【正文】 “頤養(yǎng)天下”嵊泗濱海療養(yǎng)中心可行性研究報告 可行性研究報告“頤養(yǎng)天下” ——嵊泗濱海療養(yǎng)中心目錄第一章 項目概況 3 項目名稱 3 項目宗旨 3 開發(fā)理念 3 區(qū)域和選址 3 建設(shè)規(guī)模 3 投資估算 4 市場分析 4 投資開發(fā)商和合作人 4第二章 項目開發(fā)背景及意義 5 發(fā)展休閑療養(yǎng)業(yè)的前景與重要性 5 舟山及嵊泗發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新增長點 6 發(fā)展休閑療養(yǎng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益 6 老齡社會與 “頤養(yǎng)天下”項目的前景 7第三章 項目開發(fā)的機(jī)遇和條件 11 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢 11 經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)特色 11 旅游休閑資源評價 12 基礎(chǔ)設(shè)施與投資環(huán)境 13第四章 項目開發(fā)的原則和功能定位 15 地塊范圍與現(xiàn)狀 15 功能定位 15 開發(fā)思路（頤養(yǎng)天下） 15 開發(fā)原則 24第五章 項目規(guī)劃要點和概念設(shè)計 26 序言 26 平面設(shè)計 33 環(huán)境景觀規(guī)劃 35 豎向設(shè)計 35 建筑設(shè)計 36 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 36 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 37第六章 項目建設(shè)周期 38 項目建設(shè)周期 38 分期計劃 39第七章 經(jīng)營方式 40第八章 銷售策略和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 41投資者： 42第九章 投資概況、計劃和資金籌措 56 投資計劃 56 項目（造價）成本估算 56 項目資金籌措 56第十章 社會效益和經(jīng)濟(jì)效益 57 收入預(yù)測 57 項目成本估算 58 效益評價 59第十一章 結(jié)論 63附表 64第一章 項目概況 項目名稱“頤養(yǎng)天下”嵊泗濱海療養(yǎng)中心 項目宗旨“頤養(yǎng)天下”“療”和“養(yǎng)”內(nèi)涵的深度挖掘和應(yīng)用發(fā)揮 開發(fā)理念建立一個華東地區(qū)首家集疾病、亞健康治療、保健、休養(yǎng)、度假、旅游、食宿、運動為一體的“高級療養(yǎng)活動中心”的項目 區(qū)域和選址浙江嵊泗縣菜園鎮(zhèn)基湖村施家坑地塊。 建設(shè)規(guī)模占地約120畝，建筑面積38694m2以上，設(shè)置療養(yǎng)床位320張左右。主要建筑內(nèi)容包括療養(yǎng)度假區(qū)、運動、游玩、休息區(qū)和綠化道路等工程。 投資估算 。，流動資金3000萬元。 市場分析 根據(jù)市場調(diào)查和有關(guān)部門提供的資料分析，需要進(jìn)行療養(yǎng)的客源巨大，主要來自國內(nèi)大批高、中級干部；企事業(yè)高、中層管理人員和研發(fā)人員；國家、省、市級專業(yè)運動員、勞動模范、特殊兵種等；國際海員；亞健康人群。項目建成后第一年營業(yè)接待能力達(dá)到8萬人次，第二年可達(dá)到設(shè)計能力的年11萬人次。投資利潤率為？？，投資回收期？？年（含建設(shè)期？？年）。 投資開發(fā)商和合作人 投資開發(fā)商：上海圣堡科技有限公司 合作人：嵊泗縣菜園鎮(zhèn)基湖村村委會第二章 項目開發(fā)背景及意義 發(fā)展休閑療養(yǎng)業(yè)的前景與重要性隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和醫(yī)學(xué)水平的大幅度提高，人類的平均壽命逐漸增長，同時，由于生活和文化方面的沖擊，人們的生育觀念也發(fā)生了很大變化，由多生到少生甚至不生，致使人們的年齡結(jié)構(gòu)比例失衡，老年人及人口老齡化正日益成為一個突出的問題，需要我們積極研究，認(rèn)真面對，解決由此可能帶來的負(fù)面影響。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對生存質(zhì)量要求也不斷提高，開始把疾病預(yù)防、療養(yǎng)保健納入生活質(zhì)量范疇。作為發(fā)展中的朝陽產(chǎn)業(yè)，療養(yǎng)保健事業(yè)的前景是十分廣闊的。在國外，尤其是西方發(fā)達(dá)國家，人口老齡化的研究及相應(yīng)對策工作起步較早，從生活用品、日常起居、活動場所以及生理心理等諸多方面進(jìn)行了研究和開發(fā)，逐漸摸索出一套較為成熟的經(jīng)驗。然而在中國，尤其在實行計劃生育多年后老齡化問題也逐漸突出的情況下，我們雖有大量的福利院、敬老院等服務(wù)場所，但做的針對性工作還顯然不夠。因此進(jìn)行相關(guān)的項目開發(fā)無論從經(jīng)濟(jì)效益上還是社會效益上來說，都顯得極為重要。 舟山及嵊泗發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新增長點休閑療養(yǎng)業(yè)針對銀發(fā)市場，主要指年齡在55歲以上的退休市場。這些老年人一般不再有工作壓力，有較多積蓄，注重健康療養(yǎng)，往往對海島、森林、溫泉、鄉(xiāng)村度假有較強的偏愛。國內(nèi)一些城市已開始注意到這一新興的市場需求，如民建廈門市委員會今年的《創(chuàng)建國際老人公園將廈門建設(shè)成為國際性老年人旅游休閑、養(yǎng)老、度假圣地的建議》提案中，就建議在廈門島東山、東坪山景區(qū)內(nèi)創(chuàng)建國際老人公園。公園內(nèi)的建設(shè)包括短、中、長期的候鳥式老人公寓，“國際老人俱樂部”、“老人休閑中心”、“成功老人事跡長廊”、“青少年啟示長廊”、“益智園”等等功能區(qū)。休閑療養(yǎng)事業(yè)是一項與旅游業(yè)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。由于銀發(fā)市場有較多的閑暇時間，可以對嵊泗旅游休閑產(chǎn)業(yè)的淡季市場起到重要的補充作用。嵊泗獨特的亞熱帶氣候和海島風(fēng)光，建設(shè)一個集治療、護(hù)理、康復(fù)、療養(yǎng)、保健、娛樂、休閑、度假功能為一體的大型綜合性國際休閑療養(yǎng)中心，對完善嵊泗的旅游功能十分有利。 發(fā)展休閑療養(yǎng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會效益療養(yǎng)業(yè)的接待對象與觀光旅游業(yè)相比滯留時間長，消費類型和人均消費額高，因而其經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)高于觀光旅游業(yè)。療養(yǎng)服務(wù)業(yè)不僅直接經(jīng)濟(jì)效益顯著，同時還可進(jìn)一步帶動旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展，從而產(chǎn)生巨大的間接經(jīng)濟(jì)效益。如療養(yǎng)客人每年可帶來更多探視的親友, 增加旅游收入；療養(yǎng)服務(wù)又可充分利用大量閑置及在建的旅游設(shè)施和配套服務(wù)項目，使一些處于虧損狀態(tài)的賓館、酒店得以合理運轉(zhuǎn), 并使房地產(chǎn)業(yè)煥發(fā)生機(jī)。 老齡社會與 “頤養(yǎng)天下”項目的前景 老年人最值得尊敬和愛戴，也最需要關(guān)心和幫助。中華民族素有敬老、尊老的傳統(tǒng)，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人民生活水平的提高，社會生活方式的轉(zhuǎn)變，老年群體在日常生活照顧、精神慰藉、心理支持、康復(fù)、護(hù)理、臨終關(guān)懷、緊急救助等方面呈現(xiàn)出日益增長的需求。妥善處理人口老齡化問題，關(guān)心老年人的需求，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、堅持以人為本的具體體現(xiàn)。認(rèn)真解決老年人生活中的實際問題，有利于保持家庭關(guān)系穩(wěn)定和睦，促進(jìn)老年群體與其他群體和諧相處，這是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，是社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。同時，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，有利于促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)增長，提高全體人民生活質(zhì)量和水平。各地區(qū)、各部門要充分認(rèn)識發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義，采取有效措施，推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。，明確政策措施 發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補充的服務(wù)體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。a) 進(jìn)一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)。地方各級人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費服務(wù)，保障他們的基本生活。要采取多種形式，鼓勵和支持社會力量多形式、多渠道參與老年社會福利事業(yè)，增加老年福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，提高服務(wù)質(zhì)量。b) 大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。地方各級人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。引導(dǎo)和支持社會力量興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院，鼓勵下崗、失業(yè)等人員創(chuàng)辦家庭養(yǎng)老院、托老所，開展老年護(hù)理服務(wù)，為老年人創(chuàng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和條件。c) 鼓勵發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)。要通過政策引導(dǎo)，鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居住在社區(qū)（村鎮(zhèn)）家庭的老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，為他們營造良好的生活環(huán)境。d) 支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)。支持興辦老年護(hù)理、臨終關(guān)懷性質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，鼓勵醫(yī)療機(jī)構(gòu)開展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)。根據(jù)實際情況，對開展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定給予政策扶持。e) 促進(jìn)老年用品市場開發(fā)。制定鼓勵措施，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)老年人特殊用品，促進(jìn)老年用品市場發(fā)展，滿足老年人的多方面需求。f) 加強教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì)。加快培養(yǎng)老年醫(yī)學(xué)、管理學(xué)、護(hù)理學(xué)、營養(yǎng)學(xué)以及心理學(xué)等方面的專業(yè)人才，提高社區(qū)及農(nóng)村基層衛(wèi)生技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)。有計劃地在高等院校和中等職業(yè)學(xué)校增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)專業(yè)和課程，改革教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法。加強崗位培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)意識和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。第三章 項目開發(fā)的機(jī)遇和條件 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢嵊泗，又稱嵊泗列島，位于長江和錢塘江入?？诮粎R處的東海之中，是浙江省最東部，舟山群島最北部的一個海島縣。全縣共有404個島嶼，海陸面積8827平方公里，其中陸域面積80平方公里。，縣人民政府所在地菜園鎮(zhèn)。，扼長江出?？谥獩_，為我國南北海運，國際航運和江海聯(lián)運的樞紐。港口優(yōu)勢非常明顯，寶鋼馬跡山25萬噸30萬噸深水中轉(zhuǎn)碼頭，已落成嵊泗，并已正常運行。小洋山集裝箱深水碼頭一期工程的完成和東海大橋的貫通，更加拉近了海島與大陸的島陸交通距離。本報告所研究的施家坑地塊，北距離素有“南方北戴河”。 經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)特色 總體發(fā)展態(tài)勢2004年，嵊泗縣綜合經(jīng)濟(jì)實力繼續(xù)顯著增強。全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值27億元，按可比價格計算，%，連續(xù)六年保持了兩位數(shù)的增長勢頭。人均地區(qū)生產(chǎn)總值33012元，位居全市首位。，%（）。，%。，%，%。漁農(nóng)民人均純收入6372元，%，縣城居民人均可支配收入13075元，%，漁農(nóng)民人均收入增幅十年來首次超過縣城居民。%。 海島旅游業(yè)旅游業(yè)是嵊泗縣近幾年迅速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。特有的海島地理環(huán)境，造就了獨特的列島名勝風(fēng)景。自1985年8月，浙江省人民政府決定將嵊泗列島列為省級風(fēng)景名勝區(qū)，1988年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，列為國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)。嵊泗的旅游產(chǎn)業(yè)快速形成，以列島自然景色、人文景觀為依托，“觀海景、嘗海鮮、游海水、買海貨”為特色載體，旅游人數(shù)年年增加，帶動了旅館業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)和交通海運等產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。2004年，景區(qū)建設(shè)力度不斷加大，基湖、南長涂、六井潭等重大旅游開發(fā)項目取得進(jìn)展，旅游發(fā)展后勁明顯增強。成功舉辦首屆中國嵊泗貽貝文化節(jié)，進(jìn)一步打響了嵊泗縣的旅游品牌。旅游環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，“漁家樂”特色旅游蓬勃發(fā)展，五龍?zhí)镝濉皾O家樂”列入省級休閑漁業(yè)示范基地。去年，%。 旅游休閑資源評價盡管嵊泗旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入起飛發(fā)展階段，但是泗礁本島還有許多旅游資源亟待開發(fā)，發(fā)展?jié)摿τ写诰颉? 自然景觀嵊泗的旅游景區(qū)并無超群的人性化和個性化的景區(qū)。作為中國唯一一個列島風(fēng)景名勝區(qū)，其優(yōu)勢在于整體資源的完美和個體資源的奇特度。大海之所以千百年來令世人形迷神往，是因其浩瀚神秘；是其海納百川的氣度。泗礁本島以海瀚、礁美、灘、崖、險著稱，毗鄰上海是其區(qū)位優(yōu)勢，離岸海島是其差異之特點，若取“六井潭”、“基湖沙灘”、“大悲山”、“漁家樂”景區(qū)之精華，通過有效途徑與方式組合在一起，從旅游區(qū)之自然景觀角度看，已具備打造區(qū)域知名品牌的條件。 人文景觀就本質(zhì)而言，旅游是游客情結(jié)的滿足與實現(xiàn)，所以有“硬件設(shè)施是骨架，人文與概念是靈魂”之說。泗礁本島淳樸之民風(fēng)，明凈清和之環(huán)境，海天一色之背景，這就是世人夢尋的“海上香格里拉”，為豐富與完善“海上香格里拉概念，強化游人認(rèn)識，以”六井潭“傳說、“嵊泗佛學(xué)”(大悲山)、“一天漁民”(田岙村)等各景點為輔佐，增強人文景觀的飽滿度。 基礎(chǔ)設(shè)施與投資環(huán)境目前，嵊泗的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，海上交通便捷，島陸電網(wǎng)形成體系，能源供應(yīng)充足，通訊發(fā)達(dá)，社會文明安定，是一塊充滿希望的令人想往的投資熱土。但同時，嵊泗旅游發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施在不少方面有待進(jìn)一步建設(shè)和完善。在交通條件方面，長三角努力打造“三小時交通圈”，從上海市中心的人民廣場坐車經(jīng)蘆潮港中轉(zhuǎn)，再坐船到嵊泗島，約需3個小時，凸現(xiàn)了海島交通的不便。但隨著洋山港的建設(shè)，嵊泗縣的對外交通問題將得到進(jìn)一步改善。在島內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施方面，嵊泗的旅游設(shè)施還不夠完善，檔次不高。在旅游事業(yè)快速發(fā)展的大好形式下，未能基于客源市場，有針對性地策劃一批高檔次的參與性、體驗性項目，不利于旅游市場的培育和完善。第四章 項目開發(fā)的原則和功能定位 地塊范圍與現(xiàn)狀嵊泗縣菜園鎮(zhèn)基湖村施家坑地塊，可使用土地約120畝。本地塊的土地性質(zhì)是旅游綜合開發(fā)。 功能定位將服務(wù)對象定位在休閑、健康、快樂的老齡群體，功能定位以觀光休閑為基礎(chǔ)，度假療養(yǎng)為核心，漁村文化旅游為品牌、海島型運動為特色的全年度綜合性休閑療養(yǎng)基地。 開發(fā)思路（頤養(yǎng)天下）“頤養(yǎng)天下”項目將老年人的需求特點，通過對環(huán)境狀況和地理位置的挑選以及建筑格局的布置和功能的全方位設(shè)計等幾方面立體化地凸顯出來，既有宏觀把握，又微觀細(xì)琢，既立足于現(xiàn)在，又著眼于未來，基本上覆蓋了老年人的生理和心理方面的要求，尤其在人情味方面，獨具魅力，力求營造一個溫馨、溫暖的老年人生活氛圍。 開發(fā)理念建立一個華東地區(qū)首家集：疾病、亞健康治療，保健、休養(yǎng)、度假,旅游,食宿,運動為一