【正文】 湖北xxx投資發(fā)展有限公司xxx游樂園建設(shè)項目可行性研究報告（如需定做可研百度中投信德楊剛 ）二零一二年十一月 78 / 85目 錄第一章 總 論 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3 4 4 5 6第二章 項目建設(shè)必要性與可行性分析 7 7 7 8 8 9 9 10 10 10 10 11 11 11第三章 項目建設(shè)條件 12 12 12 基礎(chǔ)設(shè)施條件 12 給水工程 12 排水工程 12 電力工程 12 電訊工程 12 13 13 14 14 14 15 15第四章 總體建設(shè)方案 17 17 17 18 18 18 19 19 19 20第五章 游樂園安全管理方案 21 21 22 23 23 24 27 27第六章 節(jié)能方案 29 29 主要節(jié)能措施 29第七章 環(huán)保方案 31 31 31 31 31 32 32第八章 勞動安全衛(wèi)生 33 33 33 33 33 33 34 34 34 34 34第九章 消防方案 35 35 35 35 35 36第十章 企業(yè)組織與勞動定員 37 37 37 37第十一章 項目實(shí)施規(guī)劃 38 38 建設(shè)工期 38 38第十二章 投資估算與資金籌措 39 39 39 40 40 40 43第十三章 財務(wù)及經(jīng)濟(jì)評價 44 44 44 45 46 46 46 46 46 50第十四章 招標(biāo)方案 52 52 52 52 53 53 54 54 54 54第十五章 風(fēng)險分析及規(guī)避 55 55 55 55 55 55 55 56 56 56 56第十六章 結(jié)論與建議 57 57 57附 表 58附表1 銷售收入預(yù)測表 58附表2 總成本費(fèi)用表 59附表3 外購原材料表 60附表4 外購燃料及動力費(fèi)表 61附表5 工資及福利表 62附表6 利潤與利潤分配表 63附表7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表 64附表8 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 65附表9 流動資金估算表 66附表10 資產(chǎn)負(fù)債表 67附表11 資本金現(xiàn)金流量表 68附表12 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 70附表13 項目投資現(xiàn)金量表 72附表14 借款償還計劃表 74第一章 總 論xxx游樂園建設(shè)項目湖北xxx投資發(fā)展有限公司新建項目xxx游樂園建設(shè)項目考慮游樂園周邊良好的休閑娛樂環(huán)境氛圍，擬建地點(diǎn)選址為：湖北省蘄春縣xxx地塊，規(guī)劃占地面積100畝。，主要用于蘄春游樂園建設(shè)項目的建筑工程投資、配套工程投資、設(shè)備購置及安裝費(fèi)用、無形資產(chǎn)費(fèi)用、其他資產(chǎn)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)以及充實(shí)企業(yè)流動資金等。蘄春游樂園建設(shè)項目占地100畝。㎡，主要建設(shè)內(nèi)容及指標(biāo)如下：工程類別分項工程名稱層數(shù)占地面積（m2）建筑面積（m2）游樂園主體工程丹麥童話王國110000現(xiàn)代科技游樂區(qū)19000水上特色游樂區(qū)113000演出區(qū)110000配套工程綜合接待服務(wù)區(qū)6休息活動區(qū)2停車場1門衛(wèi)室1衛(wèi)生間1合計57100公共工程道路及路面硬化1綠化1， 萬元。本項目建設(shè)期為2013年1月至2015年1月，建設(shè)工期共計24個月。湖北xxx投資發(fā)展有限公司，成立于2008年7月，注冊資本3300萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理等，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級，公司辦公地址：蘄春縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)凱迪大道3號。公司股東會為公司最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，執(zhí)行董事為公司法定代表人，現(xiàn)法人代表：xxx，總經(jīng)理：朱xx，股東由xx、xxx二人組成。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、經(jīng)營部、策劃部、項目部、質(zhì)量安全部等，具有中級以上職稱人員15人。公司成立四年來，相繼開發(fā)建設(shè)了東方花園一期、鑫源小區(qū)等多項工程，累計完成開發(fā)面積10萬㎡?，F(xiàn)正在建設(shè)項目為東方花園二期、清怡莊園等項目，占地總面積：40畝、建筑總面積11萬㎡。東方花園項目是雷溪河改造首期示范工程，2008年，蘄春縣委、縣政府將漕河城區(qū)雷溪河改造及綜合開發(fā)作為“九件大事”之一，公司投入2億元參與雷溪河改造工程，負(fù)責(zé)雷溪河自紅旗一橋沿河向西約280米的河道改造及舊城開發(fā)，在該區(qū)域建設(shè)東方花園商住小區(qū)。該項目占地面積：36678㎡、總建筑面積：146000㎡、住宅套數(shù)：1100套。將該區(qū)域建設(shè)成為蘄春一流的標(biāo)志性的商貿(mào)、住宅、休閑區(qū)?，F(xiàn)已完成第一期50000㎡商品房開發(fā)。公司實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理，形成集房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝潢、物業(yè)管理、房地產(chǎn)營銷為一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈，公司組織結(jié)構(gòu)合理，管理、技術(shù)、經(jīng)營等人員完備，經(jīng)營管理團(tuán)隊擁有多年、多地的開發(fā)經(jīng)驗和歷練，管理規(guī)范。 公司秉承“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信經(jīng)營“的經(jīng)營理念；并以“質(zhì)量是第一工作”，“顧客的滿意是我們的榮譽(yù)”作為我們永遠(yuǎn)不變的方針；以愛護(hù)環(huán)境、回報社會、關(guān)愛雇員等社會責(zé)任為己任；把“誠信、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、團(tuán)隊”作為公司不斷的追求和目標(biāo)，愿與廣大朋友攜手共創(chuàng)美好的明天。 （1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（2）《湖北省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（3）《蘄春縣“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；（3）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版；（4）《投資項目可行性研究指南》；（5）《現(xiàn)代財務(wù)會計》；（6）項目公司提供的有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；（7）國家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。 （1）充分利用建設(shè)地現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施條件，將建設(shè)地現(xiàn)有條件（設(shè)施、場地等）均納入到設(shè)計方案，合理調(diào)整，以減少重復(fù)投資。（2）堅持技術(shù)、設(shè)備的先進(jìn)性、適用性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則，堅持施工安全性原則，采用最先進(jìn)的施工設(shè)備、施工技術(shù)，確保項目工程質(zhì)量，以達(dá)到企業(yè)的高效益。（3）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家基本建設(shè)的各項方針、政策和有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行國家及各部委頒發(fā)的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（4）設(shè)計中盡一切努力節(jié)能降耗，節(jié)約用水，提高能源的重復(fù)利用率。（5）注重環(huán)境保護(hù)，設(shè)計中注重建設(shè)垃圾處理方案，在建設(shè)過程中采用行之有效的環(huán)境綜合治理措施。（6）注重勞動安全和衛(wèi)生，設(shè)計文件應(yīng)符合國家有關(guān)勞動安全、勞動衛(wèi)生及消防等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。本研究報告對企業(yè)現(xiàn)狀和項目建設(shè)的必要性及承辦條件進(jìn)行了調(diào)查、分析和論證；對項目建設(shè)未來的市場需求情況進(jìn)行了重點(diǎn)分析和預(yù)測，確定了本項目的經(jīng)營綱領(lǐng)；對加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源等方面提出了建設(shè)措施、意見和建議；對工程投資，經(jīng)營成本和經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行計算分析并作出總的評價；對項目建設(shè)及運(yùn)營中出現(xiàn)風(fēng)險因素作出分析，重點(diǎn)闡述規(guī)避對策。項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：主要技術(shù)指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)和指標(biāo)一主要指標(biāo)1總占地面積畝2總建筑面積㎡3道路㎡4綠化面積㎡5綠化率%15%6容積率7總投資資金萬元其中： 建筑工程萬元設(shè)備及安裝費(fèi)用萬元土地費(fèi)用萬元二主要數(shù)據(jù)1年均銷售收入萬元2年平均利潤總額萬元3年均凈利潤萬元4年銷售稅金及附加萬元5年均營業(yè)稅萬元6年均所得稅萬元7項目定員人1808建設(shè)期月24三主要評價指標(biāo)1項目投資利潤率%%2項目投資利稅率%%3稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%4稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%5稅后財務(wù)靜現(xiàn)值(ic=10%)萬元9,6稅前財務(wù)靜現(xiàn)值(ic=10%)萬元11,7投資回收期(稅后)年8投資回收期(稅前)年9盈虧平衡點(diǎn)%%蘄春游樂園建設(shè)項目將發(fā)展成為鄂東地區(qū)新的旅游目的地，鄂東地區(qū)著名的休閑旅游中心，打造成為鄂東地區(qū)及蘄春縣旅游名城的 “休閑娛樂名片”，促進(jìn)蘄春縣乃至鄂東地區(qū)休閑娛樂以及旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。項目的運(yùn)營將為蘄春縣及鄂東地區(qū)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃作出有力的推動，將極大帶動當(dāng)?shù)匚幕糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，為蘄春縣及鄂東地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增創(chuàng)新的優(yōu)勢。項目建設(shè)是當(dāng)前蘄春縣及鄂東地區(qū)休閑旅游場所的有效補(bǔ)充，市場前景較好，發(fā)展前景可觀，項目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)效益與較強(qiáng)的社會效益。所以，本項目建設(shè)十分必要與可行。第二章 項目建設(shè)必要性與可行性分析隨著我國人們生活水平的不斷提高和閑暇時間的增多，一個大眾化的休閑時代正在到來。休閑的普及又會變成推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，進(jìn)而發(fā)育出休閑產(chǎn)業(yè)和休閑經(jīng)濟(jì)。大型休閑綜合型游樂園正是這樣一個新時代大背景下的產(chǎn)物，是依據(jù)科學(xué)發(fā)展觀，從不斷滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求出發(fā)，從增加就業(yè)，擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展而推出的重要方略。我國休閑供給市場存在“戰(zhàn)略性短缺”，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)門類增長速度與居民文化、休閑消費(fèi)實(shí)際增長速度，以及居民的文化、休閑消費(fèi)潛力相比，存在巨大的落差。湖北省鄂東地區(qū)及蘄春縣旅游資源豐富,自然景觀優(yōu)美,歷史文物眾多,發(fā)展旅游業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。近幾年來,蘄春縣大力發(fā)展旅游業(yè),把旅游業(yè)作為拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而,蘄春縣旅游資源存在著分布過于分散、景區(qū)規(guī)模小、檔次低、文化挖掘力度不夠等問題。應(yīng)對蘄春縣旅游資源進(jìn)行整合,加強(qiáng)景區(qū)間合作,明確主題定位,實(shí)現(xiàn)線路整合,進(jìn)行營銷組合。這有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,也是區(qū)域旅游業(yè)未來發(fā)展的內(nèi)在要求。隨著生活水平的提高，為滿足人們多樣化的需求，各地區(qū)爭相開發(fā)新的文化娛樂項目，在傳統(tǒng)文化中融入現(xiàn)代元素，滿足消費(fèi)者求新存異的心理，打造全新的文化娛樂產(chǎn)品。不少游樂園順應(yīng)新世紀(jì)旅游業(yè)發(fā)展需要，以其高超的策劃、精致的建筑、豐富的內(nèi)涵和一流的管理服務(wù)水平，很快轟動海內(nèi)外。他們的成功給人們提出啟示：一個成功的游樂園，完全可以取得良好的投入產(chǎn)出效益和多方面的社會效益。建設(shè)游樂園在旅游資源豐富的地區(qū)是對資源、產(chǎn)品的重要補(bǔ)充，在旅游資源不太豐富的地區(qū)則是突破發(fā)展“瓶頸”的重要舉措，具有相當(dāng)廣闊的市場前景。按照國家旅游局的預(yù)測，2015年國內(nèi)旅游消費(fèi)總額將突破人民幣2萬億元，旅游將成為與汽車、房產(chǎn)并列的消費(fèi)熱點(diǎn)。中國的旅游者消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)是住宿、餐飲等費(fèi)用支出比例較低，景點(diǎn)門票的費(fèi)用支出比例較高。按此模式預(yù)測，屆時國內(nèi)旅游消費(fèi)總額將有數(shù)千億元用于旅游景點(diǎn)支出，主題公園作為新興旅游景點(diǎn)必將分得可觀的收益。本項目即是在鄂東地區(qū)及蘄春縣休閑娛樂市場需求旺盛、迫切需要建設(shè)大型的綜合游樂園的基礎(chǔ)上提出的，項目將建設(shè)童話王國、現(xiàn)代科技游樂區(qū)、水鄉(xiāng)風(fēng)情游樂區(qū)、特色節(jié)目表演區(qū)內(nèi)容，將發(fā)展成為鄂東地區(qū)新的旅游目的地，蘄春縣乃至鄂東地區(qū)著名的休閑旅游中心。近年來，隨著新媒體產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，鄂東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)快速發(fā)展。加強(qiáng)鄂東地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及精神文化建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)鄂東地區(qū)快速發(fā)展的前提條件。 隨著鄂東地區(qū)的品牌建設(shè)和招商引資的力度加大，越來越多的外來企業(yè)和高素質(zhì)人群將來到鄂東地區(qū)安家落戶。鄂東地區(qū)人口增加、人均收入提高，物質(zhì)生活條件逐步改善，當(dāng)?shù)厝罕姷臉I(yè)余娛樂文化活動的需求越來越豐富。原有簡陋的文化體育設(shè)施難以滿足人民群眾日益提高的精神文化生活需求，嚴(yán)重滯后于鄂東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 所以，建設(shè)一個能讓不同年齡、層次的人群均可健身休閑、愉悅身心的公共空間將刻不容緩。本項目的建設(shè)對扭轉(zhuǎn)鄂東地區(qū)缺少大型休閑娛樂場所的局面，滿足人民群眾日益增加的精神文化需求，項目建設(shè)對于鄂東地區(qū)的休閑娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，按照馬斯洛的人類需求五層次理論，人的需求從基本的物質(zhì)生活方面越來越集中到娛樂和精神層面。同時，體驗經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐漸成為繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后的一種主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，越來越多的消費(fèi)者渴望得到體驗，顧客每一次購買的產(chǎn)品或服務(wù)在本質(zhì)上不再僅僅是實(shí)實(shí)在在的商品或服務(wù)，而是一種感覺，一種情緒上、體力上、智力上甚至精神上的體驗。游樂園是旅游業(yè)充分發(fā)展的產(chǎn)物，作為人們求新、求異、求奇、求美、求知的一種重要途徑，迎合了人們對旅游文化和娛樂的更高層次的需求，推動著旅游需求由過去單一的觀光形式向休閑化、個性化和參與性的轉(zhuǎn)變。如今旅游消費(fèi)將進(jìn)入大眾消費(fèi)階段,成為居民消費(fèi)的重要組成部分,休閑、度假成為居民消費(fèi)新趨勢,國內(nèi)旅游成為旅游市場的主體。這種趨勢將促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)爆發(fā)性增長,成為擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、保增長的主要推動力。 因此，本項目的建設(shè)將極大程度的滿足了湖北省旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要。近幾年來，隨著政府把發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)列入國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，并相繼出臺扶持、優(yōu)惠政策，游樂園產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了爆發(fā)式增長勢頭。預(yù)期在未來幾年內(nèi)，游樂園產(chǎn)業(yè)將是全球最具發(fā)展?jié)摿Φ某柈a(chǎn)業(yè)之一。因此本項目的建成同時有效帶動項目公司旅游開發(fā)業(yè)務(wù)的拓展，對做大做強(qiáng)公司主業(yè)、實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)具有重大意義。本項目建成后，將為當(dāng)?shù)?80多人提供就業(yè)機(jī)會，吸收下崗職工與閑置人口再就業(yè)，可促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和諧發(fā)展；此外，項目的實(shí)施可促進(jìn)游樂園行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)如旅游、酒店、服務(wù)、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的快速發(fā)展。對于搞活國民經(jīng)濟(jì)具有重要意義。，，；