【正文】 承蒙貴公司的信任，我公司有機(jī)會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。時代在高速的發(fā)展，社會的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對社會的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應(yīng)不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應(yīng)思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點之源。作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設(shè)施、商務(wù)設(shè)施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。同時在市民意識中的地段認(rèn)知度、美譽度極佳。 11外在配套設(shè)施分析：購物：世紀(jì)聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場學(xué)校：六安路小學(xué)、淮河路第三小學(xué)、合肥第6中學(xué)、合肥45中學(xué)、合肥47中學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)北校區(qū)醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院文化體育設(shè)施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院休閑娛樂設(shè)施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、金融機(jī)構(gòu)|：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、申銀萬國證券公司行政機(jī)關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務(wù)局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院綜合以上的外在配套設(shè)施，我們認(rèn)為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低；而作為辦公物業(yè)的，其準(zhǔn)業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補性等亦充分具備。12物業(yè)外在因素的延伸項目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風(fēng)貌所帶來的亦動亦靜的物業(yè)形象項目的人文價值：省市級重點中學(xué)的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運動中心的健康保障，物業(yè)的不可復(fù)制在于軟件的獨特性。13項目的面積價值項目總建筑面積5萬平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。14地塊的周邊市場價值商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；?yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。15項目地塊劣勢分析項目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。21裙樓部分產(chǎn)品分析：本案裙樓部分產(chǎn)品1~2為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認(rèn)為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動性，客戶選擇余地較??；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認(rèn)為在此定位休閑即興型購物空間不適宜，而針對此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點，我司認(rèn)為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應(yīng)為針對此類人群的補缺型商業(yè)物業(yè)。我司針對物業(yè)特點初步3種銷售方式：整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當(dāng)勞招租（帶租約出售給投資客戶），拆分銷售：針對此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對外出售。（投資小、有市場需求）拍賣式銷售：沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營摸式可能會影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。22塔樓物業(yè)分析該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該項目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設(shè)施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標(biāo)群體的文化背景，行為習(xí)慣，消費習(xí)慣，心理需求來設(shè)計。讓他們感受到榮譽感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。項目形象定位：結(jié)合徽商集團(tuán)的企業(yè)背景，我公司認(rèn)為本項目的物業(yè)形象是見證與體現(xiàn)新徽商時代的品位、誠信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象. 形象詮釋:品位：優(yōu)越的地段、進(jìn)取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施、自成體系的文化氛圍誠信：開發(fā)商的誠信經(jīng)營、物業(yè)業(yè)主的誠信經(jīng)營、物業(yè)管理的誠信關(guān)懷規(guī)則：新經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價格將因為規(guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實力，客戶的自信來自對貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會、給員工、合作伙伴傳遞自信。合肥當(dāng)前寫字樓市場分析寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設(shè)備間。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對交通、檔次、硬件設(shè)施、物業(yè)管理的要求較高。合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在12~39層。為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進(jìn)行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。這十二個寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（美屯立交橋）、盛安廣場（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠大廈屬于省服裝進(jìn)出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并對外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈，這些寫字樓則是對外銷售的。1.價格寫字樓的銷售對象一般是有一定經(jīng)濟(jì)實力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。1銷售價格從位于長江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價格一般在3500元/M2~5000元/M2之間，如位于花園街的科技信息大廈均價為4800元/M2，天徽大廈均價為3850元/M2，位于四牌樓長江路邊的華都大廈均價4000元/M2，新華大廈起價3408元/M2，層差30元/M2。（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價達(dá)7500元/M2）租賃價格以上十三個寫字樓的租價在3076元/M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關(guān)系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨立會所）的郵電大廈，租金達(dá)76元/M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為35~40元/M2/月；新華大廈由于停車位較少等等原因，月租金僅3035元/M2/月。付款方式寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。2.物業(yè)管理及配套物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容十三個寫字樓中，已知有七個寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務(wù)。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、24小時供開水等服務(wù)。物業(yè)管理費物業(yè)管理費是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費來決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。合肥寫字樓的物業(yè)管理費一般在2元/M2/月起（如新華大廈），最高可達(dá)15元/M2/月（如潤安大廈、金誠大廈）物業(yè)配套合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會所及俱樂部等。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會所。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。3.供應(yīng)量合肥市對外租賃的寫字樓面積約為50萬平方米。4.銷售、承租情況銷售情況目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。新華大廈：該項目的開盤時間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負(fù)面的社會影響，導(dǎo)致銷售不佳。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。華都大廈:2001年12月28日開盤，地理位置具有相當(dāng)大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對外整層銷售每層816平方米，每平方米4000元，要求一次性付款，可適當(dāng)優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩114層部分。租賃情況除了幾個在售的寫字樓、2個即將開盤銷售的寫字樓，剩余8個寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調(diào)查時發(fā)現(xiàn)其承租率達(dá)99%以上，甚至是滿租。其余6個寫字樓的承租率也達(dá)到了90%以上。]徽商杏花公寓項目的八大標(biāo)準(zhǔn)（1）交匯空間CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的，帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是CBD住宅的必要特質(zhì)。（2）開放街區(qū)CBD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴(yán)，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點綴。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學(xué)后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步人們成為流動的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。（3）私家領(lǐng)域CBD住宅的最大價值在于既可達(dá)到與城市空間、國際氣息的最大5融合，同時又可以享受自己的私家領(lǐng)域。領(lǐng)域平臺滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn)離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。（4）特定客戶CBD住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。我們在CBD理論中已經(jīng)知道，能擁有CBD的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進(jìn)展，使CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。作為由政府定位，并積極推進(jìn)建設(shè)的專門為國際性跨國公司商務(wù)活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國際化‘水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實力，最具投資價值的所在。繁忙而個性的“國際人”當(dāng)然會選擇這一財富社區(qū)，以達(dá)致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領(lǐng)地。（5）彈性功能由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對戶型、彈性空間、相關(guān)配套如黑白鞋會所的商務(wù)和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。CBD的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財富，CBD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國人，也可以是國際人。（6）國際配套配套因為需要而有價值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來了黑白鞋會所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國際客戶和租戶的需要，設(shè)置國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個CBD國際住宅的必要配套。（7）國際視野CBD的住宅是需要具有國際視野的，它集中了世界大師（美國設(shè)計背景）的思想精華，國際接軌與世界同步的住宅配套、尺度。（8）生活高度CBD住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。居住在CBD的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會中的位置和品位。CBD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無須放棄節(jié)奏。當(dāng)別人還在回家的車陣中不能自拔，CBD的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉。CIS全面導(dǎo)入項目的方案要點1．CIS導(dǎo)入的重要性徽商集團(tuán)杏花公寓項目面對激烈競爭在高端客戶爭奪方面，在我們項目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢迫使我們在中高檔客戶爭奪方面出奇兵。論企業(yè)實力，我們具備勢力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項目的企業(yè)背景是此項目目標(biāo)客戶極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時通過項目的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。 CIS導(dǎo)入的目標(biāo)第一，形象塑造提升項目知名度第二，品質(zhì)宣傳提升項目品牌美譽度；第三，價值鏈整合提升項目整體價值，實施強(qiáng)勢促銷；第四，通過我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。2．CIS導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營銷活動和關(guān)鍵