【正文】 房地產(chǎn)營銷策劃方案作者：日期：銷售方案 目 錄 一、 操作思路二、 執(zhí)行計劃三、項目經(jīng)營建言網(wǎng)絡(luò)式銷售和經(jīng)營四、業(yè)態(tài)回顧一、 操作思路“一份報告，一份溫暖”，此言用于房地產(chǎn)開發(fā)項目可謂體貼無比，做一份報告不難，但要做一份好的報告是難之又難。如何評定，難道是優(yōu)言雅語，飄飄在上還是高談闊論？有時我們真應(yīng)該好好反問一下自己，什么是報告，什么是宏觀思路的論文？有策劃就應(yīng)該有執(zhí)行，什么是最貼近自身情況，什么最有利操作。也許在理論上真的是一寸長一寸強，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？面臨我們目前需要打開的市場面,正所謂是困難重重, 如今商業(yè)投資的八大“鐵律”擺在他們面前：區(qū)位選擇、交通便利、商業(yè)人流、產(chǎn)業(yè)前景、經(jīng)營管理、商戶質(zhì)量與競爭度、產(chǎn)權(quán)主性、租金及租金成長性是每一個投資者精打細算的問題，加之目前商業(yè)地產(chǎn)弊病重多，大到北京的實力派的“巨庫”、“第五大道”小到如今的供大于求的“凈菜超市”，每一個帶著自己的優(yōu)點進入市場的項目，大多都嘗到市場無情的一面，同時在慘淡的經(jīng)營中都讓投資者飽受煎熬，使得大部分投資者對商業(yè)物業(yè)充滿恐懼，導(dǎo)致全國的商用房存量面積大大的增加。鑒于并不樂觀的商業(yè)地產(chǎn),各地管理部門相繼出臺新政策和管理辦法進行宏觀調(diào)控,以挽回投資者的信心。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場同樣的關(guān)鍵，同時保證理想回報和風險的減免固然是對投資者最好的最需要的判比法碼?！跋冗M一步是財富、落后一步是包袱”，隨著開盤時間一天天臨近，項目的營銷工作也在實質(zhì)性全面展開，鑒于我項目的自身情況，如何才能在最小的營銷風險和成本下，達到開盤前最好的效果，我們本著精而求實的態(tài)度和五個關(guān)鍵性、兩個有效結(jié)合（實戰(zhàn)性、專業(yè)性、可回報性、差異性、可指導(dǎo)性，結(jié)合政府優(yōu)惠政策、結(jié)合王志剛策劃理念）的基本點進行了操作設(shè)計，將整體流程與每一個細節(jié)相結(jié)合，完成了項目的操作規(guī)程。 角度認識城市文登,在國人心里究竟是怎樣一個城市,他都在發(fā)展什么?顯而易見,在全國范圍內(nèi),作為沿海城市經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境還處于發(fā)展階段的它，還不知名，也未達到一個核心城市的條件。然而，隨著周邊威海、煙臺城市的迅速成長和對韓貿(mào)易的遞增，已形成了膠東半島城市、產(chǎn)業(yè)、人口、外貿(mào)互動的發(fā)展趨勢。就鄰里城市威海，2003年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費水平明顯提高，消費結(jié)構(gòu)更加科學(xué)合理。物價水平的平穩(wěn)發(fā)展及市場商品的日趨豐富，使百姓得到了更多的實惠。政府有關(guān)部門積極采取扶持措施，再就業(yè)工程成效顯著，社會安定祥和。社會保障體系進一步健全，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人們的生活質(zhì)量得以全面提高。，按可比價格計算，%。，%；，%；，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%。%、%%。按照調(diào)整優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)、改造提高第二產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的原則，不斷加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，∶∶。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大突破，糧經(jīng)面積比調(diào)整到44∶56，漁業(yè)養(yǎng)殖與捕撈的產(chǎn)量比調(diào)整到54:46，%。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，機械、化工、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍得到改造，電子信息、新材料、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速成長，％；大企業(yè)、大集團的支撐拉動作用進一步增強，銷售收入過億元、利稅過千萬元的企業(yè)達到276個和268個別。三產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，%。旅游業(yè)發(fā)展勢頭強勁，全年接待海內(nèi)外游客725萬人次，分別比上年增長13%和19%。民營經(jīng)濟發(fā)展速度加快，全市個體工商戶、，，%、11%、%%。其中，私營企業(yè)達到7217個，，%、%、%和45%。在崗職工年平均工資11215元，%。，%。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。，比上年增長119%；；，%；，%；，%。 投資效益繼續(xù)提高。%，%。對外貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟增長的亮點，%，%。經(jīng)濟外向度達到40%，提高了6個百分點。出口結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，%，%。，%，%。招商引資成效顯著，%。，%。，增長78%。對外經(jīng)濟技術(shù)合作進展順利，%。完成營業(yè)額8300萬美元。外派勞務(wù)4320人次，期末在外人數(shù)7380人，%、%。 威海自從去年底10月6日榮獲2003年度“聯(lián)合國人居獎”后，房地產(chǎn)市場更加欣欣向榮。威海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應(yīng)有盡有，價格適中，適合海外人士在威海定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。同時，威海市政府為了給來威海的外國人提供更好的生活和學(xué)習環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設(shè)兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。每個生活區(qū)內(nèi)都建有國際學(xué)校、醫(yī)院、娛樂、健身場所。從不動產(chǎn)的品質(zhì)上加大了提升力度！，%。房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。，增長20%；，與同期基本持平。，%。，%。2004年發(fā)展趨勢樓盤旺銷價格繼續(xù)上竄，自從威海獲得聯(lián)合國“人居獎”，房價就突然來了個“三級跳”，一年來房價上漲了近千元。市中心住宅平均售價三千多，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。而作為聯(lián)動城市之一的文登市，全市各外貿(mào)企業(yè)積極開拓國際貿(mào)易市場,全面優(yōu)化外貿(mào)內(nèi)部環(huán)境,加快外貿(mào)實業(yè)化、國際化建設(shè)步伐。推動全市對外貿(mào)易工作持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。就目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2003年底,全市共批準外資企業(yè)732家,。全市有自營進出口經(jīng)營權(quán)工貿(mào)企業(yè)完成進出口總額57720萬美元,%,其中出口金額38890萬美元,%。進口18830萬美元,%。被注入新血液的文登及時的抓住了一個又一個的機會，優(yōu)化著自身，并讓市民的生活蒸蒸日上，GDP與人均GDP已大幅上升到一個新的高度，就連農(nóng)村人均GDP都到達了7200元RMB,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上分析,文登超常規(guī)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是汽車與配件產(chǎn)業(yè)群、機械加工產(chǎn)業(yè)群、輕紡與制革產(chǎn)業(yè)群、電子通信產(chǎn)業(yè)群和食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群。但是要使這些產(chǎn)業(yè)形成集聚，必須要有先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的拉動。沒有一個好的吸引全國及韓國相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)就難以集聚。如何營造一個富有獨特個性和魅力的市場環(huán)境，迅速帶動經(jīng)濟要素集聚、拉動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、超常規(guī)推進城市化進程？這就要發(fā)展?jié)M足韓國企業(yè)進入中國市場需要的第三產(chǎn)業(yè)——“商貿(mào)、商務(wù)、生活三位一體的綜合服務(wù)體系”的第三產(chǎn)業(yè)。那么文登所需的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么：高層次的第三產(chǎn)業(yè)。在此以前提下，市委市政府針對投資環(huán)境與外圍條件制定了許多的優(yōu)惠政策提供全國及鄰國投資經(jīng)營者。投資環(huán)境工業(yè)發(fā)展迅速文登是一座新興的工業(yè)城市，目前已形成了機械、汽車、化工、電子、輕紡、食品、建材等7大支柱產(chǎn)業(yè)，20多個門類，1萬多個花色品種的工業(yè)體系，擁有光纜、曲軸、農(nóng)用車、繡品、皮革、蓄電池、鉆夾頭、活扳手等20多種工業(yè)拳頭產(chǎn)品，形成了一批銷售收入過億元或利稅過千萬元的骨干企業(yè)群體，宏安電纜、天潤曲軸、威力工具、威達機床、花鹿制革、云龍繡品、文隆電池等10多家企業(yè)的規(guī)模和效益位居全國同行業(yè)前列。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固 文登市有耕地82萬畝，是山東省重要的商品糧基地和花生、蘋果、奶山羊、長毛兔、養(yǎng)殖對蝦、蠶繭的主要產(chǎn)區(qū)。其中，糧食、花生、奶山羊和對蝦養(yǎng)殖被列為國家生產(chǎn)基地，玉米、果品、蠶繭、長毛兔和淡水養(yǎng)殖被列為山東省生產(chǎn)基地。 對外經(jīng)貿(mào)活躍 文登市可以自行審批投資總額在3000萬美元以下的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)。目前，全市已與100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟貿(mào)易合作關(guān)系，累計成立三資企業(yè)700多家。投資政策企業(yè)所得稅a. 生產(chǎn)性外商投資企業(yè)所得稅率為24%。其中：屬于技術(shù)密集型、知識密集型項目；外商投資在3000萬美元以上、回收投資時間長的項目；能源、交通、港口建設(shè)的項目，經(jīng)批準后，可減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。b. 凡生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，實際經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。c. 對外商投資興辦的產(chǎn)品出口企業(yè)，在依照稅法規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值的70%以上的，可以按稅法規(guī)定的稅率減半征收企業(yè)所得稅。已經(jīng)按15%的稅率征收