【正文】 ，成立了本可行性研究報告研究班子，召開了項目工作會議及方案論證會，對本項目的內容進行認真扎實的調研設計，對項目建設的必要性方案進行確切的分析，了解建設單位意圖和國家政策法規(guī)的要求，進行方案比選。通過對以上方方面面進行公正、公平、科學、客觀的研究分析，并經過認真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告，為項目的建設決策提供可靠的依據。（3）通過高起點、高標準、優(yōu)質服務、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務的機構。公司匯集了一批有經驗的高中級經濟管理和工程技術人員，是一家集生產、開發(fā)、經營、公益事業(yè)為一體的多元化集團公司。項目建成后可為老人提供一個集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學習娛樂、科技策劃、聯誼交往、旅游觀光于一體的服務機構。 建設周期項目建設期為六年，分三期建設，每期兩年。 總投資與資金籌措估算項目總投資為60500萬元人民幣，其中：固定資產投資57912萬元，鋪底流動資金2000萬元，建設期利息588萬元。本項目的運作，該公司主要負責該項目的選點、協(xié)調政府各部門、籌措項目資金、策劃、運作項目經營管理模式，以“三源聯盟”為理念，即人力資源、智慧資源、經濟資源。在管理上由社會共同管理，共同支配，共同監(jiān)督，達到不浪費一分錢，不亂用一分錢，分分錢都用于服務社會，任何個人、任何組織、任何企業(yè)和單位，都無權支配，無權動用，也動用不了。從而達到了分工明確，責任蜜柑年卻，效果明確，既相互職業(yè)，又相互監(jiān)督，更相互激勵，使項目既如期、按期完成。以服務人為本，造福于社會為主的原則。 研究結論本項目建設是依照中共中央、國務院《關于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）和國務院辦公廳《關于加快實現社會福利社會化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]10號）的文件精神。第二章 項目提出背景和必要性 項目提出背景1956年，聯合國一份題為《人口老齡化及其社會經濟含義》的研究報告問世。據聯合國統(tǒng)計，%%。目前，我國社會正處于社會型態(tài)的轉型期，老年人消費觀念的升華，老年人保健、康復和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關注，也成為社會議論的主題。關心老人、關愛老人、也已經越來越多的成為社會的一種風尚。同時，還在全社會弘揚了中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會風尚，是社會主義物質文明和精神文明的雙重體現，對于促進社會經濟建設和發(fā)展都具有重要的意義。為適應社會發(fā)展的需要，源自70年代北歐國家的老年公寓，近年來在我國一些較為發(fā)達的地區(qū)首先發(fā)展起來。在社會主義市場經濟條件下，弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及和諧的良好社會風尚，是社會主義精神文明建設的一項重要內容。正如中共中央國務院《關于加強老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）指出的：老齡人是社會的重要組成部分，他們?yōu)橹袊锩ㄔO做出了重要的貢獻。（3）國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)改委等部門《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）。目前南寧市的老齡事業(yè)與兄弟省會城市差距較大，且南寧市財政實力還比較薄弱，2003年政府已拿出2000多萬元在各社區(qū)建設老年活動場所，如要政府再拿出大筆資金來投資建設老齡公益事業(yè)是不可能的，必須與市場經濟體制相適應走社會化、產業(yè)化的新體制，鼓勵社會力量積極參與、共同發(fā)展老齡事業(yè)是符合南寧市的實際情況的，是加快南寧市老齡事業(yè)發(fā)展的重要途徑。因此，支持興建一個上檔次、上規(guī)模、上標準的集“養(yǎng)、醫(yī)、樂、教、學”為一體的綜合性服務項目，正是反映樂老年人的愿望和需求。由于老齡人生理、心里功能大異于從前，如：隨著年齡的增長，生理上會眼花、色弱、步履蹣跚、行動遲緩、記憶力衰退；心理狀態(tài)日益頹變，退休后的失落感、孤獨感、消沉感等等，嚴重地影響到老人們的身心健康；現在社會競爭激烈，子女工作壓力較大，老年人不愿增加子女負擔，不想成為子女的累贅；同時老年人和年輕人一樣渴望居住生活環(huán)境的改善，生活品質的提高。第三章 建設方案 建設內容和規(guī)模項目建設內容主要包括：養(yǎng)老院內設床位2000張、療養(yǎng)院內設床位500張、護理院內設床位500張、醫(yī)院、老年大學、護理培訓中心、文化藝術中心、康復健身中心、老年服務中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基礎設施、輔助用房以及綠化等。 各類建筑規(guī)劃建設面積（1）養(yǎng)老院養(yǎng)老院每位老人按每人60平方米計算，包括有效面積和附屬用房面積在內，2000人共計建筑面積為120000平方米。（5）老年大學包括有效面積和附屬用房面積在內，建筑面積為20000平方米。（9）老年服務中心包括有效面積和附屬用房面積在內，建筑面積為5000平方米。（13）綜合辦公樓綜合辦公樓總建筑面積為20000平方米。 建筑設計（1）地形圖；（2）總體平面布置圖；（3）建筑設計方案，建設單位對該建筑物的功能要求；（4）本項目有關的規(guī)定、規(guī)范。同時還將賦予園區(qū)性格和感情，用富有詩意的居住元素營造田園牧歌式的生活情境，將充分使建筑的顏色與生活的感光相結合，構筑一幅“小橋流水、世外桃園”式的生活方式。因此，設計時，處處都要以老人為設計核心，強調老人的參與性，注重老人的感受。（2）以人為本區(qū)域規(guī)劃強調人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質量為目標，創(chuàng)造更具人性化空間，主要考慮老年人的食宿、活動、健身、運動、醫(yī)療、文化的需求，力求功能齊全，適用便捷。其中擬將養(yǎng)老院建為本項目的標志性建筑，以中華民族傳統(tǒng)的建筑風格與現代建筑相結合為主體，充分體現以老年人為核心的設計理念。在布局上：主入口（西門，位于南武二級公路旁）直接進入為綜合辦公樓及輔助用房，中心位置為養(yǎng)老院，西南側為醫(yī)院、康復健身中心，西北側為老年大學、文化藝術中心、老年服務中心、老年科技中心，東南側為療養(yǎng)院，東北側為護理院、護理培訓中心。在西北側后預留土地100畝作為項目的發(fā)展用地。（3）創(chuàng)造具有交流溝通氛圍的場所空間，為老人們提供物質載體。項目選址條件表序號內容場地條件備注1 區(qū)域位置 武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村2 場址面積 900畝 3 地形地貌 地勢相對平坦 4 工程地質 良好 5 氣象條件 位于主導風向上風側 6 交通條件 距旅游公路近 7 供水 有豐富的水源 8 供電 已通 9 消防 離消防援助單位約10公里 10 通信 已通 11 排水 部分建設 12 土地價格 平均每畝價格按8萬元 13 拆遷 無 14 施工條件 良好 15 環(huán)境條件 優(yōu) 16 發(fā)展條件 良好 建設條件 建設地概況武鳴縣位于廣西中南部，是廣西首府南寧市轄縣。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8798元，農民人均純收入3708元。項目建設地點雙橋鎮(zhèn)，位于南寧市北部，面積207平方公里，轄15個村委會，1個社區(qū)委。通訊網絡完善，村村通程控電話，移動電話覆蓋鎮(zhèn)區(qū)；電力網絡密集，有35千伏變電站兩座，可保證生產生活用電；供水充裕、供水管道為400mm。該區(qū)季風氣候明顯，全年主導風向為東南風， m/s，年平均風速3 m/s。地勢大致自東向西南傾斜。項目建成后，可以就近取水，經嚴格處理后即可飲用。（3）通訊武鳴縣信息通訊便利，通訊網絡遍布城鄉(xiāng)，實現了村村通電話。它是提高經濟效益的一個重要方面，也是我國實施可持續(xù)性發(fā)展能源政策的強有力保證。（2）積極推廣應用新技術、新設備、新材料。（2）采用合理的建筑體型及窗墻類型，各房間盡可能的合理布局，外圍護結構材料熱功能應能滿足節(jié)能要求。（5）設置能源檢測儀表，以加強對能源的計量和管理。（2）對空調系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采曖空調設備，合理確保供熱（冷）指標。合理利用熱能，盡可能避免能量的不合理轉換。（2）供水管網、衛(wèi)生潔具等配件要符合標準，提高耐用度，防止漏水，以達到應有的節(jié)水功效。本項目消防設施和措施主要包括以下幾方面內容：（1）在總圖布置中，各建筑物之間的距離應滿足防火規(guī)范要求。提高工作人員得安全意識，自覺做好安全防范工作。項目在設計、建設和使用過程中將實行環(huán)境保護和污染治理措施，盡量避免對環(huán)境造成不良影響。（3）施工期的噪聲，主要是施工機械和建筑材料的運輸等，特別是夜間，施工的噪聲有可能影響周圍居民的正常生活。對環(huán)境的主要影響為：生活污水、廢水、廢棄物以及生活垃圾。（3）對于施工中產生的塵土，采取定期清掃，定期灑水等方法解決，防止揚塵。（2）固體廢棄物以及生活垃圾的治理對于本項目建成后的廢棄物以及生活垃圾采用集中收集、運輸。廢水處理后經檢驗合格方可排入污水排放管網。 環(huán)境影響評價該項目是公用社會福利性項目，投入運營后沒有什么大的環(huán)境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾、醫(yī)療垃圾。實行股份制，組成董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。管理人員、醫(yī)務人員、服務人員及其他人員根據國家有關規(guī)定進行配置。加強對醫(yī)務人員、服務人員的技能培訓，并注重對現代化服務手段的運用，鼓勵并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務水平。項目業(yè)主的監(jiān)事會負責對董事會董事、企業(yè)的經營行為進行正常監(jiān)督，檢查公司的生產經營和財務活動。充分體現公司、部門和員工的利益共同體關系。 員工利益保障1）用工合同按照勞動管理部門要求，公司與每一個員工都要簽訂勞動用工合同。加強與政府各有關部門的溝通，充分利用各項政策。為保證項目如期完成，可成立項目建設領導小組，由承辦單位主要領導擔任組長，下設辦公室，合理配置相關人員，組成精簡、高效的管理機構，以確保項目高質量、高標準按進度計劃安排的工期完成。（2）實行工程監(jiān)理制項目建設過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。對影響工程質量的因素進行分析研究，細化工程質量控制流程，補充完善監(jiān)理細則文件，并在監(jiān)理過程中認真貫徹落實；精心組織設計交底和圖紙會審工作；把好單項工程開工關，在單項工程開工前必須認真審查施工技術措施，檢查開工準備情況，重點從影響本項目質量的人員投入、施工設備、材料和工藝等方面進行檢查；嚴格按照規(guī)范要求及時檢查進場材料質量，發(fā)現質量異常的要及早處理；嚴格按規(guī)定做好每道工序驗收工作，重視試驗驗證，以試驗數據督導施工；在實施過程中，以單元工程為基礎，以工序控制為重點，進行全過程跟蹤監(jiān)督；對監(jiān)理指令及質量問題處理要追蹤到底，認真落實。當施工進度延誤時，要協(xié)助承包方查找原因，并督促其制訂科學合理的趕工措施；密切注意關鍵路線項目各重要事件的進展，逐旬、逐月檢查承包人員、原材料及施工設備的進場情況及進度的實施情況；完善現場例會制度，及時發(fā)現、協(xié)調和解決影響工程進展的外部條件和干擾因素，促進項目的順利進行；編制和建立用于進度控制和施工記錄的各種圖表，便于及時對項目進度進行分析和評價，同時也可作為進度控制和合同管理的依據。要把好項目變更關。（4）嚴格按照基本建設程序辦事，建設過程中，接受有關部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關規(guī)定進行嚴格控制的竣工驗收。（3）施工準備：標準設備采購，場地平整。（7）竣工驗收：交工驗收，投入使用。在招標過程中要遵循公平、公開、公正和誠實信用的原則，并應當接受依法實施的監(jiān)督。公告應當載明招標人名稱和地址，招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲得招標文件的辦法等事項。3）施工監(jiān)理招標施工監(jiān)理對工程的質量起著關鍵的作用。本工程要求資質在一級，面向全國公開選擇投標人。投標文件的內容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。（4）投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權益。評標委員會從招標機構的專家?guī)熘须S機抽取，其中技術經濟等方面的專家不得少于成員數的三分之二。自中標通知發(fā)出三十日內，招標人和中標人應按招標文件訂立書面合同。評標委員會主任由資深的專家擔任，評標委員會采用單數制，但最低不少于5人，專家不得少于成員總數的三分之二，評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，投票采用打分制，以得分高者中標。 估算依據（1）建筑工程參照1998年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額廣西單價表》計算。項目總投資估算表 序號項目名稱投資估算（萬元）備注一建設投資577161 征地費用 7200 8招投標費 13基本預備費用2635二鋪底流動資金2000三建設期利息784總投資60500建設投資使用計劃：項目建設周期計劃6年，建設資金安排在六年內投入。 基礎數據（1）計算期計算期采用15年，其中建設期6年，一期2年。以上各項合計，項目總資金為65167萬元。項目在計算時，按照中檔為準計算，每年的收入為3600萬元。按此計算，每年此項收入為1800萬元。 總成本估算項目建成后，本項目的主要成本為必要生活物資及醫(yī)療藥物支出、員工工資、水電費、折舊費、管理費、維護費、宜傳費、辦公費以及其它費用等。工資及福利根據同類型、同地區(qū)的員工工資標準計算，管理人員每人每月1800元，醫(yī)務人員每人每月平均1500元，服務人員每人每月1000元，其他人員每人每月800元。（6）維護費維護費用按土建和設備投資的1%計，每年維護費為366萬元。（10）不可預見費用每年不可預見費用為150萬元。③ ，含建設期。（含建設期），償還貸款能力較強，能滿足銀行貸款要求。為了預測這些因素變化對項目盈利的影響情況，對該項目的產品價格、建設投資、成本等因素變化進行了敏感性分析。 財務評價結論%，高于基準收益率，大于零。綜合上述，本項目的建設在財務上是可行的。因此，近幾年來黨和國家都非常關注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。本項目建成后，僅有少量的生活污水產生，經處理后對周圍環(huán)境不會產生影響，屬環(huán)保型項目，符事可持續(xù)型發(fā)