【正文】 .. . . ..XXX承接查驗(yàn) 暫定方案XXX物業(yè)服務(wù)有限公司二0一六年一月九日目錄前言……………………………………………………………………..……..3第一章 前期介入一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡(luò)小組………………………………………..………..4二、前期介入時(shí)間安排………………………………………..……………..4三、前期介入的工作內(nèi)容………………………………………………..….4第二章 承接查驗(yàn)一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡(luò)小組…………………………………………………6二、前期介入時(shí)間安排………………………………………………………6三、承接查驗(yàn)工作內(nèi)容及方法……………………………………………..61. 一般流程和內(nèi)容………………..……………………….……………….62. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求……………………11……………………..…14…………………..……22……………..……26…………………..……32…………..………40…………………..……45……………..……4710. 綠化工程的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求…………………….…………50………………………………………50前言物業(yè)承接查驗(yàn)工作是依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)（主要《物業(yè)管理?xiàng)l例》）以及國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，在法律上界定清各自的權(quán)利和義務(wù)，避免物業(yè)服務(wù)中因房屋質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛，并幫助開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，增加社會(huì)美譽(yù)度，這就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)承接查驗(yàn)的目的，也是法律賦予的工作使命。第一章 前期介入一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡(luò)小組二、前期介入時(shí)間安排1月20日2月20日三、前期介入的工作內(nèi)容⑴建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)（包括但不限于：）①物業(yè)內(nèi)功能整體布局；l②交通道路分布；l③綠化景觀等。⑵停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于）：l①人流和車流導(dǎo)向；②停車場出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)；l③行車路線；l④停車標(biāo)識(shí)；⑤停車場的分配與規(guī)劃等。⑶消防系統(tǒng)①監(jiān)控和消防中心；l②消防中心位置；l③消防水池、水箱位置；l④消防通道設(shè)計(jì)；l⑤消防栓接合器位置；⑥消防中心設(shè)備布置；l⑦消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。⑷公共區(qū)域裝飾裝修l①土建裝飾裝修審圖；②土建裝飾裝修符合項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)與檔次；l③土建裝飾裝修便于運(yùn)營后的檢修保養(yǎng)；l④土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作；l⑤土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。⑸管理用房① 管理用房的數(shù)量、位置、面積；l② 管理用房的功能、平面布置；l③ 管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議；l④ 管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。6 會(huì)所① 會(huì)所面積、位置建議；l② 會(huì)所裝修檔次、風(fēng)格建議；l③ 會(huì)所水、電、氣供應(yīng)建議；l④ 會(huì)所功能分區(qū)建議；l⑤ 會(huì)所停車區(qū)域；⑥ 垃圾處理⑦垃圾桶位置預(yù)留建議；⑺電梯系統(tǒng)l電梯裝飾建議；l⑻對物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見和建議各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議⑼配電系統(tǒng)① 配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；l② 住宅電力負(fù)荷參數(shù)；③ 住宅區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)；l④ 配電系統(tǒng)的分界；⑤ 配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。10 給排水系統(tǒng)① 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；l② 給排水閥門位置補(bǔ)充建議；③ 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議；l④ 雨水管的流向組織建議；⑤ 對下水道管網(wǎng)等隱蔽工程安裝敷設(shè)進(jìn)行跟進(jìn)并對與原設(shè)計(jì)圖不一致的改動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行記錄標(biāo)記。⑾消防系統(tǒng)①消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；②消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議；l③消防末端閥門位置；④消防中控室的位置、面積、裝修建議；l⑤ 消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。12 安防系統(tǒng)① 安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；l② 安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議；l③ 安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；l④ 安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。13 公共照明系統(tǒng)①公共照明系統(tǒng)審圖建議；②消防中心設(shè)備布置；③消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。⑤ 公共區(qū)域裝飾裝修l⒁跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程n① 了解施工進(jìn)度n② 了解隱蔽工程③ 公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議④ 派專人學(xué)習(xí)記錄設(shè)備安裝調(diào)試過程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機(jī)附件等。⑤ 車場合理建議第二章 承接查驗(yàn)一、成立聯(lián)合物業(yè)承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組二、時(shí)間安排初驗(yàn)2月23日4月1日 初驗(yàn)整改4月1日4月30日復(fù)驗(yàn)5月1日5月7日 復(fù)驗(yàn)整改5月8日5月31日三、承接查驗(yàn)工作內(nèi)容及方法物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口組建承接查驗(yàn)小組做好承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備檢查核對進(jìn)行資料移交整改補(bǔ)齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場通知接管N進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時(shí)整改Y資料歸檔檢查驗(yàn)收1. 確定是否具備條件2. 組建新項(xiàng)目承接查驗(yàn)小組，任命組長/專業(yè)人員3. 編制計(jì)劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4. 物業(yè)資料接收5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補(bǔ)齊6. 按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存1. 合同/中標(biāo)通知書2. 房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)/承接查驗(yàn)規(guī)程3. 工作計(jì)劃/工作文件/技術(shù)資料4. 物業(yè)資料/交接記錄5. 驗(yàn)收記錄/移交清單6. 檢驗(yàn)報(bào)告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項(xiàng)目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項(xiàng)目管理單位. 物業(yè)承接查驗(yàn)工作準(zhǔn)備. 承接查驗(yàn)前應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：(1) 與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；(2) 派出技術(shù)人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗(yàn)收計(jì)劃；(3) 提前參與物業(yè)竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)；(4) 準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)用的記錄表格. 承接查驗(yàn)小組組長擬定物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃，物業(yè)承接查驗(yàn)計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1) 物業(yè)承接查驗(yàn)項(xiàng)目清單；(2) 小組人員分工；(3) 承接查驗(yàn)日程安排；(4) 業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗(yàn)小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會(huì)；(5) 其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等）。. 物業(yè)資料的移交如下表：物業(yè)承接查驗(yàn)移交資料目錄序號(hào)名 稱備注一項(xiàng)目建設(shè)資料1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證照2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件3建筑紅線圖4建設(shè)用地規(guī)劃許可證5建設(shè)工程施工許可證6建設(shè)工程規(guī)劃許可證7規(guī)劃總平面圖8建筑設(shè)計(jì)防火審核意見書（消防審核意見書）9各分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)方案10建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證《綜合驗(yàn)收合格證》11建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書（建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書）12消防工程驗(yàn)收合格證（審核意見書）13工程竣工驗(yàn)收備案表（質(zhì)檢備案表）14工程建筑放線、驗(yàn)線、驗(yàn)收意見書15公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證16通信管線等各分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收書/驗(yàn)收報(bào)告17供水、供氣協(xié)議書18供用電合同、燃?xì)怛?yàn)收合格證19同意供電通知20申請門牌審批表21白蟻防治合同書22有線（光纖）電視許可證、電話網(wǎng)絡(luò)驗(yàn)收合格證23《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》24《建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議書》25公共設(shè)施、設(shè)備清單26其它相關(guān)資料二物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料1房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證2銷售資料（業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積、聯(lián)系方式、戶型圖等）3房屋設(shè)備及其固定附著物清冊4房屋分戶產(chǎn)權(quán)辦理情況說明5建筑執(zhí)照6拆遷安置資料7其它相關(guān)資料三建筑工程技術(shù)資料1地質(zhì)勘察報(bào)告2工程招、投、定標(biāo)書3工程施工合同及開、竣工報(bào)告4施工圖（總平、結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、電氣、燃?xì)?、通訊、消防、防雷、?qiáng)弱電、智能化系統(tǒng)及設(shè)備安裝等）5圖紙會(huì)審記錄6工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)7隱蔽工程驗(yàn)收簽證8沉降觀察記錄9竣工驗(yàn)收證明書10主要建筑材料質(zhì)量保證書（鋼材、水泥等）11新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書12砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告13竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電、氣、通訊、防雷、消防、強(qiáng)弱電、智能化系統(tǒng)、設(shè)備安裝、總坪道路、雨污排放等附屬工程及隱蔽管線等）14其它項(xiàng)目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）15各分項(xiàng)工程施工單位資料16各分項(xiàng)工程/隱蔽工程驗(yàn)收表/測試報(bào)告17水電、空調(diào)、衛(wèi)生潔具、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書18供水試壓報(bào)告19機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄20弱電、安防、智能化系統(tǒng)集成及布線圖21停車場設(shè)施系統(tǒng)圖22設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告23防雷電阻接地實(shí)測記錄、引下線焊接記錄四設(shè)備資料—供電系統(tǒng)1供電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同2供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址4高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、數(shù)量、重量、額定電壓、電流、頻率等）5高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等）6高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）7高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、運(yùn)行許可證8配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、檢測報(bào)告、產(chǎn)品合格證、強(qiáng)檢資料等）9燈具等末端用電器具資料（生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說明書、產(chǎn)品合格證等）10配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄、強(qiáng)檢資料等）11絕緣電阻測試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄12發(fā)電機(jī)隨機(jī)相關(guān)技術(shù)資料五設(shè)備資料—給排水系統(tǒng)1給排水系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同2給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3給排水系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址4水泵等配套設(shè)備參數(shù)（型號(hào)、額定功率、揚(yáng)程、編號(hào)等）5設(shè)備隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）6設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道水壓及閉水試驗(yàn)記錄、給水管道的沖洗及消毒記錄7主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄8配套裝置、儀表、水表資料（檢驗(yàn)記錄、測試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄、強(qiáng)檢資料等）9其它相關(guān)資料六設(shè)備資料—消防系統(tǒng)1消防設(shè)備購買、安裝合同2消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址4消防廣播、消防栓等設(shè)備參數(shù)5隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）6設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)記錄7消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄8消防驗(yàn)收合格證書9其它相關(guān)資料七設(shè)備資料—弱電系統(tǒng)1弱電系統(tǒng)設(shè)備購買、安裝合同2弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)（系統(tǒng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量）4弱電系統(tǒng)隨機(jī)資料（安裝使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等）5弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、智能化等設(shè)備國家許可使用證明6有線電視及電話協(xié)議7設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告8防雷電阻接地實(shí)測記錄、引下線焊接記錄9