【正文】 在國外有時業(yè)主自治組織可以直接選聘專。（三）責任 專項服務機構的責任由物業(yè)服務合同約定。經(jīng)常接觸到的專項服務機構有保潔公司、保安公司和各種設備的維修公司。物業(yè)管理企業(yè)大多五臟俱全，一切實操工作都由自己完成而不假手他人。在國外物業(yè)管理服務的實際操作都是由專項服務機構來完成，而物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的代理人，代替業(yè)主與專項服務機構簽署合同。從這兩條規(guī)定可以看出，保管合同簽署后還必須付保管費，而且必須將保管物交付保管人，否則不能形成保管關系。當事人對保管費沒有約定或約定不明確，依照本辦法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，保管是無償?shù)摹保ǖ谌倭鶙l）。如果個別業(yè)主有保管財產(chǎn)的需求，可按特約服務另外與物業(yè)管理企業(yè)簽署保管合同?，F(xiàn)在有些業(yè)主只要家庭財產(chǎn)被盜，就認為是物業(yè)管理企業(yè)的責任予以追究。這里所說的法律責任應當是違約責任，追究方法應事先在合同中約定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。但物業(yè)管理企業(yè)并不是在安全問題上無事可做，而是有協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范的責任和報告的責任。由此可以看出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序應由警察負責而不是物業(yè)管理企業(yè)?！?．協(xié)助做好安全防范責任 按照我國《警察法》的規(guī)定：“人民警察的任務是維護國家安全，維護社會治安秩序，保護公民的人身安全、人身自由和合法財產(chǎn)，保護公共財產(chǎn)，預防、制止和懲治違法犯罪活動。《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。當違規(guī)業(yè)主不服從管理時，只能報告有關行政管理部門請其制止和處理。2．報告責任如前所述，物業(yè)管理企業(yè)接受了業(yè)主自治組織委托，應該有管理權。某些業(yè)主以不交服務費懲罰物業(yè)管理企業(yè)，既不合理也不合法。其實即使是服務質(zhì)量有問題也應向物業(yè)管理企業(yè)索要違約金，而不是個別業(yè)主不交服務費。違約金應當歸合同對應的當事人所有，如果是常規(guī)服務未能滿足質(zhì)量要求的，違約金應當歸全體業(yè)主。《合同法》規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償經(jīng)濟損失”（第一百一十一條）；“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約而產(chǎn)生的賠償額的計算方法”（第一百一十四條）。應該在合同中附上服務質(zhì)量標準和質(zhì)量定量檢查的方法。判別是否違約的依據(jù)是合同，關鍵問題是合同必須詳盡，質(zhì)量檢查便于量化。（1）判別違約物業(yè)管理企業(yè)違約，大多是服務質(zhì)量不符合物業(yè)服務合同約定。不能履行約定或未能完全履行約定，應當承擔相應法律責任。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。按照業(yè)內(nèi)慣例大致包括以下幾個方面：1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)常規(guī)服務；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項服務；（3）特約服務。（二）業(yè)務范圍物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍國家未能做出明確規(guī)定，主要是靠合同約定。從目前全國各地的情況分析，這些物業(yè)管理企業(yè)主要來源有三方面，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的、二是單位產(chǎn)或直管公產(chǎn)房管部門轉制而成、三是直接注冊為專業(yè)化的物業(yè)管理公司。目前我國物業(yè)管理市場供給主體主要有：物業(yè)管理企業(yè)、專項服務公司、壟斷性經(jīng)營機構和咨詢機構四大類。供給 商品 需求 A X1 aB X2 bC X3 c 圖733二、與其他市場運行方式的比較前面我們曾分別闡述了物業(yè)管理市場的各種特殊性，現(xiàn)在僅列表對比： 表731各類市場 比較的內(nèi)容 物業(yè)管理市場物 業(yè) 市 場其它商品市場固定交易場所無無有確定交換關系的時間交換之前交換行為發(fā)生交換行為發(fā)生交換與消費的關系邊交換邊消費先交換后消費先交換后消費第四章物業(yè)管理市場的主體物業(yè)管理市場主體大致可以分為三類，即：供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。在某一特定的時間內(nèi)，一個物業(yè)管理項目只可能有一個需求主體，但可能會有無數(shù)個供給主體。這個項目不是哪一個業(yè)主擁有，任何一個業(yè)主都不能成為需求主體，其主體應該是物業(yè)管理項目所有業(yè)主的集合。但眾多的業(yè)主僅僅是某一宗特定物業(yè)的產(chǎn)權人，而不是整個項目的所有者。如果是單一產(chǎn)權人物業(yè)的物業(yè)管理服務，很容易理解需求主體的唯一性。因此物業(yè)市場的需求主體眾多，而供給是唯一的。對于各種財產(chǎn)只有產(chǎn)權人擁有處置權，市場上的供給者只能是產(chǎn)權人，因此供給者也是唯一的。也就是說，市場上出售的某宗物業(yè)不會有相同的第二個，即使完全用一份圖紙建造，也會因位置的不同而產(chǎn)生差異，所以是唯一的。任意一宗商品可以由不同的生產(chǎn)者提供，在市場上也可以有不同的需求者隨意購買。如物業(yè)管理市場上只有“人流”沒有“物流”，就是由于載體本身不能流動，所以附著于載體之上的服務也不能流動。而且往往在所能感覺到的效果相同時，硬件較好的物業(yè)服務成本反而較低，如：“硬化”較好的地面，在清潔頻度相同時保潔更容易，更節(jié)約成本；具備安全監(jiān)控系統(tǒng)的物業(yè)，保安人員可以適當減少，節(jié)約了服務成本，而安全監(jiān)控系統(tǒng)的設備投資和更新改造的費用，一般不在服務成本之內(nèi)。由于高檔物業(yè)的“硬件”較好，相對來說比較容易提高服務的質(zhì)量，至少能讓業(yè)主感官舒服。物業(yè)管理載體市場供給與物業(yè)管理市場需求成正比。近年來，之所以物業(yè)管理需求快速增長，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，是與物業(yè)市場供給量陡增有關。研究市場主要應該研究其供求變化的規(guī)律。需求方所能支付的商品價格，只能根據(jù)國家的價格政策、支付能力、支付意愿和對質(zhì)量的預測確定。由于供求關系確定時商品的生產(chǎn)并未開始，需求方無法看到商品的質(zhì)量，只能按照供給方的業(yè)績揣測質(zhì)量的好壞。如果有一方不滿意不愿續(xù)簽合同，可以重新招標，按照前面所說程序再循環(huán)一次。四、交換時間拉長真正的生產(chǎn)、交換和消費行為是在供求關系確定下來之后。服務也是一種商品，卻是生產(chǎn)和消費同時進行。這就需要在商洽合同時，應就質(zhì)量檢查和量化方法以及費用繳交保證措施等問題認真討論，在合同中詳細約定。如前所述，物業(yè)管理市場是在招投標時確定交換關系，此時要商討商品質(zhì)量和應支付的價格，并寫入物業(yè)管理服務合同。二、商品質(zhì)量展示后置 普通商品市場上，供給方都要把擬出售的商品展示在需求方的面前。通常從商品房預售到房地產(chǎn)竣工需要很長時間，一年、兩年甚至更長。物業(yè)建造好以后，還要經(jīng)過竣工驗收和接管驗收，經(jīng)檢驗合格才允許業(yè)主入住，物業(yè)管理服務活動從此時開始。于是在物業(yè)管理市場上，通常是先通過招投標尋找符合需求方要求的供給方，用合同的形式將供求關系確定下來。按照前面所說的有關規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”。物業(yè)管理市場上，生產(chǎn)、交換、消費以及供求關系的確定等各個環(huán)節(jié)的時間順序與普通商品市場完全不同。第五節(jié)各主要環(huán)節(jié)的時間順序錯位按照一般規(guī)律，商品應該先經(jīng)過生產(chǎn)階段，然后進入流通階段進行交換。國務院建設行政主管部門制定的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中明確規(guī)定了，不同注冊資金、不同資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)所能承接物業(yè)的規(guī)模。我國不允許以自然人的名義接管物業(yè)，主要是怕自然人無力承擔違約責任，損害需求方的利益。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。二、供給主體 由于需求主體結構復雜，物業(yè)管理市場運行秩序對全社會的影響較大。按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，可以組成業(yè)主大會代表業(yè)主群體成為市場的需求方。如此眾多的民事主體成為一件商品的共同需求者，在各類商品市場中是絕無僅有的。因此，需求方往往不是某一個自然人或某一個法人，而是自然人群體、法人群體或自然人和法人群體。有的小區(qū)僅有一萬平方米，有的小區(qū)多達幾百萬平方米。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可能會有成千上萬個業(yè)主。單一產(chǎn)權物業(yè)的物業(yè)管理，需求方與普通市場相同，可以是自然人也可以是法人。一、需求主體對于物業(yè)管理市場的需求主體，國家的法律法規(guī)并無硬性規(guī)定。第四節(jié)供求主體特殊普通商品市場，供給和需求主體沒有特殊的要求，即可以是自然人也可以是法人。全國各地的一些地方法規(guī)對物業(yè)管理收費管理的更細，有的按照服務質(zhì)量確定了收費標準、有的規(guī)定了收費上限。國家的《物業(yè)管理條例》出臺后，國家發(fā)展和改革委員會與建設部又頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》。但對于關系群眾切身利益的公用事業(yè)價格、公益性服務價格、自然壟斷經(jīng)營的商品價格，國家必須要進行干預。三、對價格的干預按照我國《價格法》的規(guī)定：“第三條 國家實行并完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下的價格機制，價格的制定應符合價值規(guī)律，大部分商品和服務的價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。國家的《物業(yè)管理條例》要求，住宅規(guī)模較大的項目，應當通過招投標的方式確定物業(yè)管理服務的供求關系。二、對供求關系確定方式的干預 一般商品交換是市場主體各自目的的自發(fā)行為，其供求關系隨著交換行為的發(fā)生自然形成。但在客觀上卻起到拉動甚或是強迫需求的作用，使市場上住宅物業(yè)的管理需求具有永續(xù)性。全國各地的地方法規(guī)有更具體的規(guī)定，通常是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不選好物業(yè)管理企業(yè)，就不允許銷售商品房。建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”（第五條）。物業(yè)管理是經(jīng)多年探索，被業(yè)內(nèi)索定的唯一可行的管理模式。很多房屋因為失于管理而嚴重損壞，無法達到設計使用年限只能提前“退役”。國家甚至通過立法，拉動某些類物業(yè)的物業(yè)管理需求增長。對于壟斷經(jīng)營的行業(yè)和比較特殊的商品市場，國家要進行必要的干預，但通常只是控制供給一方。隨著物業(yè)管理市場逐漸規(guī)范，私相授受的會越來越少。只有私相授受是一種私下交易，容易損害業(yè)主合法權益，是國家所不允許的。 公開招標和邀請招標都是在同一時間內(nèi)，各企業(yè)展開公平競爭，通過優(yōu)勝劣汰確定供求關系，所不同的只是投標人的范圍和入圍的方式。需求方實際掌權人利用選擇供給方的方便，隨意與一些有特殊關系的企業(yè)簽訂合同確定供求關系。4．非市場行為交換 物業(yè)管理的起步階段，大多數(shù)物業(yè)管理項目都沒有進入市場而是由房地產(chǎn)開發(fā)商直接交給了自己派生的物業(yè)管理部門。當?shù)弥澄飿I(yè)管理項目有可能需要物業(yè)管理服務時及時上門爭取。2．邀請招標 邀請招標是需求方向一定范圍符合條件的物業(yè)管理企業(yè)同時發(fā)出邀請，通過該范圍內(nèi)供給者之間的競爭最后確定物業(yè)管理服務的供求關系。但在物業(yè)管理市場上，供求關系必須通過特殊的方式確定。第二節(jié)供求關系確定方式的特殊 在普通商品市場上，供求關系是在貨幣和商品交換的一瞬間隨即確定。絕大多數(shù)服務市場人體流動都是需求方，需求者到供給者提供的場地上接受服務進行消費，如：教育、醫(yī)療以及觀看各種表演等。這樣物業(yè)管理市場上商品交換時，經(jīng)常會有人體的空間位移形成“人流”。既然載體本身不能隨便移動，附著其上的商品也就不能移動。商品的供給者根據(jù)與需求者達成的協(xié)議，在需求者指定的空間完成生產(chǎn)任務，立即提供給需求者直接消費。二、服務產(chǎn)品的載體沒有位移物業(yè)管理服務的載體和反映物業(yè)管理服務質(zhì)量的介質(zhì)——物業(yè)，屬于不動產(chǎn)，本身不能隨便移動。供給者并不是把生產(chǎn)好的商品送到市場上交給需求者，而是供給者到需求者的消費空間生產(chǎn)這種商品。作為某類商品的這些物品，在交換時也肯定會發(fā)生空間位移，形成物體本身的流動。物業(yè)管理企業(yè)在市場上推銷自己的產(chǎn)品，獲得維持再生產(chǎn)的資金和企業(yè)應得的經(jīng)濟效益（傭金或利潤）。不過我們現(xiàn)在所說的經(jīng)營是指對物業(yè)管理服務的經(jīng)營而不是對物業(yè)的經(jīng)營。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會如何與社區(qū)管理的居民委員會配合，做出了明確規(guī)定。管理機構既不是房地產(chǎn)開發(fā)商也不是小業(yè)主，與管理標的物的所有權沒有任何關系，實現(xiàn)了所有權、使用權和管理權的分離。因此對于多住樓宇過去都是由產(chǎn)權單位或產(chǎn)權人多頭管理。另外也要求物業(yè)管理市場的供給者在接受物業(yè)管理委托后，必須有獨立承擔民事責任的能力。這種管理模式并不是真正的物業(yè)管理，既不符合國家的要求也不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。其二是管理者不是其他企業(yè)的附庸應該是獨立的法人。”（第三十三條）。按照物業(yè)管理模式，房地產(chǎn)的消費階段應由企業(yè)進行管理。我國在1996年就下發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗實施辦法》，1998年開始進行崗位培訓，現(xiàn)在已有幾十萬物業(yè)管理從業(yè)人員取得崗位資格證書。執(zhí)業(yè)資格應由人事部和建設部共同管理，目前我國物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格的認定尚未開展?！皬氖挛飿I(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。為了對需求者負責，保證服務質(zhì)量，國家對從事物業(yè)管理工作的企業(yè)和人員都要嚴格管理。技術進步必然導致專業(yè)化分工加劇，進一步產(chǎn)生了職能分工。第二節(jié)管理模式的特點一、專業(yè)化 社會進步是生產(chǎn)力發(fā)展的結果，生產(chǎn)力發(fā)展的重要體現(xiàn)是技術進步。物業(yè)管理服務應該是近距離的，供求之間的最遠距離不會超過物業(yè)管理區(qū)域邊界間距。有些服務產(chǎn)品的提供，需要消費者配合、協(xié)作并參與生產(chǎn)過程與生產(chǎn)者共同完成。