【正文】 藝術(shù)性精品酒店可行性研究報(bào)告第一章：品牌介紹Hotel Branding品牌定位 品牌是一個(gè)產(chǎn)品，服務(wù)和概念，她區(qū)別于其他酒店產(chǎn)品。 品牌用LOGO、圖形、色彩、包裝等來表現(xiàn)。注重品牌形象的建設(shè)，提供完全個(gè)性化服務(wù)，重視口傳營銷的作用，運(yùn)用細(xì)分市場(chǎng)的再細(xì)分營銷策略，確定一組特定利益需求的消費(fèi)者。藝術(shù)精品酒店（popular hotel）的理念和特色：藝術(shù)的小四星酒店藝術(shù)精品小酒店是酒店市場(chǎng)中一類較為特殊的酒店產(chǎn)品，它是一個(gè)典型的市場(chǎng)補(bǔ)缺者。定位：藝術(shù)，潮流，個(gè)性，時(shí)尚，超值消費(fèi)群體：針對(duì)潮流的年輕人，白領(lǐng)骨干精英，小資群體，中產(chǎn)階層，大學(xué)生，外企客戶，具有藝術(shù)氛圍的個(gè)性化潮流時(shí)尚酒店目標(biāo)群體：什么是小資群體？ 住公寓，開小車，工作就在寫字樓； 喝咖啡，吃西餐，健身要去俱樂部； 愛上網(wǎng)，貪聚會(huì)，一有假期去旅游；入會(huì)員，刷金卡，沒事也要雇保姆。 這就是小資群體。其具體表現(xiàn)為：穿著上要求講求一定的品位，但是又不能是最流行的服飾，不求最貴，但又不能缺少個(gè)人的自我風(fēng)格，因?yàn)樗麄円Ｓ袀€(gè)性；在飲食上，希望能吃遍新奇的食物，并且能經(jīng)常出入一些高檔的餐廳、酒吧、咖啡廳，他們喜歡喝紅酒，喜歡喝荼；在文化消費(fèi)上，他們都表現(xiàn)出一種懷舊心理，老唱片、經(jīng)典電影是他們的最愛，更多地是看一些歐美的文藝片，他們喜歡聽一些外國古典音樂、爵士樂、歐美流行音樂，中國傳統(tǒng)音樂…… 旅游是這個(gè)群體的共同愛好，他們喜愛現(xiàn)代高科技產(chǎn)品如ipad，iPhone，ipod，他們懂得充分利用互聯(lián)網(wǎng)作為工作、生活的工具。都說全麥面包有營養(yǎng)又不影響身材，自然成了小資們的首選，加上一片芝士，來杯熱牛奶，那就完美了。 小資要的是優(yōu)雅安靜的環(huán)境。 這些消費(fèi)者需要一種不同凡響的生活方式體驗(yàn)。這些顧客群體厭倦了毫無特性的標(biāo)準(zhǔn)化酒店產(chǎn)品，而愿意為差異化的酒店產(chǎn)品支付較高的價(jià)格。為了抓住這個(gè)高端的補(bǔ)缺市場(chǎng)，波普特酒店必須以獨(dú)特的產(chǎn)品進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。酒店必須具有獨(dú)特的風(fēng)格和個(gè)性，提供高度的個(gè)人關(guān)注，必須滿足具有獵奇心理的顧客需求。藝術(shù)精品酒店的產(chǎn)品與文化：藝術(shù)小四星酒店的概念在于營造獨(dú)特的氛圍，為顧客創(chuàng)造特殊的消費(fèi)經(jīng)歷。與酒店集團(tuán)的高檔產(chǎn)品相比，藝術(shù)酒店最為關(guān)鍵的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在文化上：首先，精品酒店有明確的主題。因而建筑設(shè)計(jì)等反映獨(dú)特的風(fēng)情和特殊的主題，如歐美式建筑主題，產(chǎn)品設(shè)計(jì)等。 其次，精品酒店擁有自己獨(dú)特的個(gè)性，這種個(gè)性是通過特殊的風(fēng)格和別致的裝飾體現(xiàn)出來。波普特精品酒店的個(gè)性可概括為五個(gè)方面：年輕時(shí)尚、不受拘束、時(shí)髦潮流、冒險(xiǎn)別致，酒店的所有設(shè)計(jì)都為表現(xiàn)酒店個(gè)性服務(wù)的。 第三，氛圍是精品小酒店的重要構(gòu)成要素。如果將“氛圍”理解為有形的設(shè)施和無形的構(gòu)成特殊酒店經(jīng)歷的要素的總和，那么“氛圍”或許是波普特精品酒店區(qū)別于其他類型的酒店的最重要因素?！胺諊卑ㄑb飾、環(huán)境、情調(diào)、個(gè)性化服務(wù)，管理和服務(wù)人員的態(tài)度，以及所有創(chuàng)造真實(shí)的親密關(guān)系的要素。與酒店集團(tuán)的豪華產(chǎn)品相比，精品小酒店無需支付昂貴的品牌使用費(fèi)，并且沒有豪華大酒店大面積的奢華的裝修和建造成本，因此在成本上占有優(yōu)勢(shì)。這一優(yōu)勢(shì)的存在為進(jìn)入高市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的地區(qū)創(chuàng)造了條件。對(duì)國外的精品酒店調(diào)查顯示，精品小酒店的成功秘訣在于創(chuàng)造不能被競(jìng)爭對(duì)手迅速模仿的東西，由于產(chǎn)品差異性的存在，精品小酒店表現(xiàn)出了良好的經(jīng)營業(yè)績。平均每間客房的成本相差無幾，但是可使用客房的平均收益卻要比常規(guī)的酒店高出15—20％。開房率通常高于酒店業(yè)平均水平。精品小酒店是在確保獨(dú)特設(shè)計(jì)及高質(zhì)量硬件的條件下，著重強(qiáng)調(diào)特殊的氛圍、服務(wù)和經(jīng)歷。藝術(shù)精品酒店產(chǎn)品與服務(wù)定位： 特色設(shè)計(jì)，時(shí)尚前衛(wèi)，創(chuàng)新藝術(shù)，顧客互動(dòng)，歡快鮮明的個(gè)性化服務(wù)市場(chǎng)形象酒店的選址：樓型外觀設(shè)計(jì)好，地理位置優(yōu)越，酒店面積35008000平方米l 酒店的設(shè)施裝潢模式：工業(yè)化生產(chǎn)模式，可重復(fù)性使用l 特有的Pop Art Shop: 自我研發(fā)產(chǎn)品，所展示的所有產(chǎn)品都可以銷售l 把握酒店的核心競(jìng)爭力：舒適獨(dú)特的入住體驗(yàn)，l 房價(jià)在380450之間l 房間面積（32M2左右）l 房間數(shù)在60100間，l 房間類型：大床，雙床，精品房l 餐廳、BAR、簡易健身房等配套設(shè)施藝術(shù)精品酒店整體規(guī)劃：硬件設(shè)施，裝修價(jià)值（性價(jià)比高），軟件配套，個(gè)性化服務(wù)大堂：面積300平方米，高雅親切、潮流時(shí)尚，科技先進(jìn)，藝術(shù)舒適，展示展覽的產(chǎn)品個(gè)性和特色形象場(chǎng)所設(shè)有藝術(shù)景觀、餐廳、酒吧、精品店。大理石/花崗巖地面，高檔墻紙，藝術(shù)品位設(shè)計(jì)圖案，天花板設(shè)計(jì)新穎，與大堂裝飾協(xié)調(diào)，與地面裝飾適應(yīng)燈光，燈飾設(shè)計(jì)新穎，采用折射/暗藏式，具時(shí)代感，起裝飾效果，營造氣氛 前臺(tái)：前臺(tái)背景以LCD屏顯或以pop art為主題的藝術(shù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)。餐廳：簡化獨(dú)特的中西式餐廳Music Bar:潮流藝術(shù)氛圍的pop music bar 裝修：歐亞風(fēng)格兼?zhèn)?，掛飾品類，陳設(shè)類，嵌墻式裝飾類，懸吊類藝術(shù)品等綠色（環(huán)保）的理念：酒店空間的綠化布置，室內(nèi)綠化植物的選擇,植物墻，植物標(biāo)志等藝術(shù)精品理念房：設(shè)有活動(dòng)區(qū)域，配備雙人酒吧躺椅，浴室裝有Jacuzzi 房間配有個(gè)性化、實(shí)用性強(qiáng)，量身設(shè)計(jì)的可移動(dòng)式簡約家具，采用組合式家具，家具可發(fā)光控制，配備個(gè)性化的躺椅等高速有線和無線寬頻上網(wǎng)，高科技apple電腦系統(tǒng)，小型radio音響播放器，可連接iphone /ipad/iPOD播放座等智能電子產(chǎn)品，能轉(zhuǎn)換角度的平面電視、DVD播放機(jī),并且洗手間宜可收看收聽。房間備有瑜伽墊，小型健身器材（或可租借）項(xiàng)目建設(shè)要求首間酒店擬建于上海市。酒店規(guī)劃建筑面積30008000平方米，規(guī)劃主體建筑外層美觀。項(xiàng)目公用設(shè)施接入方案須獲得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。具體為：：用水額度不低于3000噸/月，進(jìn)水管徑不小于DN100 ：納入市政排污管網(wǎng) ：不低于3KVA/間 ：有煤氣管道接入或可以接入 、廣播電視和網(wǎng)絡(luò)：酒店建設(shè)規(guī)模60120間；由標(biāo)準(zhǔn)房，大床房，精品房組成；配套相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施有中西簡易營養(yǎng)早餐，藝術(shù)音樂酒吧組成。項(xiàng)目總投資15003000萬元人民幣，本項(xiàng)目投資包括土地租金、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用和流動(dòng)資金等。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按藝術(shù)小4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)計(jì)。成為當(dāng)?shù)匦≠Y中產(chǎn)階級(jí)潮流時(shí)尚主流酒店，服務(wù)于當(dāng)?shù)刂饕虅?wù)，年輕客流市場(chǎng)及慕名而來的外企客戶等。項(xiàng)目也將作為公司的戰(zhàn)略資產(chǎn)，成為未來連鎖酒店的發(fā)展模型,再并承擔(dān)公司資產(chǎn)增值及未來上市的任務(wù)，為公司長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目內(nèi)容租用土地；建設(shè)總面積35008000平方米的波普特酒店；完成項(xiàng)目建設(shè)和配套設(shè)施配置完成人員培訓(xùn)和試營業(yè)。項(xiàng)目運(yùn)作方案項(xiàng)目評(píng)估當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及前景調(diào)研周邊區(qū)域的市場(chǎng)情況和商務(wù)氛圍，包括政府的規(guī)劃政策物業(yè)的可視性：臨近十字路口，主干道邊，醒目意見，廣告效果好交通條件：交通流動(dòng)性好，進(jìn)出通道暢通便利，雙向通行周邊配套：齊全的餐飲，娛樂，購物，休閑等生活設(shè)施配套,以及停車車位。成本收益：客房單間的租金成本控制在預(yù)期賣價(jià)的30%以下 證照辦理情況項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)住宿業(yè)的競(jìng)爭對(duì)手情況（客房數(shù)，平均房價(jià)，平均出租率等）項(xiàng)目建設(shè)預(yù)測(cè)周期本項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)測(cè)6個(gè)月本項(xiàng)目試運(yùn)行3個(gè)月項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營期為第十個(gè)月。第二章：藝術(shù)精品酒店項(xiàng)目分析1. 公司概況2. 藝術(shù)精品酒店投資項(xiàng)目資金來源概況3. 項(xiàng)目概況：地域概況： 藝術(shù)精品酒店項(xiàng)目所在地—上海市SWOT Analysisl Strengths 優(yōu)勢(shì)：位于北外灘金融中心，與外灘、陸家嘴金融區(qū)遙相呼應(yīng)，交通便利、商圈成熟、品質(zhì)極佳，周邊遍布了商業(yè)、市政等一系列商務(wù)場(chǎng)所，商務(wù)活動(dòng)環(huán)境突顯優(yōu)越。地處上海即將形成的第七大CBD商務(wù)區(qū)域內(nèi)，并依托中環(huán)商務(wù)著實(shí)有力的立體交通、網(wǎng)絡(luò)便捷、配套完善的條件，特別是附近虹橋交通樞紐中心及虹橋國際機(jī)場(chǎng)新航站，從上海出發(fā)至江浙，僅半小時(shí)車程，極大的縮短了江、浙、滬之間的距離。靠近上海外國語學(xué)院, 可吸引大批海內(nèi)外訪問學(xué)者及年輕的國際消費(fèi)群體, 營造年輕和藝術(shù)的氛圍.周臨農(nóng)工商118店，紅星美凱龍，麥德龍，百安居，蘇寧電器，中環(huán)百聯(lián)等大型購物廣場(chǎng)便于公司采購。l Weaknesses劣勢(shì)：周邊沒有好的餐飲配套設(shè)施（僅3家經(jīng)濟(jì)餐廳：正好飯店，漢陽小廚，丹仔漢堡）附近酒店有十幾家以上，也有四星級(jí)酒店，另外一些連鎖型的酒店也已在市場(chǎng)里有扎實(shí)的基礎(chǔ)，市場(chǎng)競(jìng)爭道途崎嶇坎坷；l Opportunities機(jī)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，企業(yè)實(shí)力及規(guī)模擴(kuò)大速度，商務(wù)人士的交流，游客平均人數(shù)對(duì)精品藝術(shù)酒店需求的主要群體增加，市場(chǎng)分析下我們制定相關(guān)可行性的經(jīng)營計(jì)劃和策略，創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和前衛(wèi)的市場(chǎng)定位給上海酒店業(yè)帶來一次革命性的沖擊。我們銷售的不光是客房和服務(wù),更是藝術(shù)品的展示和銷售, 客人在回憶酒店之旅的同時(shí),更多的回味藝術(shù)的享受,從而強(qiáng)化品牌的形象和宣傳.建立明確的營銷定位和穩(wěn)定的客戶群體適當(dāng)增加餐飲服務(wù)，提升小商品收益l Threats威脅酒店一定要樹立品牌意識(shí)，在創(chuàng)建過程的前期我們勢(shì)必會(huì)遇到一些坎坷和隔閡，可能面對(duì)負(fù)盈經(jīng)營和資金周轉(zhuǎn)的問題，可與寶礦建立在共贏的目標(biāo)上，可將初步預(yù)計(jì)的問題在租賃初期的租金定位上得以調(diào)解，達(dá)到共營共利。藝術(shù)精品酒店是個(gè)全新和個(gè)性的品牌，市場(chǎng)的認(rèn)知度需要時(shí)間，可是最近幾年，瞄準(zhǔn)這個(gè)市場(chǎng)的資本會(huì)越來越多，如何快速的占領(lǐng)這個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。藝術(shù)精品酒店項(xiàng)目整體概況： 藝術(shù)小四星級(jí)客房標(biāo)準(zhǔn)的藝術(shù)精品酒店，它集住宿、餐飲、娛樂、休閑、購物為一體。 酒店總用地面積3800平方米，建筑層數(shù)共3層 功能布局：