【正文】 順馳世紀(jì)城智能化社區(qū)物業(yè)管理方案一、項(xiàng)目概況：順馳世紀(jì)城是順馳投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的高檔智能化社區(qū)，占地面積17萬(wàn)平米，分五期建設(shè)。小區(qū)分6個(gè)組團(tuán)，建筑形式多樣化：有四層至五層半磚混連體別墅，七層至九層帶電梯小高層，五層至六層的平層，五層的錯(cuò)層，一躍二、三躍五的躍層。目前已完成了四個(gè)組團(tuán)的建設(shè)，建筑面積近16萬(wàn)平米，36棟樓宇，可容納1391戶(hù)居民。小區(qū)綠化率高達(dá)40%以上，由美國(guó)泛亞易道公司主持設(shè)計(jì)，基本實(shí)現(xiàn)“四季常綠，三季有花”。社區(qū)配套齊全：水電雙氣、衛(wèi)視、背景音樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)、智能化服務(wù)。一組團(tuán)為七層帶電梯，共19部電梯，且7層采用變頻供水。小區(qū)實(shí)現(xiàn)了社區(qū)通訊智能化，安防智能化，并逐漸實(shí)施管理智能化。其中，通訊智能化引進(jìn)最新技術(shù)HFC數(shù)據(jù)通訊及電視兩網(wǎng)合一，實(shí)現(xiàn)每戶(hù)10M帶寬的高速入網(wǎng)，同時(shí)逐漸建設(shè)的100M帶寬社區(qū)網(wǎng)站，為業(yè)主提供了交流、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)的平臺(tái)。業(yè)主可通過(guò)網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)物、炒股、醫(yī)療、網(wǎng)上交費(fèi)、VCD視頻點(diǎn)播、家庭家電控制、NETMEETING網(wǎng)絡(luò)會(huì)議等活動(dòng)。安防智能化更包含了家居的9道防線(xiàn)：周界紅外對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)；周界攝像監(jiān)控系統(tǒng)；保安巡更系統(tǒng)；樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)；室內(nèi)紅外報(bào)警器；煤氣報(bào)警器；門(mén)磁；緊急求助按鈕；煙感報(bào)警器。業(yè)主可通過(guò)室內(nèi)NDT智能主機(jī)輕松布防、撤防，實(shí)現(xiàn)家居安全。將來(lái)，隨著智能化的加強(qiáng)，物業(yè)管理通過(guò)對(duì)設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控，網(wǎng)上收取物業(yè)費(fèi)、辦公資料信息化，實(shí)現(xiàn)管理智能化。二、項(xiàng)目管理服務(wù)的整體構(gòu)想：在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，落實(shí)一種模式，兩項(xiàng)承諾，三個(gè)重點(diǎn)，六大措施。一種模式：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理模式。在我們的物業(yè)管理中將努力實(shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程。貫徹公司“至誠(chéng)務(wù)實(shí)，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。兩項(xiàng)承諾：承諾之一：通過(guò)物業(yè)管理工作提供全方位服務(wù)，塑造業(yè)主新型生活方式；承諾之二：以“國(guó)家示范”標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)，并在三年內(nèi)爭(zhēng)創(chuàng)并達(dá)到國(guó)家示范管理小區(qū)。三個(gè)重點(diǎn)：重點(diǎn)之一：智能化及電梯等配套設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開(kāi)發(fā)。世紀(jì)城的智能化設(shè)施、高層電梯、變頻水等配套設(shè)施提高了住戶(hù)的生活質(zhì)量提升了生活品位，與此同時(shí)它將導(dǎo)致服務(wù)觀(guān)念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。以上配套設(shè)施要求技術(shù)難度高、操作嚴(yán)、規(guī)范廣。我們?cè)趯W(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理，切實(shí)可行的配套設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃、保證各種配套設(shè)施的有效運(yùn)作。重點(diǎn)之二：確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。世紀(jì)城屬滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員情況復(fù)雜治安狀況不容樂(lè)觀(guān)，而治安狀況的好壞關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量、績(jī)效的關(guān)鍵，所以我們根據(jù)世紀(jì)城智能化安防的設(shè)置，結(jié)合我公司多年小區(qū)安防經(jīng)驗(yàn)，確立了 “人防、技防相結(jié)合、全面防范”的整體治安思路，我們相信經(jīng)過(guò)我們的管理可以確保世紀(jì)城因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。重點(diǎn)之三：裝修期及日常管理期，環(huán)境優(yōu)勢(shì)的維護(hù)及利用 世紀(jì)城建筑形式多樣，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的保護(hù)是工作重點(diǎn)之一。在世紀(jì)城的裝修管理上，嚴(yán)格實(shí)施“有章可循，違章必究”的裝修管理方法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、講法、以預(yù)防為主，把違章裝修控制在初始階段。日常管理秉承易道公司的社區(qū)園林景觀(guān)設(shè)計(jì)，在社區(qū)中充分體現(xiàn)人與自然的親和相融的親情家園，社區(qū)中倡導(dǎo)“綠色環(huán)保”概念，對(duì)水、空氣、噪音有效的控制管理，創(chuàng)造“世外桃源”的家居環(huán)境。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三個(gè)到位”。我們?cè)诔浞盅芯恐悄芑到y(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案、維護(hù)方案，在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”。一是住戶(hù)培訓(xùn)到位。住戶(hù)能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵，為此我們對(duì)業(yè)主采取分期培訓(xùn)，使住戶(hù)扎實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，通過(guò)住戶(hù)教育，讓住戶(hù)感受到智能化給生活帶來(lái)的益處，使之積極配合管理。二是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位，派出技術(shù)人員到智能化成熟小區(qū)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，此外我們要求所有管理人員、保安員都要通過(guò)智能化培訓(xùn)。三是考核管理到位。對(duì)于專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、中控室運(yùn)行人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)考核，合格后方能上崗。管理中心根據(jù)運(yùn)行管理設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)制度、規(guī)程，分系統(tǒng)分類(lèi)別對(duì)所轄設(shè)備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期檢查和評(píng)議，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，查找原因，采取糾正措施，達(dá)到智能化設(shè)備設(shè)施的完好。措施之二：治安管理上，運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。世紀(jì)城智能化程度高，功能涉及面廣“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路?！叭馈奔词侨朔?、物防、技防相結(jié)合。“人防”是由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重組合，即流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合。物防上采用通透式圍欄，圍檔等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素前提下，以技防為主，運(yùn)用智能化保安設(shè)施，如閉路監(jiān)視攝象、周界紅外線(xiàn)安防系統(tǒng)、門(mén)禁、電子巡更等，結(jié)合統(tǒng)一管理快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。措施之三：裝修管理裝修管理上，我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，有錯(cuò)必究，預(yù)防上我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對(duì)住戶(hù)裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度，裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，在裝修過(guò)程中加強(qiáng)巡檢、糾正違章、提示注意事項(xiàng)，將裝修違章消滅在萌芽狀態(tài)，一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理動(dòng)之以情，用情理手段解決，運(yùn)用情理手段解決不了的將借助政府有關(guān)職能部門(mén)的權(quán)力來(lái)解決，保證房屋功能的正常使用。措施之四：精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化及噴泉，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。根據(jù)易道公司的社區(qū)園林景觀(guān)設(shè)計(jì)，我們將保障小區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化，噴泉，并對(duì)小區(qū)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)，全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上做好各項(xiàng)工作。第一，維護(hù)已有的園林綠化，實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程。第二，重點(diǎn)解決噴泉養(yǎng)護(hù)問(wèn)題，制定噴泉養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定，有日常噴泉養(yǎng)護(hù)措施和緊急處理保質(zhì)措施，體現(xiàn)環(huán)保措施。我們已將花卉進(jìn)行登記造冊(cè)，并制定了全面的環(huán)境管理方案。我們深信經(jīng)過(guò)我們的努力和科學(xué)管理，世紀(jì)城將成為規(guī)范示范綠色環(huán)保小區(qū)。措施五：提出36524服務(wù)，即365天24小時(shí)全方位服務(wù)，業(yè)主可在任何時(shí)候，撥通管理中心電話(huà)，享受全天侯服務(wù)。措施六：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低成本發(fā)揮順馳規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安等方面的專(zhuān)業(yè)化管理，物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場(chǎng)的選擇和時(shí)代的要求，在世紀(jì)城的管理上。針對(duì)智能化程度高、機(jī)電設(shè)備多、電梯多等特點(diǎn)，設(shè)置專(zhuān)業(yè)人員管理。借助公司專(zhuān)業(yè)管理，技術(shù)支持，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，制定作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)、電梯養(yǎng)護(hù)、 保安、綠化、保潔等方面專(zhuān)業(yè)化管理和服務(wù)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低管理成本。三、質(zhì)量目標(biāo)：按照公司提出的戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步達(dá)到規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化，使業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)0%投訴。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家及天津市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀(guān)整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99%100%急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成；急修不過(guò)夜，工作量過(guò)大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪(fǎng)制度》進(jìn)行回訪(fǎng)記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專(zhuān)職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專(zhuān)職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹(shù)木無(wú)破壞、無(wú)黃土裸露、無(wú)病蟲(chóng)害現(xiàn)象06道路、車(chē)場(chǎng)完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車(chē)場(chǎng)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計(jì)劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無(wú)堵、無(wú)塌陷、井蓋完好無(wú)損08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計(jì)劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，達(dá)到排水暢通無(wú)積水、無(wú)污染、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無(wú)損，夜間正常使用計(jì)劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車(chē)輛行駛停泊有序、車(chē)場(chǎng)無(wú)損壞、無(wú)積水、平坦整潔，設(shè)施完好無(wú)損11公共問(wèn)題設(shè)施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修定期按計(jì)劃實(shí)施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀(guān)造型完好無(wú)損12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率年1‰以下年1‰以下實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全13消防、智能化設(shè)施完好率98%100%每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，各項(xiàng)記錄齊全14火災(zāi)發(fā)生率年1‰以下年1‰以下加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過(guò)消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，并組織強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍15違章發(fā)生率1‰1‰建立巡視制度，對(duì)區(qū)內(nèi)各類(lèi)違章通過(guò)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題