【正文】 第一章 概 述167。 項目名稱及建設(shè)單位項目名稱：東風標致4S店搬遷項目項目承建單位：寶雞佳馳汽車銷售服務(wù)有限公司單位負責人：馬斌 單位地址： 寶雞市金臺區(qū)冠森路南段路西 聯(lián)系電話： 09173452389167。 1. 2 項目可行性研究報告編制單位編制單位：長安大學工程設(shè)計研究院工程咨詢資格等級：甲級工程咨詢資格發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國發(fā)展和改革委員會工程咨詢證書編號：工咨甲23220080003法人代表：張生瑞單位地址：西安市南二環(huán)路中段167。 項目建設(shè)地址選定在寶雞市陳倉區(qū)寶虢路南側(cè)，寶雞市展會中心北側(cè)。東面距西寶高速公路出入口相鄰，中間有南環(huán)路從會展中心穿過，與會展中心環(huán)形大道形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。項目建設(shè)規(guī)劃占地面積約為15畝左右。項目采取整體規(guī)劃、統(tǒng)一布局的原則，建成高品位的集汽車展示、銷售、服務(wù)、維修保養(yǎng)及裝璜等一體化的現(xiàn)代化的汽車示范店面。根據(jù)會展中心園區(qū)的總體規(guī)劃布局，綜合性一體化規(guī)劃設(shè)計。4S店的結(jié)構(gòu)設(shè)計按照功能要求，分為四個功能區(qū)合理布局，整體規(guī)劃設(shè)計。汽車展示區(qū)：展示區(qū)設(shè)在4S店正面前段，建筑面積約為1296平方米。展示區(qū)內(nèi)設(shè)8個新車型旋轉(zhuǎn)展示臺，一個可停放4050輛車的展示區(qū)，一個可播放高清投影電視的會議發(fā)布區(qū)（平時可做小息）區(qū)。銷售服務(wù)區(qū)：銷售服務(wù)區(qū)與展示區(qū)一體設(shè)計，建筑面積約864平方米。設(shè)一個接待咨詢服務(wù)臺，6個半封閉洽談室和一個VIP接待室。售后服務(wù)區(qū)：售后服務(wù)區(qū)與展示區(qū)相對隔斷，建筑面積6912平方米。售后服務(wù)區(qū)內(nèi)設(shè)一個整車檢測車間，一個保修保養(yǎng)車間，一個裝飾裝潢車間，一個大修車間，一個零配備件倉庫，一個烤漆房。辦公區(qū)：辦公區(qū)設(shè)在展示區(qū)和售后服務(wù)區(qū)中間的二層，建筑面積約為864平方米。辦公區(qū)設(shè)一個大會議室，一個會客室，一個資料室，其余為董事長、總經(jīng)理辦公室和各部門經(jīng)理辦公室及財務(wù)室等。該項目為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，總投資估算為5000萬元。 項目承建單位概況寶雞佳馳汽車銷售服務(wù)有限公司成立于2003年，是寶雞市交通局核準的一類機動車維修企業(yè)，公司位于寶雞市金臺區(qū)冠森路南段路西，占地6000平方米，建筑面積3000平方米。公司自成立以來，在汽車營銷、市場開拓、信息反饋、人力資源運用于管理等方面積累了諸多經(jīng)驗。10年來，公司不斷拓展營銷思路、擴大市場份額、優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)代化營銷手段與技術(shù)革新，在汽車產(chǎn)業(yè)方面取得了長足發(fā)展，形成了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)及網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的格局。憑借全新的服務(wù)理念，過硬的產(chǎn)品質(zhì)量，優(yōu)良的服務(wù)作風，專業(yè)的員工隊伍，在寶雞地區(qū)成功樹立了誠實守信的企業(yè)形象，公司與2009年，與東風標致汽車有限公司簽訂合作協(xié)議，成為東風標致公司在寶雞地區(qū)授權(quán)的唯一一家整車銷售、維修、售后服務(wù)、零部件供應、信息反饋與一體的專業(yè)汽車銷售服務(wù)企業(yè)。公司為客戶提供明亮舒適的銷售展示大廳，網(wǎng)絡(luò)化的業(yè)務(wù)操作流程，現(xiàn)代化的硬件配套設(shè)施，使客戶從選購車輛、汽車裝飾、手續(xù)辦理、信息反饋、售后維修保養(yǎng)等各個環(huán)節(jié)，均能享受到優(yōu)質(zhì)高效的完善服務(wù)。在經(jīng)營中，公司緊緊抓住品牌優(yōu)勢，重視加強內(nèi)部調(diào)控，努力拓展營銷思路，尋求更加寬廣的市場空間。公司自2003年成立至今，一貫秉承“誠信立足，創(chuàng)新致遠”的經(jīng)營理念和“以人為本，嚴細管理”的工作方針，受到了廣大客戶的一致好評，提升了代理品牌的知名度，增強了公司的信譽度，為公司的發(fā)展贏得了更加廣闊的市場空間。公司財務(wù)狀況良好。 可行性研究的依據(jù)、范圍及原則1． 可行性研究的編制依據(jù)1）寶雞佳馳汽車銷售服務(wù)有限公司《關(guān)于東風標致4S店遷建項目的立項申請》(附件一)2）東風標致4S店東區(qū)項目項目建議書(附件二)3）《中華人民共和國建筑法》(中華人民共和國國家主席令第91號)4）中華人民共和國招投標法》(中華人民共和國國家主席令第21號)5）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》(中華人民共和國國家主席令第77號)6）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（教發(fā)司[2005]97號）7）《國家有關(guān)工程可行性研究報告編制辦法》8)《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》（2004年）9)《陜西省建筑、裝飾工程消耗量定額》（2006年）10)《陜西省安裝工程消耗量定額》（2006年） 可行性研究的范圍根據(jù)建設(shè)單位的委托和有關(guān)規(guī)定、規(guī)范的要求，以及該項目建筑設(shè)計方案文件，對項目涉及的以下問題進行了重點研究論證：1)研究項目建設(shè)的必要性及可行性；2)研究項目建設(shè)標準及建設(shè)規(guī)模；3)研究項目的方案設(shè)計；4)研究項目的節(jié)能和節(jié)水方案；5)研究項目的消防設(shè)計方案；6)研究項目的環(huán)境保護方案；7)研究項目的組織機構(gòu)和定員；8)研究項目的投資估算及資金籌措方案；9)分析項目的經(jīng)濟效益和社會效益；10)研究項目的實施進度。 可行性研究的原則1)在建設(shè)中根據(jù)實際情況，堅持充分利用各種有利條件，兼顧長遠，適度超前的原則；2)堅持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合配套建設(shè)相結(jié)合的原則；3)本著實用、經(jīng)濟、美觀、低碳、環(huán)保的原則，考慮設(shè)計方案；4)建設(shè)中堅持盡可能采用新材料、新技術(shù)，以節(jié)約投資降低建設(shè)和使用成本；5)建設(shè)中同時考慮環(huán)境保護與生態(tài)綠化建設(shè)。、規(guī)模與目標項目擬建地點項目建設(shè)地址選定在寶雞市陳倉區(qū)寶虢路南側(cè)，寶雞市展會中心北側(cè)。東面距西寶高速公路出入口相鄰，中間有南環(huán)路從會展中心穿過，與會展中心環(huán)形大道形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。具體位置詳見總平面圖。建設(shè)規(guī)模本項目總建筑面積10340㎡，營銷樓6840㎡，地下一層，地上一層，局部二層，結(jié)構(gòu)形式為鋼結(jié)構(gòu)，綜合樓3500㎡，地上六層，結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，估算總投資為5000萬元。建設(shè)目標項目建設(shè)規(guī)劃占地面積約為15畝左右。項目采取整體規(guī)劃、統(tǒng)一布局的原則，建成高品位的集展示、銷售、服務(wù)、維修保養(yǎng)及裝飾等一體化的現(xiàn)代化的汽車示范店面。建設(shè)期限，歷時一年。2012年4月完成項目可行性研究、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等各項前期準備工作。2012年5月開工建設(shè)，爭取在2012年12月竣工完成。 項目投資規(guī)模項目總投資5000萬元。其中:建安工程費1276萬元、工程設(shè)備費474萬元、征地費750萬元、流動資金2500萬元。 資金來源固定資產(chǎn)投資2500萬元，全部項目承擔單位自籌。項目建設(shè)完成投入使用時所需流動資金，先由企業(yè)自籌1000萬元，再向銀行借貸1500萬元的流動資金貸款。 技術(shù)經(jīng)濟指標（見下表）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注技術(shù)指標1規(guī)劃用地平方米10002建設(shè)面積平方米103403建筑高度米184建筑層數(shù)層六5容積率6綠地率％經(jīng)濟指標1資源消耗指標最高日用水量m3/d用電總負荷KW900空調(diào)熱負荷KW空調(diào)冷負荷KW2項目總投資萬元建安工程費萬元工程其它費萬元工程預備費萬元3建設(shè)期月12 問題與建議 通過對本項目的調(diào)查和研究，為保證本項目的順利實施，提出如下建議:項目建設(shè)工期緊、投資大，在項目開工建設(shè)前，應落實好資金來源，確保該項目如期順利完成，發(fā)揮投資經(jīng)濟效益。該項目符合寶雞物流園區(qū)總體規(guī)劃的要求，對加快寶雞陳倉物流園區(qū)的建設(shè)步伐有重大意義，建議有關(guān)部門給予政策扶持，以加快工程實施進度 。  第二章 項目建設(shè)的必要性及可行性 項目提出的背景4S店是由歐洲傳入中國的，由于與各個廠家之間建立了緊密的產(chǎn)銷關(guān)系，具有購物環(huán)境優(yōu)美、品牌意識強等優(yōu)勢，4S，是四個英文單詞的首寫字母，分別代表：整車銷售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服務(wù)(Service)、信息反饋(Survey)“四位一體”的汽車經(jīng)營方式，它是由汽車生產(chǎn)商授權(quán)建立的汽車服務(wù)企業(yè)。隨著全面建設(shè)小康社會的逐步實施，人民生活逐步走上富裕，轎車進入家庭已經(jīng)開始成為現(xiàn)實。目前，城市化步伐逐步加快，城市人口不斷增加，道路交通條件逐步改善，家庭轎車的擁有量將會以很高的速率增長。中國的汽車時代悄然來臨，并影響著每一個人的生活?，F(xiàn)在市場競爭已經(jīng)從產(chǎn)品競爭向品牌競爭過渡，而品牌專營是品牌競爭的一種有效形式。中國是未來世界上最大的汽車生產(chǎn)國和消費國，中國的汽車市場逐漸成熟，用戶的消費心理也逐漸成熟，用戶需求多樣化，對產(chǎn)品、服務(wù)的要求也越來越高，越來越嚴格，原有的代理銷售體制已不能適應市場與用戶的需求。隨著汽車工業(yè)競爭的日趨激烈，我國汽車銷售市場除傳統(tǒng)的汽車貿(mào)易市場外，出現(xiàn)了：超市式大賣場、汽車一條街、特許經(jīng)銷商、專賣店等多種形式。目前國內(nèi)各大汽車廠商均在全國各大中城市設(shè)立特許經(jīng)銷商(或?qū)Ｙu店)。4S店的出現(xiàn)，恰好能滿足用戶的各種需求，它可以提供裝備精良、整潔干凈的維修區(qū)，現(xiàn)代化的設(shè)備和服務(wù)管理，高度職業(yè)化的氣氛，保養(yǎng)良好的服務(wù)設(shè)施，充足的零配件供應，迅速及時的跟蹤服務(wù)體系。通過4S店的服務(wù)，可以使用戶對品牌產(chǎn)生信賴感，從而擴大汽車的銷售量。眼下，隨著新車型的出臺，4S店還將如雨后春筍般蓬勃增長?！　　　? 項目建設(shè)的必要性 改革開放以來，特別是近幾年我國汽車工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，09年1至5月，%：，%：，%。主要經(jīng)濟指標增長都比較大，實現(xiàn)了增產(chǎn)增收。汽車產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位越來越突出。根據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%的消費者愿意在未來購買10萬元～20萬元這一級別的汽車，高出愿意選購經(jīng)濟型轎車的5個百分點。業(yè)內(nèi)專家指出，在逐漸進入汽車社會的過程中，中級車消費成為主流是一個必然，打造中高檔汽車4S店也成為汽車行業(yè)的一種發(fā)展趨勢。寶雞古稱“陳倉”，位于陜西關(guān)中平原“八百里秦川”的西端，是中國西北著名的工業(yè)重鎮(zhèn)。寶雞轄九縣三區(qū)，人口368萬，其中市區(qū)人口61萬。寶雞地處陜、甘、寧、川四?。▍^(qū)）結(jié)合部，是連接中原與西北、西南的交通要塞，處于四個對稱省會城市西安、蘭州、成都、銀川的中心位置，是實施西部大開發(fā)的前沿。寶雞交通四通八達，隴海鐵路、寶成鐵路、寶中鐵路在此交匯，是新歐亞大陸橋上重要的樞紐城市。2011年上半年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值238億元，%。，%，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5500元，%；，%。隨著轎車進入家庭的步伐不斷加快，汽車市場的發(fā)展?jié)摿εc日俱增，特別是私人汽車消費，在未來幾年內(nèi)還將會持續(xù)高速增長。而寶雞市目前的汽車市場規(guī)模還不算太大，而且現(xiàn)有的4S店多數(shù)檔次不高，設(shè)備配置低廉且功能單一，有些大品牌的汽車特約銷售服務(wù)4S店還是空白。這遠遠不能滿足當?shù)叵M群體的實際需要，也與蓬勃發(fā)展的汽車流通和交易的客觀要求不相適應。本項目的建設(shè)將為寶雞市陳倉區(qū)增添一個集品牌汽車展示、銷售、銷售、服務(wù)、維修保養(yǎng)及裝飾等一體化的現(xiàn)代化的汽車示范店面。以滿足廣大群眾的消費需求，并且為寶雞市和陳倉區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展做出顯著的貢獻。我公司為東風標致公司在寶雞地區(qū)授權(quán)的唯一一家集整車銷售、維修、售后服務(wù)、零部件供應、信息反饋與一體的專業(yè)汽車銷售服務(wù)企業(yè)。目前，寶雞市的東風標致汽車的市場保有量在1400臺以上，年銷售量在400～500臺，產(chǎn)值達8000萬元，年上交利稅60萬元以上。近兩年市場銷量逐年穩(wěn)步大幅增長，我公司現(xiàn)有的冠森店已經(jīng)滿足不了廠家和消費者的要求。為此，我公司研究決定將東風標致4S店遷建到陳倉物流園。遷建4S店面為A級標準化藍盒子標致店，總投資5000萬元，建設(shè)周期1年。項目建成達產(chǎn)后，可實現(xiàn)銷售收入約1億元，新增稅費100萬元，新增就業(yè)崗位100個。 項目建設(shè)的可行性寶雞陳倉物流園區(qū)經(jīng)過幾年的建設(shè)已初具規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施及相應配套工程也已完成，周圍道路的上水、下水、電纜敷設(shè)、熱力管網(wǎng)工程等均已投入使用，可以滿足本工程建設(shè)的需要。根據(jù)寶雞陳倉物流園區(qū)的總體規(guī)劃要求，在會展中心園區(qū)規(guī)劃建設(shè)東風標致4S店符合寶雞市城市總體規(guī)劃，滿足園區(qū)發(fā)展要求，園區(qū)管委會已初步同意該方案建設(shè)。該項目由寶雞佳馳汽車銷售服務(wù)有限公司組織實施并配備相應的工程技術(shù)人員進行現(xiàn)場管理，能確保工程順利實施。設(shè)計單位、監(jiān)理單位和施工單位由公司組織并按程序進行招投標，選擇具有實力、技術(shù)力量強、管理水平高的單位，能保證工程項目的質(zhì)量和進度。第三章 項目建設(shè)地點及建設(shè)規(guī)模 項目選址．1建設(shè)地點本項目屬于新建工程，建設(shè)地點位于寶雞市陳倉區(qū)寶虢路南側(cè)，寶雞市展會中心北側(cè)。東面距西寶高速公路出入口相鄰，中間有南環(huán)路從會展中心穿過，與會展中心環(huán)形大道形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。該項目選址是合理的，具體位置詳見總平面圖。 建設(shè)條件1）工程地質(zhì)、氣象條件寶雞屬于暖溫帶氣候區(qū)，四季分明，日照充足，氣候溫和，,，，雨量集中在9三個月。最大積雪深度23cm，凍土深度