【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)及全程策劃1 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計依據(jù) 企業(yè)生命周期與組織發(fā)展任務(wù)（1）根據(jù)企業(yè)生命周期理論，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個典型企業(yè)的生命周期一般要經(jīng)過四個成長階段，見圖1－1。衰退期初創(chuàng)期成長期成熟期圖1－1 典型企業(yè)的生命周期成長期企業(yè)的主要特征是：一是市場份額增長迅速，主要表現(xiàn)為企業(yè)銷售額的快速上升；二是產(chǎn)品價格或投資回報率都較高；三是產(chǎn)品的技術(shù)升級速度較快，型號不斷改進（這種情況一般出現(xiàn)在企業(yè)所在產(chǎn)業(yè)的技術(shù)還未成熟或產(chǎn)品的技術(shù)復(fù)雜、升級較快的階段）；四是企業(yè)的靈活性降低，但控制水平有明顯的提高。成長期企業(yè)由于其產(chǎn)品或服務(wù)在一定市場范圍內(nèi)已經(jīng)得到消費者的認可或被消費者所接受，具有了一定的產(chǎn)品信譽和知名度或品牌優(yōu)勢，因此，成長期企業(yè)將會充分利用這樣一種品牌優(yōu)勢，迅速擴大市場份額，并爭取盡可能多的高額回報，以縮短投資回收周期。與此同時，企業(yè)逐步建立和完善了各種組織機構(gòu)、崗位和職位，明確了權(quán)力和責(zé)任的對等關(guān)系，并配備了相應(yīng)的人員，管理者也有能力和信心把握企業(yè)的未來發(fā)展方向。另外，由于成長期企業(yè)的高額利潤回報率也可能會吸引眾多的潛在企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)，這樣在趨于成熟期之前，企業(yè)可能會與產(chǎn)業(yè)內(nèi)的其它企業(yè)主要圍繞著產(chǎn)品的價格、技術(shù)、差異化等而展開的激烈的市場競爭，其目的是為了在未來成熟期的市場格局中獲得一個有利于自身的市場份額或市場地位。（2）美國加州大學(xué)洛杉磯分校安德森管理研究生院的人力資源研究中心主任弗萊姆茲教授將一個典型企業(yè)的生命周期劃分為七個階段，見圖1－2。新建擴張專業(yè)化鞏固多元化一體化哀落與復(fù)興圖1－2 典型企業(yè)的生命周期（經(jīng)驗與實證結(jié)論）初創(chuàng)期成長期成熟期0110500100新建企業(yè)擴張專業(yè)化鞏固（1）美國典型企業(yè)（單位：百萬美元）圖1－3（2）國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位：人民幣億元）初創(chuàng)期成長期成熟期0134010新建企業(yè)擴張專業(yè)化鞏固圖1－4按照弗萊姆茲的研究成果，產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個成功的典型企業(yè)在其成長過程中必須解決好六個關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)。（1）定位于一個有利的市場這是建立一個成功企業(yè)的最主要的先決條件，因為定位于一個有利的市場意味著企業(yè)在為這一市場提供滿足顧客需求的產(chǎn)品或服務(wù)時，存在著某種競爭優(yōu)勢。這種優(yōu)勢或者來自于該企業(yè)能夠提供別的企業(yè)所無法生產(chǎn)或服務(wù)的新產(chǎn)品；或者來自于該企業(yè)能夠提供市場上尚未得到滿足的產(chǎn)品或服務(wù)，但可能是以低成本或差異化的生產(chǎn)或銷售經(jīng)營方式來提供。因此，前者的成功往往是來自于企業(yè)獲得進入一個新市場的“先入者優(yōu)勢”，而后者的成功往往是來自于企業(yè)獲得低成本或差異化優(yōu)勢。（2）開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù)企業(yè)在細分市場上確定了一個有利的市場定位后，緊接著的一項任務(wù)就是要“孵化”出某種產(chǎn)品或服務(wù)，即在選定的有利的市場定位基礎(chǔ)上，研制、設(shè)計、生產(chǎn)出某種產(chǎn)品（或設(shè)計并組織某種服務(wù)配送系統(tǒng)），并得到該市場顧客的認可或接受。（3）獲取資源某種產(chǎn)品或服務(wù)被生產(chǎn)出來并推向市場后，下一步就是要通過該產(chǎn)品或服務(wù)的“產(chǎn)業(yè)化”經(jīng)營來迅速擴大其市場。因此，企業(yè)的第三項主要任務(wù)就是要設(shè)法獲得企業(yè)目前和未來生產(chǎn)或經(jīng)營過程中所必需的一切資源，以支撐企業(yè)迅速成長過程中對各種必要資源的需求。這些資源既包括各種類型的物質(zhì)資源，也包括各種種類和層次的人力資源。能否及時足額地獲得各種資源，往往是決定企業(yè)發(fā)展過程中能否渡過難關(guān)的關(guān)鍵性因素。（4）建立經(jīng)營系統(tǒng)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)或經(jīng)營后，不僅要從事直接的生產(chǎn)或服務(wù)，而且要從事其它一系列的日常經(jīng)營活動，它們主要包括會計、招聘、培訓(xùn)、采購、廣告、銷售、運輸、售后服務(wù)等，因此，企業(yè)的第四項主要任務(wù)就是要對上述各種經(jīng)營業(yè)務(wù)活動作出安排，建立一個能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求的全面的經(jīng)營系統(tǒng)。（5）構(gòu)造管理系統(tǒng)為了能夠使上述各種經(jīng)營活動高效率地運轉(zhuǎn)，企業(yè)還必需構(gòu)成一個其成長和發(fā)展所需要的管理系統(tǒng)。這一系統(tǒng)主要包括計劃系統(tǒng)、組織系統(tǒng)、人力資源開發(fā)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)等。計劃系統(tǒng)主要負責(zé)規(guī)劃企業(yè)的整體和長遠發(fā)展，安排具體的經(jīng)營計劃、預(yù)算計劃以及應(yīng)變計劃等；組織系統(tǒng)主要負責(zé)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、崗位、職位的設(shè)置和人員的安排，建立信息傳遞和協(xié)調(diào)通道；人力資源開發(fā)系統(tǒng)主要負責(zé)在企業(yè)的增長中對各種管理和技術(shù)人員進行有計劃的開發(fā)；控制系統(tǒng)主要負責(zé)設(shè)置一整套的激勵和約束機制，以最大限度地激發(fā)出員工完成企業(yè)目標的“內(nèi)驅(qū)力”。（6）培育企業(yè)文化如同每個人都有個性一樣，每個企業(yè)也有自己的“個性”，企業(yè)的個性即體現(xiàn)為特定的企業(yè)文化。企業(yè)文化是作為一種非正式的“管理系統(tǒng)”對企業(yè)發(fā)生作用的，因為它主要是給員工營造某種文化氛圍或描述員工被期望去怎樣做。培育企業(yè)文化構(gòu)造管理系統(tǒng)初創(chuàng)期一體化多樣化鞏固新建專業(yè)化擴張成長期成熟期開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù) 定位于一個有利的市場建立經(jīng)營系統(tǒng)獲取資源圖1－5 企業(yè)生命周期及其組織發(fā)展任務(wù)如果將以上對產(chǎn)業(yè)內(nèi)典型企業(yè)生命周期和成功企業(yè)組織發(fā)展任務(wù)的分析結(jié)合起來來看，我們就會發(fā)現(xiàn)這兩者之間存在著某種聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)為，成功的典型企業(yè)在其生命周期的初創(chuàng)期、成長期和成熟期必需分別解決好兩項或三項關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)，它們之間的對應(yīng)關(guān)系如圖1－5所示。圖中構(gòu)造管理系統(tǒng)表示法的意思是：在相鄰的兩個成長階段，成功的企業(yè)都必須解決好構(gòu)造管理系統(tǒng)這一關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)。由此可見，成功的初創(chuàng)期企業(yè)必須解決好定位于一個有利的市場和開發(fā)產(chǎn)品或服務(wù)這兩項關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)；成功的成長期企業(yè)必須解決好獲取資源、建立經(jīng)營系統(tǒng)以及構(gòu)造管理系統(tǒng)等三項關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)；而成功的成熟期企業(yè)必須解決好構(gòu)造管理系統(tǒng)和培育企業(yè)文化這兩項關(guān)鍵性的組織發(fā)展任務(wù)。企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢或提高其盈利績效，一個重要的決定因素，是企業(yè)必須在各成長階段具備特定的組織能力或獨特的能力體系，以分別解決好兩項或三項相應(yīng)的關(guān)鍵性組織發(fā)展任務(wù)。參看圖1－6：成功企業(yè)各成長階段獨特能力體系示意圖。2 基于項目制的房地產(chǎn)開發(fā)模式(1) 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的弊端1）肢解項目過程傳統(tǒng)開發(fā)模式最大的弊端是肢解項目實施過程，如將項目實施全過程分為前期、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理等過程，每一個過程都由不同的