【正文】 順馳世紀(jì)城智能化社區(qū)物業(yè)管理方案一、項目概況：順馳世紀(jì)城是順馳投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的高檔智能化社區(qū)，占地面積17萬平米，分五期建設(shè)。小區(qū)分6個組團(tuán)，建筑形式多樣化：有四層至五層半磚混連體別墅，七層至九層帶電梯小高層，五層至六層的平層，五層的錯層，一躍二、三躍五的躍層。目前已完成了四個組團(tuán)的建設(shè)，建筑面積近16萬平米，36棟樓宇，可容納1391戶居民。小區(qū)綠化率高達(dá)40%以上，由美國泛亞易道公司主持設(shè)計，基本實現(xiàn)“四季常綠，三季有花”。社區(qū)配套齊全：水電雙氣、衛(wèi)視、背景音樂、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)、智能化服務(wù)。一組團(tuán)為七層帶電梯，共19部電梯，且7層采用變頻供水。小區(qū)實現(xiàn)了社區(qū)通訊智能化，安防智能化，并逐漸實施管理智能化。其中，通訊智能化引進(jìn)最新技術(shù)HFC數(shù)據(jù)通訊及電視兩網(wǎng)合一，實現(xiàn)每戶10M帶寬的高速入網(wǎng)，同時逐漸建設(shè)的100M帶寬社區(qū)網(wǎng)站，為業(yè)主提供了交流、學(xué)習(xí)、娛樂的平臺。業(yè)主可通過網(wǎng)站實現(xiàn)網(wǎng)上購物、炒股、醫(yī)療、網(wǎng)上交費、VCD視頻點播、家庭家電控制、NETMEETING網(wǎng)絡(luò)會議等活動。安防智能化更包含了家居的9道防線：周界紅外對射報警系統(tǒng)；周界攝像監(jiān)控系統(tǒng)；保安巡更系統(tǒng)；樓宇可視對講系統(tǒng)；室內(nèi)紅外報警器；煤氣報警器；門磁；緊急求助按鈕；煙感報警器。業(yè)主可通過室內(nèi)NDT智能主機(jī)輕松布防、撤防，實現(xiàn)家居安全。將來，隨著智能化的加強，物業(yè)管理通過對設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控，網(wǎng)上收取物業(yè)費、辦公資料信息化，實現(xiàn)管理智能化。二、項目管理服務(wù)的整體構(gòu)想：在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時，落實一種模式，兩項承諾，三個重點，六大措施。一種模式：根據(jù)項目特點，逐步實現(xiàn)智能化管理模式。在我們的物業(yè)管理中將努力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程。貫徹公司“至誠務(wù)實，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。兩項承諾：承諾之一：通過物業(yè)管理工作提供全方位服務(wù)，塑造業(yè)主新型生活方式；承諾之二：以“國家示范”標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)，并在三年內(nèi)爭創(chuàng)并達(dá)到國家示范管理小區(qū)。三個重點：重點之一：智能化及電梯等配套設(shè)施的運行、維護(hù)與開發(fā)。世紀(jì)城的智能化設(shè)施、高層電梯、變頻水等配套設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量提升了生活品位，與此同時它將導(dǎo)致服務(wù)觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。以上配套設(shè)施要求技術(shù)難度高、操作嚴(yán)、規(guī)范廣。我們在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理，切實可行的配套設(shè)施運行計劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計劃、保證各種配套設(shè)施的有效運作。重點之二：確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。世紀(jì)城屬滾動開發(fā)項目人員情況復(fù)雜治安狀況不容樂觀，而治安狀況的好壞關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量、績效的關(guān)鍵，所以我們根據(jù)世紀(jì)城智能化安防的設(shè)置，結(jié)合我公司多年小區(qū)安防經(jīng)驗，確立了 “人防、技防相結(jié)合、全面防范”的整體治安思路，我們相信經(jīng)過我們的管理可以確保世紀(jì)城因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。重點之三：裝修期及日常管理期，環(huán)境優(yōu)勢的維護(hù)及利用 世紀(jì)城建筑形式多樣，對房屋結(jié)構(gòu)的保護(hù)是工作重點之一。在世紀(jì)城的裝修管理上，嚴(yán)格實施“有章可循，違章必究”的裝修管理方法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法、以預(yù)防為主，把違章裝修控制在初始階段。日常管理秉承易道公司的社區(qū)園林景觀設(shè)計，在社區(qū)中充分體現(xiàn)人與自然的親和相融的親情家園，社區(qū)中倡導(dǎo)“綠色環(huán)保”概念，對水、空氣、噪音有效的控制管理，創(chuàng)造“世外桃源”的家居環(huán)境。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三個到位”。我們在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運行方案、維護(hù)方案，在具體操作上我們強調(diào)“三個到位”。一是住戶培訓(xùn)到位。住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵，為此我們對業(yè)主采取分期培訓(xùn)，使住戶扎實掌握智能化設(shè)施的使用方法，通過住戶教育，讓住戶感受到智能化給生活帶來的益處，使之積極配合管理。二是專業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位，派出技術(shù)人員到智能化成熟小區(qū)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，此外我們要求所有管理人員、保安員都要通過智能化培訓(xùn)。三是考核管理到位。對于專業(yè)技術(shù)人員、中控室運行人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識考核，合格后方能上崗。管理中心根據(jù)運行管理設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)制度、規(guī)程，分系統(tǒng)分類別對所轄設(shè)備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期檢查和評議，發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，采取糾正措施，達(dá)到智能化設(shè)備設(shè)施的完好。措施之二：治安管理上，運用現(xiàn)代化科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。世紀(jì)城智能化程度高，功能涉及面廣“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路?！叭馈奔词侨朔?、物防、技防相結(jié)合。“人防”是由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重組合，即流動崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合。物防上采用通透式圍欄，圍檔等手段提高防范能力。在充分強調(diào)人的因素前提下，以技防為主，運用智能化保安設(shè)施，如閉路監(jiān)視攝象、周界紅外線安防系統(tǒng)、門禁、電子巡更等，結(jié)合統(tǒng)一管理快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。措施之三：裝修管理裝修管理上，我們強調(diào)預(yù)防為主，有錯必究，預(yù)防上我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對住戶裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度，裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，在裝修過程中加強巡檢、糾正違章、提示注意事項，將裝修違章消滅在萌芽狀態(tài)，一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理動之以情，用情理手段解決，運用情理手段解決不了的將借助政府有關(guān)職能部門的權(quán)力來解決，保證房屋功能的正常使用。措施之四：精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化及噴泉，加強小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。根據(jù)易道公司的社區(qū)園林景觀設(shè)計，我們將保障小區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化，噴泉，并對小區(qū)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測，全面加強小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上做好各項工作。第一，維護(hù)已有的園林綠化，實施由地面向空中延展的立體式綠化工程。第二，重點解決噴泉養(yǎng)護(hù)問題，制定噴泉養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定，有日常噴泉養(yǎng)護(hù)措施和緊急處理保質(zhì)措施，體現(xiàn)環(huán)保措施。我們已將花卉進(jìn)行登記造冊，并制定了全面的環(huán)境管理方案。我們深信經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，世紀(jì)城將成為規(guī)范示范綠色環(huán)保小區(qū)。措施五：提出36524服務(wù)，即365天24小時全方位服務(wù)，業(yè)主可在任何時候，撥通管理中心電話，享受全天侯服務(wù)。措施六：發(fā)揮優(yōu)勢，降低成本發(fā)揮順馳規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安等方面的專業(yè)化管理，物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求，在世紀(jì)城的管理上。針對智能化程度高、機(jī)電設(shè)備多、電梯多等特點，設(shè)置專業(yè)人員管理。借助公司專業(yè)管理，技術(shù)支持，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)，制定作業(yè)指導(dǎo)書，逐步實現(xiàn)機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)、電梯養(yǎng)護(hù)、 保安、綠化、保潔等方面專業(yè)化管理和服務(wù)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低管理成本。三、質(zhì)量目標(biāo)：按照公司提出的戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步達(dá)到規(guī)范化、專業(yè)化，使業(yè)主滿意率達(dá)到100%，實現(xiàn)0%投訴。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：序號指標(biāo)名稱國家及天津市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損11公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修定期按計劃實施維修、維護(hù)工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損12小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率年1‰以下年1‰以下實行24小時保安巡視制度，設(shè)立24小時報警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全13消防、智能化設(shè)施完好率98%100%每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項記錄齊全14火災(zāi)發(fā)生率年1‰以下年1‰以下加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍15違章發(fā)生率1‰1‰建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題