【正文】 XX縣XX小區(qū)廉租住房、公共租賃住房項目可行性研究報告 86 / 89目 錄第一章 總 論 1 第一節(jié) 項目背景 1 第二節(jié) 項目概況 3 第三節(jié) 編制依據及研究范圍 4 第四節(jié) 問題及建議 5 第二章 項目建設背景及必要性 7 第一節(jié) 項目建設背景 7 第二節(jié) 項目建設的必要性 9 第三章 項目選址與建設條件 13 第一節(jié) 場址選擇 13 第二節(jié) 建設條件 13 第四章 建設規(guī)模及內容 18 第五章 建設方案 20 第一節(jié) 設計指導思想 20 第二節(jié) 總平面布置 21 第三節(jié) 建筑設計 23 第四節(jié) 結構設計 27 第六章 公共工程方案 34 第一節(jié) 給排水工程 34 第二節(jié) 電氣工程 37 第三節(jié) 消防工程 41 第四節(jié) 暖通設計 43 第五節(jié) 燃氣工程 44 第六節(jié) 太陽能熱水系統(tǒng) 45 第七節(jié) 附屬配套設施工程 47 第八節(jié) 白蟻防治 49 第九節(jié) 人防設計 49 第七章 項目節(jié)能分析 50 第一節(jié) 設計依據 50 第二節(jié) 項目能源消耗分析 50 第三節(jié) 節(jié)能措施 53 第八章 環(huán)境影響評價 56 第一節(jié) 項目環(huán)境影響分析 56 第二節(jié) 環(huán)境保護措施 58 第三節(jié) 環(huán)境影響評價 60 第九章 消防及安全措施 61 第一節(jié) 消防措施 61 第二節(jié) 勞動保護及衛(wèi)生安全 61 第十章 組織機構與管理 63 第一節(jié) 組織機構 63 第二節(jié) 工程質量管理 63 第三節(jié) 財務管理 63 第四節(jié) 進度管理 64 第五節(jié) 合同管理 64 第六節(jié) 協(xié)調管理 65 第七節(jié) 安全建設管理 65 第十一章 工程招標 66 第一節(jié) 招標原則 66 第二節(jié) 招標依據 66 第三節(jié) 招標方式 67 第四節(jié) 招標組織形式 67 第五節(jié) 招標內容和范圍 68 第十二章 項目實施計劃及進度安排 69 第一節(jié) 項目建設工期 69 第二節(jié) 項目實施進度計劃安排 69 第十三章 投資估算與資金籌措 71 第一節(jié) 投資估算說明 71 第二節(jié) 投資估算依據 71 第三節(jié) 總投資估算 71 第四節(jié) 資金籌措 72 第十四章 效益分析 76 第一節(jié) 社會效益 76 第二節(jié) 宏觀經濟效益 76 第三節(jié) 項目與所在地互適性分析 77 第四節(jié) 社會評價結論 78 第十五章 結論與建議 79 第一節(jié) 結論 79 第二節(jié) 建議 79 第一章 總 論第一節(jié) 項目背景XX縣XX小區(qū)廉租住房、公共租賃住房項目XX縣住房保障與房產管理局XX咨詢有限公司 住房問題是人民群眾普遍關心的熱點問題，保障低收入家庭“居者有其屋”是人民政府的重要職責。目前我國保障性住房方式主要包括廉租住房、經濟適用房、棚戶區(qū)改造安置住房、限價商品房和公共租賃房等五大類。經濟適用房、廉租住房、限價房和公共租賃住房隨著我國房地產市場及經濟社會的發(fā)展狀況先后成為我國保障性住房的重點，其中廉租住房在2007年前發(fā)展緩慢，兩限商品住房的提出和發(fā)展主要在2007年以后，2009年政府工作報告中提到公共租賃住房，正式推進是在2010年住建部等7部委出臺的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》后，只有經濟適用住房建設時間相對較長。實物保障性住房按照供應方式，可以歸納為租賃型保障房和購置型保障房。租賃型保障房有廉租住房和公共租賃住房；購置型保障房有經濟適用住房、限價商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房。根據《XX省人民政府關于加快發(fā)展保障性住房的意見》，XX省城鎮(zhèn)保障性住房體系包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房，分別面向不同收入家庭供應。（一）廉租住房由政府出資新建、改建、購買或租賃，并實行實物配租和貨幣補貼相結合的保障方式。建設用地實行劃拔供應，建設資金由中央、省財政補助和市、縣政府投入。供應對象為人均住房建筑面積13平方米以下的城鎮(zhèn)低收入（含低保）住房困難家庭。套型建筑面積以50平方米以下為主。租金實行政府定價管理。有條件的市、縣可以探索廉租住房租售并舉、共有產權運營管理模式。（二）公共租賃住房通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源。新建公共租賃住房由政府直接投資新建、企事業(yè)單位利用自用土地自建或開發(fā)企業(yè)等社會機構投資建設。政府投資的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應；其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可采取出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。公共租賃住房的供應對象為暫無支付能力購買經濟適用住房的城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來務工人員住房困難者。套型建筑面積以60平方米以下為主。租金實行政府指導價管理。為了改善XX縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房難、住房差的問題，認真貫徹落實國家和省政府安排的保障性住房的政策性安排，加快保障性住房的建設步伐，逐步建立適應社會主義市場經濟體制的住房制度，努力實現(xiàn)XX縣城鎮(zhèn)中低收入人群“住有所居”的住房保障目標。特提出本項目建設。第二節(jié) 項目概況本項目建設地點位于XX縣城南端、迎賓北路南側，規(guī)劃路東側。該地塊交通方便，位置優(yōu)越，居住環(huán)境優(yōu)良。新建項目建設期擬定為12個月。XX小區(qū)廉租住房、㎡（），總建筑面積為27800㎡，其中住宅建筑面積23200㎡，共建設廉租住房和公共租賃住房464套（廉租房264套，公共租賃房200套），商業(yè)面積4250㎡，設備房350㎡。共建設7棟6層住宅樓。項目建設內容包括廉租房、公租房工程及住宅樓配套的給排水、電力、電氣、消防和道路、商鋪、室外停車場、綠化等室外配套工程。表11 主要的技術經濟指標序號類別單位數(shù)量備注1總用地面積m22總建筑面積m227800計容面積其中住宅建筑面積m223200公租房租賃住房m210000戶型面積50㎡，共200套廉租房m213200戶型面積50㎡，共264套商業(yè)網點建筑面積m24250設備用房m23503建筑總占地面積m26800其中廉租房占地面積m241211～4樓公租房占地面積m226795～7樓4容積率倍5建筑密度%6綠地率%357機動車停車位個208摩托車位個4009建筑高度m。其中：；工程建設其它費用：； 基本預備費用：。所需資金擬采用以下方式籌集：項目建設資金通過申請中央補貼資金、省財政補貼及地方財政配套解決。第三節(jié) 編制依據及研究范圍216。投資項目可行性研究指南（試用版）；216。與業(yè)主簽訂的關于編制項目可行性研究報告委托書；216?！禭X省保障性住房建設技術規(guī)定》；216。XX省人民政府《關于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的實施意見》（瓊府[2007]77號）；216?！禭X縣總體規(guī)劃》；216?！蹲≌O計規(guī)范》（GB500962011）；216?！蹲≌ㄖ?guī)范》（GB503862005）；216?！睹裼媒ㄖO計通則》（GB503522005）；216?！禭X省居住建筑節(jié)能設計標準》；216。其他現(xiàn)行的標準、規(guī)范和定額；216。建設單位提供的相關資料。研究工作的范圍包括：建設背景及必要性、項目選址及建設條件、項目建設規(guī)模與內容、建設方案、公共工程方案、項目節(jié)能分析、消防及安全措施、環(huán)境影響評價、消防及安全措施、項目組織機構及管理、工程招標、項目建設實施進度、投資估算與資金籌措、效益分析、結論及建議等內容。第四節(jié) 問題及建議，臺風、雨季將影響工程施工，使工期延長，成本提高；、國務院的重大決策，不僅是經濟任務也是政治任務，任務艱巨但必須不折不扣的完成。項目建設工期緊、任務重，如何提高工程進度及質量，是建設單位及相關部門當前著重解決的問題；，建設單位需加快落實項目建設資金，多方籌措項目資金，確保項目建設的順利完成。，建設單位應加強管理力度，積極推行先進的管理辦法，爭取通過有效的管理避免風險；、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊伍，加強工程管理，統(tǒng)一調度指揮；、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風、降水季節(jié)施工，以防塵土流失；，堅持以面向城鎮(zhèn)廣大中低收入者最合理的設計理念。設計中的戶型要配套齊全。房子小而精，戶型雖小但功能齊全，盡量符合住房的使用要求；、管理、租賃等資格審查等制度。第二章 項目建設背景及必要性第一節(jié) 項目建設背景（一）近幾年保障性住房建設規(guī)模連年攀升，土地供應量逐步加大自2008年起，中央政府加大對保障性安居工程建設力度，年初即制定明確的全年建設計劃，且建設規(guī)模連年攀升。2008年、2009年和2010年中央政府分別計劃建設保障性住房63萬套、387萬套和580萬套。2011年大幅調高到1000萬套，%同時，為確保1000萬套保障性住房建設任務完成，保障性住房建設用地供應計劃也大幅增加。，%，%，接近住宅用地總體供應計劃增幅的2倍?！笆晃濉逼陂g(20062010年)，通過各類保障性住房建設，解決1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題。中國初步形成了以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房為主要形式的住房保障制度。低收入家庭住房困難得到明顯緩解。（二）保障性住房建設規(guī)模加大 “十二五”期間，我國將加大保障性住房建設力度，計劃新建3600萬套保障性住房，2011年和2012年每年各建設1000萬套，2013年2015年建設1600萬套。目標完成后，我國保障性住房的覆蓋率將達到20%，這將有力地緩解住房供給不足的壓力，促進實現(xiàn)住有所居的目標。（三）保障性住房建設逐步趨向以租賃方式為主，公租房成為未來建設重點近幾年，公共租賃住房作為一種新的保障方式越來越得到政府的重視。2009年國家已經開始研究制訂《公共租賃住房指導意見》：2011年3月中央“十二五”規(guī)劃綱要提出“重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”；2011年7月《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》中要求地方政府要把公共租賃住房建設擺在優(yōu)先突出位置，加大政府籌資力度，確保公共租賃住房項目資本金及時足額到位。2011年中央政府提出全面建設各類保障性住房共1000萬套的計劃，比2010年多出400多萬套，多出來的計劃中約一半為公共租賃住房。以上政府變化表明中央政府的保障性住房建設思路正在發(fā)生變化，未來保障性安居工程建設將以大力發(fā)展公共租賃住房為主線。為了解決好城市低收入家庭住房困難的問題，2007年國家召開了全國城市住房工作會議，XX省政府也召開了全省的城鎮(zhèn)工作會議進行部署。從2007年開始，XX省的住房保障工作正式啟動，2010年保障性住房建設被列為XX省“一號民生工程”，省委、省政府將改善群眾住房工作納入對市縣的考核。截止2011年11月底，全省城鎮(zhèn)保障性住房建設累計完成投資2692546萬元，其中2008年～2010年累計完成投資2222442萬元；㎡（290108套）；㎡（147519套）；㎡（137689套）。，解決困難群眾安居需求近年來，XX縣加大廉租房等保障性住房建設力度，以安居工程建設改善民生為抓手，構建中低收入家庭住房保障體系，五年共建成廉租房1454套，經濟適用住房4755套。XX縣先后建起了惠民小區(qū)、感恩小區(qū)一、二期保障性住房，其中，惠民小區(qū)已建廉租房7棟408套，安置房2棟100多套，經濟適用房54套，感恩小區(qū)一期建有廉租房、安置房7棟576套，感恩小區(qū)二期建安置房216套、公共租賃住房336套，廉租住房504套。2012XX縣還將繼續(xù)實施一號民生工程，構建和諧社會，加大保障性住房建設力度，多渠道增加投入，并全面普查居民住房情況，對全縣中低收入家庭住房實施動態(tài)管理，將建設廉租房264套，安置房200套，公租房600套，基本解決城鎮(zhèn)中低收入干部職工群眾住房問題。第二節(jié) 項目建設的必要性，提高生活質量的需要 住房作為一種商品，一方面住房產品是人民大眾的生活必需品，另外一方面也不能否認住房及其他類型房地產產品的投資品屬性?；镜木幼⌒枰瑢τ诮^大多數(shù)中低收入家庭來說，住房是用來滿足其基本居住需要的，因而是生活必需品。由于改革的分化，我國已經出現(xiàn)相當數(shù)量的貧困群體，城市已出現(xiàn)了不少買不起房的窮人。 近年來，全國性的房價上漲，無論是以買房還是以租房的方式（房價上漲帶動租金上漲），均直接導致了中低收入人群的基本居住需求無法得以滿足。在這種情況下，尋求一種新形式的住房供給，為社會中低收入家庭提供住房，以保障其生存質量，成為政府須迫切解決的問題之一。實施保障性安居工程，實現(xiàn)百姓住有所居，是黨中央、國務院的重大決策，也是XX省委、省政府確定的一號民生工程。建立健全保障性住房體系，加快保障性住房建設是當前階段解決中低收入家庭住房需求的有效途徑?！笆濉逼陂g，全國規(guī)劃建設保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，2011年已開工1000多萬套，2012年計劃開工700萬套以上。，并明確了各市、縣的建設任務。為認真貫徹落實國務院《關于推進XX國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》和XX省保障性住房工作會議精神，保障和改善民生，更好地完成保障性住房建設任務，2012年XX縣將充分發(fā)揮房地產業(yè)對促進經濟