………………………58 利潤總額……………………………………………59 盈利能力分析……………………………………59 清償能力分析………………………………………60 不確定性分析………………………………………60 財務評價結論………………………………………………61第十二章 社會評價和風險分析 ……………………………………62 社會效益評價………………………………………………62 ………………………………62 ………………………62 風險分析……………………………………………………64第十三章 結論和建議 ………………………………………………66財務附表：附表1 建設期利息計算表附表2 總成本費用估算表附表3 利潤表附表4 借款還本付息計算表附表5 項目投資現金流量表附表6 項目資本金現金流量表附表7 財務計劃現金流量表附表8 資產負債表附表9 財務敏感性分析成果表附表10 財務評價指標匯總表附圖：附圖1 盈虧平衡分析圖附圖2 廣西東方康樂園概念性規(guī)劃圖第一章 總 論 項目名稱及主持單位（1）項目名稱：廣西東方療養(yǎng)康樂園項目（以下簡稱“項目”）（2）建設地址：武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村（3）建設單位：廣西東方正元投資集團有限公司 研究工作的依據和范圍 研究依據（1）中共中央、國務院《關于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）；（2）中華人民共和國民政部辦公廳《轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（民辦函[2001]9號）；（3）《關于加快實現社會福利社會化意見的通知》（4）《關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（5）《老年公寓和養(yǎng)老院設計指南》（6）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(2006—2010)（7）《中華人共和國土地管理法》（8）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（9）《中華人民共和國消防法》（10）《廣西壯族自治區(qū)消防條例》（11）《建筑設計防火規(guī)范》（12）《投資項目可行性研究報告指南》（13）廣西東方正元投資集團有限公司提供的《項目建議書》及該公司提供的有關設計基礎資料。 研究工作范圍（1）了解“廣西東方療養(yǎng)康樂園項目”的發(fā)展前景，分析該項目建設的必要性。（2）研究項目建設的內容和規(guī)模方案。（3）根據建設的內容和規(guī)模方案，研究落實建設條件、設施、設備等方面的基礎數據。（4）根據擬定的建設方案，確定配套的建筑結構、給排水、供配電、供熱、總平面布置等專業(yè)的設計方案。（5）估算項目總投資，分析項目的經濟效益和社會效益，分析項目的抗風險能力，評價項目技術經濟的合理性和可行性，得出初步結論，并編制可行性研究報告，交有關部門論證評估。具體各項研究工作內容，詳見后各章。 工作概況根據建設單位意見，成立了本可行性研究報告研究班子，召開了項目工作會議及方案論證會，對本項目的內容進行認真扎實的調研設計，對項目建設的必要性方案進行確切的分析，了解建設單位意圖和國家政策法規(guī)的要求，進行方案比選。項目承接后，編制人員同項目承辦方負責人經過對項目建設地多次實地踏勘調研，收集了大量的科學資料，了解和掌握了項目建設背景及理由，同時還多次與承建單位有關負責人進行座談，交流意見，認真聽取項目單位對項目建設的意見和建議。本可行性研究報告依照《投資項目可行性研究指南》的編制深度要求進行編制。項目的研究范圍包括：項目的提出背景和必要性、項目選址、社會老齡化的分析、建設規(guī)模、建設方案、建設內容、建設目標、環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、建成后的經濟與社會效益等。通過對以上方方面面進行公正、公平、科學、客觀的研究分析，并經過認真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告，為項目的建設決策提供可靠的依據。 項目建設目標（1）以武鳴縣特有的區(qū)域個性，依托武鳴縣眾多的人文環(huán)境，歷史文化，營造濃厚的文化氛圍，以武鳴縣為基礎逐漸向南寧周邊地區(qū)乃至區(qū)內外各大城市輻射，同時向國際社會老年公寓靠攏。（2）通過精致典雅的建筑風格，詩意盎然的園區(qū)景觀，為來此居住的老人們營造出一個浪漫而溫馨的老年家園。同時，通過環(huán)境的影響使老人們在一種浪漫而悠遠的田園詩卷中品嘗到現代生活氣息，使老人們在美麗的生活節(jié)拍中享受到醉人心魄的輕歌慢舞，讓心靈的寧靜不被塵世的喧囂所驚動。（3）通過高起點、高標準、優(yōu)質服務、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務的機構。達到環(huán)境園林化，服務賓館化，生活家庭化，護待親情化，管理規(guī)范化，醫(yī)療現代化。 建設單位概況本項目承辦單位廣西東方正元投資集團有限公司于2007年9月組建成立，注冊資金5000萬元人民幣。公司主要的經營范圍為：房地產開發(fā)經營；房地產咨詢策劃；物業(yè)管理；商業(yè)租賃；商貿；對旅游業(yè)、科技教育文化產業(yè)、康復療養(yǎng)業(yè)的投資；防水防腐材料、外墻涂料的生產銷售和施工等。公司匯集了一批有經驗的高中級經濟管理和工程技術人員，是一家集生產、開發(fā)、經營、公益事業(yè)為一體的多元化集團公司。面對中國社會的老齡化，公司率先關注社會福利事業(yè)。以誠信投資、熱心公益、樹立形象、打造品牌，全心全意為老年人服務。項目建成后，公司將會以點帶面，使全社會都關助、關愛、關心老年人，使天下所有的老人都老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為、老有所醫(yī)。項目建成后可為老人提供一個集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學習娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務機構。本項目的建設，不僅體現了公司目前的投資目標和發(fā)展方向，而且也將形成公司新的經濟增長點。 建設地點項目建設地點：武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村經過對多個方案的考察論證、對比、篩選，最終確定項目地址為南寧市武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村。此區(qū)域面積較大、場地開闊、依山傍水、氣候宜人、陽光充足、環(huán)境清靜、交通便利、基礎設施完善，是十分理想的投資場所。 建設周期項目建設期為六年，分三期建設，每期兩年。 建設內容和規(guī)模項目建設內容主要包括：養(yǎng)老院內設床位2000張、療養(yǎng)院內設床位500張、護理院內設床位500張、醫(yī)院、老年大學、護理培訓中心、文化藝術中心、康復健身中心、老年服務中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基礎設施、輔助用房以及綠化等。根據《老年公寓和養(yǎng)老院設計指南》的建設規(guī)定，并結合本項目的自身情況，項目建設共需征用土地900畝。項目建成后，總建筑面積可達36萬平方米，可安置接納3000名老人，接待國內外游客800人。 總投資與資金籌措估算項目總投資為60500萬元人民幣，其中：固定資產投資57912萬元，鋪底流動資金2000萬元，建設期利息588萬元。資金籌措：企業(yè)自籌資金30500萬元，％；申請銀行貸款30000萬元，%。 項目策劃運作由廣西大舞臺文化策劃有限責任公司負責策劃運作，該公司是廣西唯一一家大型的文化活動策劃、企業(yè)文化策劃、商業(yè)運作方式策劃公司，曾在廣西區(qū)內外策劃、運作和其它企業(yè)共同合作過不少商業(yè)文化項目，具有一定的知名度和影響力，在各項目活動中不但取得了一定的經濟效益，而且取得了較好的社會效益。該公司不但具有創(chuàng)新意識，敢走別人沒走過的路，思想理念超前，具有獨創(chuàng)性。本項目的運作，該公司主要負責該項目的選點、協(xié)調政府各部門、籌措項目資金、策劃、運作項目經營管理模式，以“三源聯(lián)盟”為理念，即人力資源、智慧資源、經濟資源。這一模式和理念的實施，不但將該項目成為廣西的品牌，而且成為中國的樣板，甚至成為世界的焦點。具體體現如下：在企業(yè)管理方面：充分運用了“三大資源”優(yōu)勢，使社會資源得到優(yōu)化組合，達到了資源貢獻最大化，避免了國有企業(yè)和私營企業(yè)在管理上存在難以解決的問題，而具有充分吸取，總結了國有企業(yè)和私營企業(yè)的成功經營，在管理上走了一條前人沒有走過的管