【正文】 171 / 171《物業(yè)管理市場運作》內(nèi)容簡介：本書主要介紹了物業(yè)管理市場的產(chǎn)生、發(fā)展、特點、制約機制、運行規(guī)律和相關主體在市場運行各環(huán)節(jié)中的工作程序，以及政府對物業(yè)管理市場的管理和調(diào)控等問題。 前 言物業(yè)管理服務在我國登陸已經(jīng)二十余年，但這種服務大多不是在開放的市場中進行的交換,而是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接派給了自己的管理部門，供求雙方均無選擇的自由，使物業(yè)管理的發(fā)展受到一定影響?！段飿I(yè)管理條例》及其配套法規(guī)的出臺，改變了這種私相授受的交換方式，保護了業(yè)主的合法權益?，F(xiàn)行的法規(guī)強制達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)必須公開招標，物業(yè)管理企業(yè)可以在完全開放的市場上公平競爭。國家通過立法所創(chuàng)造的需求，拉動了物業(yè)管理市場的發(fā)展。但由于我國物業(yè)管理市場啟動較晚，市場運行中的許多問題都值得探討。本人不揣冒昧，根據(jù)自己對國家法規(guī)政策的理解和招標投標策劃中所得到的教訓，對物業(yè)管理市場相關問題提出一些看法，并將其編輯成書以饗讀者。天津財經(jīng)學院首席教授、博士生導師、微觀經(jīng)濟研究所所長、烏克蘭國家科學院名譽院士羅永泰擔任本書主審；天津市土地局南毅同志和天津市物業(yè)管理辦公室王軍同志及其他各位領導為本書的編寫提供了大量資料；全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓中心的馬麗參與了本書的校對在此一并致謝。由于本人水平所限，肯定有不少疏漏謬誤之處，尚希業(yè)內(nèi)專家不吝指正。 作者目 錄第一章概述第一節(jié)物業(yè)管理市場的產(chǎn)生與發(fā)展第二節(jié)《物業(yè)管理市場》研究的范圍第三節(jié)基本概念和基礎知識第二章物業(yè)管理服務的特征第一節(jié)物業(yè)管理服務的特性第二節(jié)管理模式的特點第三章物業(yè)管理市場的特征第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”。解放以后我國城市房屋的產(chǎn)權多為公有，國家一直委托房地產(chǎn)行政主管部門采用行政手段來管理。改革開放后，產(chǎn)權結構發(fā)生了巨大的變化，傳統(tǒng)的管理模式已經(jīng)不能適應多元化的產(chǎn)權結構。因此，迫切需要一種新的管理模式替代傳統(tǒng)的管理模式。但是究竟采用那種模式進行管理為好，在當時尚無權威性的結論。從八十年代初期到九十年代初期，出現(xiàn)了多種管理模式并存的局面，如：街道管理、開發(fā)商管理、物業(yè)管理以及街道、開發(fā)商和居民的三結合管理等。直到1993年經(jīng)過十幾年的工作實踐和專家論證、總結一致認為，專業(yè)化、社會化、企業(yè)化和經(jīng)營型的物業(yè)管理，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費過程中的最為理想的管理模式。傳統(tǒng)管理模式和新興的物業(yè)管理模式的最根本的區(qū)別，就在于傳統(tǒng)管理模式是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，而物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。要想推進這種管理模式使物業(yè)管理快速發(fā)展，就必須對物業(yè)管理市場的產(chǎn)生、發(fā)展及其運行的規(guī)律進行深入的研究。第一章概述第一節(jié)物業(yè)管理市場的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理市場啟動物業(yè)管理市場的產(chǎn)生是生產(chǎn)力水平提高和經(jīng)濟發(fā)展的結果，社會分工深化必然導致制度化交換機制的建立?？茖W技術的發(fā)展，使一些技術含量較高的設備成為物業(yè)的組成部分之一。使用和維護這些設備需要有很高的專業(yè)知識和技能，于是一種新的商品——物業(yè)管理服務誕生了。業(yè)主必須到市場上購買這種商品，滿足消費過程的需要。在市場經(jīng)濟的社會里，此類商品的市場早已形成。但在我國因為物業(yè)管理工作開展的較晚，其市場的形成也是姍姍來遲。物業(yè)管理雖然是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，然而在初始階段并沒有走向市場，而是依附于開發(fā)商的羽翼之下，成為開發(fā)商的附庸。嚴格地講，這還不是真正意義的物業(yè)管理，僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。物業(yè)管理應當是專業(yè)化、社會化、企業(yè)化和經(jīng)營型的。但當時的專業(yè)化程度并不高，社會上專業(yè)服務機構也還沒有建立起來；更談不上社會化，因為服務的供給主體封閉在開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部，只管理自己所開發(fā)的房地產(chǎn)；也不是企業(yè)化，雖然開發(fā)商是企業(yè)，但管理機構本身不是獨立的企業(yè)法人，不可能與開發(fā)商形成平等企業(yè)之間的合同關系，無法以獨立企業(yè)身份運行；因為沒有進入市場也就沒有辦法把“物業(yè)管理服務”這一商品放到市場中去經(jīng)營，所以也不是真正的經(jīng)營型。我們這樣分析問題并不是想否定當時的成就，提倡市場化也不是想抹煞開發(fā)商扶植物業(yè)管理的作用。沒有學會走路不可能會跑步，應該說這是物業(yè)管理發(fā)展歷程中不可逾越的必然階段。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理的培育，也就不會有今天物業(yè)管理的大好局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對中國物業(yè)管理發(fā)展所起的作用將永遠載入史冊。但我們不能總在搖籃里生活，也不能總靠學步車走路，引進市場競爭機制是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。（一）房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理合一的弊端物業(yè)管理囿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各有苦衷： 1．管理者處于被動地位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以生產(chǎn)和流通為主，消費中的管理從屬于生產(chǎn)和流通。在開發(fā)商的眼里，管理只不過是為開發(fā)掃尾，必須聽命于開發(fā)商的安排，管理者沒有主動權。2．業(yè)主的權益不能得到有效保障 物業(yè)管理者不是受業(yè)主直接委托，沒有形成相互制約的合同關系。當開發(fā)商和業(yè)主的利益發(fā)生沖突時，管理者為了維護開發(fā)商的利益而不得不損害業(yè)主的利益。3．依賴母體供血 由于管理者并沒有把業(yè)主的利益放在第一位，業(yè)主也不可能百分之百按時付費，管理工作難以為繼。而開發(fā)商為了順利售房，管理成本只能由開發(fā)商承擔。物業(yè)管理不能完全自給，而依靠母體供血生存。 4．代人受過責任不清 房地產(chǎn)在開發(fā)建設的過程中，設計、施工或供料等任何一個環(huán)節(jié)問題都會影響質量。這些質量問題應該是開發(fā)建設單位的責任。但業(yè)主入伙后，在使用中發(fā)現(xiàn)了其中的問題往往遷怒于管理者，使之代開發(fā)商和施工單位受過。5．影響物業(yè)管理發(fā)展 房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理混在一起，各主體的責任、權利、義務模糊不清。物業(yè)管理在經(jīng)濟上不能獨立，嚴重地影響了物業(yè)管理的發(fā)展。有鑒于此，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的行政主管部門，都希望通過市場競爭來解決這些問題。（二）物業(yè)管理市場啟動在1994年，某城市政府興建的三十多萬平方米的住宅小區(qū)，擬通過招標的方式確定物業(yè)管理單位。但當時并不是在公共媒體上公開招標，而是房地產(chǎn)行政主管部門對其所屬的幾個物業(yè)管理公司下發(fā)通知，讓他們前來投標。這種招標方式，有點近似于邀請招標。雖然如此，但此舉畢竟開物業(yè)管理招標之先河，打破了物業(yè)管理服務私相授受的局面。此后，在各地陸續(xù)出現(xiàn)了用邀請招標和議標的方式來選聘物業(yè)管理企業(yè)。大約從1996年開始，有些地區(qū)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，已經(jīng)在公眾媒體上公開招標。這標志著我國真正的物業(yè)管理市場競爭已經(jīng)開始，物業(yè)管理市場已經(jīng)啟動。二、物業(yè)管理市場的培育物業(yè)管理市場的啟動是物業(yè)管理的一個新起點，還需要社會和全行業(yè)的培育。培育市場必須要強化市場需求，抑制非生產(chǎn)行為的交換，規(guī)范主體的行為使之日趨成熟。解決這一問題的辦法是立法、輿論宣傳和建立完善的市場運行機制。法律是強制性的，通過立法使房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理剝離，通過立法強制物業(yè)管理的消費需求。輿論宣傳的作用是講清道理轉變觀念，使全社會都能認識到物業(yè)管理和物業(yè)管理市場對每一個社會成員的重要意義。近幾年來立法問題正在逐漸解決，已經(jīng)出臺了《物業(yè)管理條例》、《招標投標法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《物業(yè)服務收費管理辦法》等。各地也相繼制定了與之配套的實施細則，并建立了相應的組織機構，物業(yè)管理市場必將迅速得到發(fā)展。國家通過強制招標引導消費需求，而消費者在嘗到了物業(yè)管理的甜頭以后就成為了自愿的需求。市場上有了消費者的需求意愿，國家再訂立一系列的游戲規(guī)則，物業(yè)管理市場將會日趨完善完善。三、物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢相關法律法規(guī)的出臺使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不走向市場，物業(yè)管理企業(yè)也離開了母體而展開激烈的競爭。有些企業(yè)可能會徘徊觀望，甚至是為了眼前的蠅頭小利而設法抵制市場的形成。但這也只能是螳臂擋車，物業(yè)管理市場肯定要向前發(fā)展，估計發(fā)展的趨勢是：（一）住宅物業(yè)全面招標 由于法律強制住宅必須通過招標選擇物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)商回避招標已不太可能。雖然各地都規(guī)定了一定規(guī)模的限制，但低于這個規(guī)模的開發(fā)項目也很難通過規(guī)劃管理部門的審批。因此絕大部分的住宅物業(yè)，都會采用公開招標的方式確定供求關系。（二）物業(yè)管理企業(yè)紛紛脫鉤 《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格?！痹瓉硪栏接陂_發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理機構，只能與其脫鉤否則無法接管新的項目。（三）非住宅物業(yè)陸續(xù)競標 市場機制的建立，使物業(yè)管理的當事人嘗到了甜頭。雖然國家現(xiàn)在不強迫非住宅物業(yè)招標，但許多非住宅項目的開發(fā)商將會主動招標，物業(yè)管理市場日趨完善。第二節(jié)《物業(yè)管理市場》研究的范圍一、基本概念主要探討與物業(yè)管理市場相關的基本概念。1994年以后，物業(yè)管理的有關書籍開始陸續(xù)出版，迄今已不計其數(shù)。也正是由于有這么多的學者和業(yè)內(nèi)人士對物業(yè)管理的深入研究，才使物業(yè)管理能夠得到長足的發(fā)展。但早期出版的一些書籍中對于有關物業(yè)管理基本概念描述的并不十分清楚，有的甚至把物業(yè)和物業(yè)管理、房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場混為一談。為了澄清有關的概念，也為了在書中探討問題方便，在本書開始時擬將本書涉及到的基本概念先交代清楚。對于在業(yè)內(nèi)還有爭議的問題，也想在此闡明自己的觀點借此就教于同行各位專家。二、市場運行規(guī)律研究市場首先應該分析市場的供求關系，把握市場供求變化規(guī)律。物業(yè)管理市場供求變化有其自身的特點，而且與房地產(chǎn)市場和服務市場有著千絲萬縷的聯(lián)系。本書對此試圖予以揭示。三、主體責任 物業(yè)管理具有主體廣泛性的特點，參與物業(yè)管理市場運行的主體很多。但各個主體對自己和相互之間所應承擔的責任和義務并不十分清楚，以致使物業(yè)管理市場無法正常運行。如：物業(yè)管理市場上需求方的支付意愿問題較大。許多物業(yè)管理項目服務費收繳率極低，不能支付物業(yè)管理服務成本，服務活動難以為繼。細究其原因，并不是物業(yè)管理市場的供給方所提供的商品質量有問題，而是物業(yè)管理服務活動載體的質量有問題。按道理講，應該追究物業(yè)市場上供給方的責任，而物業(yè)市場的供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商而不是物業(yè)管理企業(yè)。但業(yè)主對責任主體渾然不知或此時開發(fā)商售房后已難尋去向，只好遷怒于物業(yè)管理市場的供給方。為了使物業(yè)管理市場正常運行，本書有必要對物業(yè)管理市場上各個主體的責任予以澄清。四、物業(yè)管理市場運行方式 由于物業(yè)管理市場的主體和客體與普通商品市場上的主體和客體有很大的差別，因此市場的運行方式上也有所不同。本書擬對物業(yè)管理市場運行規(guī)律進行探討，并介紹主要運行方式。五、管理和調(diào)控 物業(yè)管理市場的主體是非常廣泛的，市場是否能夠正常發(fā)展直接影響著社會成員的切身利益，政府必須對其進行必要的管理和調(diào)控。特別是市場啟動伊始，更要規(guī)范和引導市場的發(fā)展方向。本書也想就目前市場上出現(xiàn)的問題，以及如何管理和調(diào)控市場進行探討。第三節(jié)基本概念和基礎知識 一、物業(yè)（一）物業(yè)的含義 物業(yè)是物業(yè)管理的標的物，是研究物業(yè)管理的核心，但國家對物業(yè)一詞并沒有明確而權威解釋。“物業(yè)”原為香港地方俚俗之語，意指單元性的房地產(chǎn)，包括一宗土地、一幢樓宇或一套住房。80年代初此詞已經(jīng)傳到大陸，但字典中并無確切解釋，將其理解為房地產(chǎn)也不十分準確，因此大陸多不使用。自從1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺以后，為了區(qū)別房地產(chǎn)消費過程中傳統(tǒng)的管理模式，而把新的管理模式稱之為“物業(yè)管理”。從此“物業(yè)”一詞不脛而走，成為家喻戶曉的詞匯。但我們所指的物業(yè)與香港人所說的物業(yè)并不完全相同。我們所指的物業(yè)是消費階段的房地產(chǎn)，而香港所說的物業(yè)包括了尚未開發(fā)建設的生地。拋開物業(yè)的社會屬性不談，物業(yè)的自然屬性應包括房屋和土地。但《物業(yè)管理條例》的第六條明確指出：“房屋所有權人為業(yè)主”。意即物業(yè)管理中所說的“物業(yè)”不涉及土地。因為業(yè)主應當是財產(chǎn)的所有權人，而按照憲法規(guī)定我國“城市的土地屬于國家所有”。任何人都不會擁有土地的所有權，最多只能擁有使用權。因此業(yè)主所擁有的所有權中不包括土地。在以后的探討中也僅圍繞著有關房屋、相關設施、設備和場地問題，而不探討沒有建筑物的土地及其使用權問題。“物業(yè)”的概念國家并無法定解釋，《物業(yè)管理條例》也未直接做出回答。如果我們把管理的標的理解為物業(yè)，或者按照一些地方法規(guī)對物業(yè)的詮釋，則“物業(yè)”應該是指：“房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地”。這一解釋在業(yè)內(nèi)基本能夠達到共識。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)是管理的標的物、是物業(yè)管理活動的載體也是溝通各主體之間關系的介質。對于異產(chǎn)毗連房屋（即多主樓宇或區(qū)分所有權建筑），由于存在著共有部位或共有設備，因此眾多業(yè)主才成為某一不動產(chǎn)的共有人。為了維護共有財產(chǎn)的完好，就需要每一個業(yè)主承擔一定的義務。物業(yè)是連接業(yè)主的共同利益的紐帶，業(yè)主之間的相互制約僅涉及物業(yè)業(yè)權而引起行為。物業(yè)是確立業(yè)主之間財產(chǎn)共有人關系的介質。如果沒有物業(yè)就不存在物業(yè)管理服務行為，業(yè)主和物業(yè)管理公司就是毫不相干的兩個主體。有些登門入戶的服務活動屬于家政服務，而不是物業(yè)管理服務。因此，物業(yè)是反映物業(yè)管理服務質量，連接物業(yè)管理供求雙方的介質。（二）物業(yè)的分類在研究物業(yè)管理市場的過程中，肯定要涉及到各種類型的物業(yè)。為了后面描述問題的方便，在這里必須要把物業(yè)不同類型分析清楚。物業(yè)的分類方法有很多種，許多專家、學者各持己見很難統(tǒng)一，業(yè)內(nèi)也有許多不同的看法。本人認為，研究任何問題應以法律、法規(guī)和規(guī)范規(guī)定為準。房屋雖然不等于物業(yè)；但房屋畢竟是物業(yè)的核心，研究物業(yè)應當圍繞房屋及其配套設施、設備和場地進行。有關房屋的分類，我國房產(chǎn)測量規(guī)范中有明確的規(guī)定，應以國家現(xiàn)行規(guī)范為準，目前已經(jīng)出臺的國家規(guī)范中只有《房產(chǎn)測量規(guī)范》涉及到了物業(yè)的分類問題。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，把物業(yè)分為房屋用地和房屋兩大類，房屋的分類有三種，即：按房屋的產(chǎn)別分類、按房屋的建筑結構分類和按房屋