【正文】 精選資料第一章 總則總則1.《XX商業(yè)管理公司制度》編制目的為保障各地XX廣場安全運(yùn)行，維護(hù)廣場的正常經(jīng)營秩序，按照合同收繳租金，不斷提升XX廣場的管理品質(zhì)和品牌知名度，使集團(tuán)商管系統(tǒng)管理的資產(chǎn)在保持完整性的基礎(chǔ)上保值增值，集團(tuán)商管公司特制定本制度?！禭X商業(yè)管理公司制度》闡明了集團(tuán)商業(yè)管理的思路和XX廣場各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作規(guī)范要求。通過《XX商業(yè)管理公司制度》的制定和實(shí)施，期望能規(guī)范各地XX廣場的經(jīng)營管理活動，提升商業(yè)管理品質(zhì)。2.《XX商業(yè)管理公司制度》實(shí)施要求本制度是XX商業(yè)管理公司的綱領(lǐng)性文件，是集團(tuán)商管公司及各地商管公司開展工作的指南。所有與XX廣場管理業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。集團(tuán)商管公司與集團(tuán)其他各部門之間的工作關(guān)系和配合要求詳見《XX商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)管理制度匯編》中《第七章商業(yè)管理》。3.《XX商業(yè)管理公司制度》的控制根據(jù)集團(tuán)對制度文件的管理規(guī)定，《XX商業(yè)管理公司制度》在正式發(fā)布前經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會審議通過，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署發(fā)布?！禭X商業(yè)管理公司制度》在集團(tuán)所屬公司內(nèi)的發(fā)放由集團(tuán)商管公司總經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)，保證工作所用文件為最新版本的文件。本版《XX商業(yè)管理公司制度》是在2007版基礎(chǔ)上修訂而成。4. 《XX商業(yè)管理公司制度》的解釋和適用 本制度的解釋和修改權(quán)為集團(tuán)商管公司。 本制度每年須根據(jù)實(shí)際管理運(yùn)作情況進(jìn)行修訂和完善，具體由集團(tuán)商管公司負(fù)責(zé)。第二章 組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能總則1. 為了實(shí)現(xiàn)集團(tuán)商業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)集團(tuán)的要求和自身發(fā)展的需要，制定組織結(jié)構(gòu)，確定部門職能，并根據(jù)部門職能的分解進(jìn)行崗位設(shè)置。2. 各地商管公司根據(jù)本公司職能及集團(tuán)、集團(tuán)商管公司審批的組織結(jié)構(gòu)及崗位設(shè)置，結(jié)合集團(tuán)商管公司部門職能，確定本公司各部門職能及崗位職責(zé)（崗位說明書）。3. 部門職能及副總經(jīng)理（含）以上崗位職責(zé)須報(bào)集團(tuán)商管公司人力資源部，由人力資源部組織相關(guān)部門審核通過后方可確定。第1節(jié) 集團(tuán)商管公司組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置1 公司組織機(jī)構(gòu)圖（附件1）2 公司崗位設(shè)置圖（附件2）第2節(jié) 集團(tuán)商管公司管理職能1 公司職能 負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建XX廣場的決策支持信息。 參與XX廣場主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān)部分的設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供XX廣場中步行街部分、物業(yè)管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設(shè)計(jì)邊界條件。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的工商登記管理，通過集團(tuán)公司綜合管理部上報(bào)相關(guān)部門審批核準(zhǔn)后，完成包括公司設(shè)立、變更、合并或收購、分立、停業(yè)、注銷等事項(xiàng)在內(nèi)的工商管理工作；建立所屬公司工商檔案管理系統(tǒng)，確保歷次工商變更檔案完整、安全和方便查閱；每季度結(jié)束后五個工作日內(nèi)向XX商業(yè)地產(chǎn)投資證券部報(bào)送最新的工商登記信息統(tǒng)計(jì)表供其備案。 負(fù)責(zé)XX廣場前期開辦費(fèi)用、招商推廣費(fèi)用、日常運(yùn)營成本（含物業(yè)管理費(fèi)）的測算與報(bào)審。 負(fù)責(zé)步行街商鋪?zhàn)饨鹗袌稣{(diào)研，并將形成的研究報(bào)告抄送投資證券部備案。 負(fù)責(zé)組建各在建XX廣場的商業(yè)管理公司。 負(fù)責(zé)在建XX廣場的非主力店招商的組織管理。 負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂（主力店及非主力店）。 負(fù)責(zé)組織XX廣場的運(yùn)營接管。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各地XX廣場設(shè)備設(shè)施移交。 負(fù)責(zé)XX廣場開業(yè)的策劃和組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營運(yùn)、物業(yè)管理工作。 負(fù)責(zé)各地XX廣場各項(xiàng)收入收繳工作的監(jiān)督考核。 負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地XX廣場的安全工作。 負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的建設(shè)和維護(hù)。 負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算、資金管理。 負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè)。 負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)和制度建設(shè)。 配合接待集團(tuán)安排的投資人的參觀接待工作。2人力資源部職能 集團(tuán)商管公司遵照XX集團(tuán)行政管理制度，擬訂和完善集團(tuán)商業(yè)管理系統(tǒng)各項(xiàng)人力資源規(guī)章制度，并監(jiān)督各級商管公司執(zhí)行； 參與制訂集團(tuán)商管公司中長期人才戰(zhàn)略規(guī)劃； 制訂集團(tuán)商管公司及各地商管公司崗位設(shè)置、人員編制、薪酬標(biāo)準(zhǔn)，并核定年度人員編制計(jì)劃和年度人員需求計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)； 根據(jù)XX集團(tuán)人力資源分級管理權(quán)限，在集團(tuán)人力資源部的監(jiān)督指導(dǎo)下，建立并完善商管系統(tǒng)招聘、培訓(xùn)和考核體系； 在集團(tuán)薪酬福利體系框架下，按時(shí)完成集團(tuán)商管公司各項(xiàng)薪酬福利的統(tǒng)計(jì)和核算工作； 建立、完善商業(yè)管理系統(tǒng)人力資源信息數(shù)據(jù)庫并定期對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為集團(tuán)商管公司決策提供參考； 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司的勞動人事檔案、員工入職、調(diào)動和離職等人事管理工作。3 行政部職能 溝通協(xié)調(diào)、指令、計(jì)劃部署等決議；、跟蹤及反饋集團(tuán)商管公司各項(xiàng)決議的執(zhí)行和落實(shí)情況。、信息分遞及處理；。 管理監(jiān)督、檔案管理、公務(wù)接待等工作；并對集團(tuán)所屬各地商管公司會議組織、檔案管理等行政工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督；；、辦公設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)管理；、監(jiān)督、培訓(xùn)、考核。 公共關(guān)系、行業(yè)協(xié)會以及其他方面的公共關(guān)系管理和維護(hù)；。 服務(wù)保障；，包括預(yù)訂機(jī)票、聯(lián)系住宿、印制名片等行政事務(wù)性工作。4 財(cái)務(wù)部職能、健全商管系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理制度與會計(jì)核算、分析評價(jià)體系，貫徹執(zhí)行集團(tuán)財(cái)務(wù)制度；；、跟蹤、評價(jià)與考核；、調(diào)配等資金管理工作；、資金計(jì)劃、合同、資金支付等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的審批；、匯總,財(cái)務(wù)信息的收集、分析、上報(bào)工作；、培訓(xùn)和考核工作；； 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司的日常財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算工作； 參與集團(tuán)商管公司系統(tǒng)招投標(biāo)的管理工作； 參與集團(tuán)商管公司系統(tǒng)的保險(xiǎn)管理工作。5 租費(fèi)部職能、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、多種經(jīng)營收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定。 負(fù)責(zé)各地XX廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的稽查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報(bào)表。、各項(xiàng)費(fèi)用收繳的督導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬計(jì)劃，向集團(tuán)投資部編報(bào)未來年度租金收入預(yù)測。，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合收租工作。、停車場收入、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)的制定與考核工作；組織有關(guān)收費(fèi)減免政策的審核工作。、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費(fèi)管理、合同履行、指標(biāo)考核工作。 負(fù)責(zé)各地XX廣場房屋租金、各項(xiàng)收費(fèi)的信息收集、整理和綜合分析，評定商家履約情況，定期進(jìn)行信譽(yù)評估，并形成分析報(bào)告。 負(fù)責(zé)評定各地商管公司收租收費(fèi)工作。6 拓展部職能 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目商管籌備工作計(jì)劃書》及《集團(tuán)商管公司拓展工作計(jì)劃（月度）》。每月向集團(tuán)商管公司各部門發(fā)出《集團(tuán)商管公司拓展工作計(jì)劃（月度）》，并配合各部門督導(dǎo)、協(xié)助當(dāng)?shù)厣坦芄景凑铡俄?xiàng)目商管籌備工作計(jì)劃書》開展籌備工作，并跟進(jìn)落實(shí)執(zhí)行情況，定期召集籌備工作會議，確保計(jì)劃落實(shí)。 負(fù)責(zé)新項(xiàng)目開業(yè)前全程聯(lián)絡(luò)集團(tuán)發(fā)展部、規(guī)劃研究院、項(xiàng)目管理中心、商務(wù)部、各項(xiàng)目公司，溝通協(xié)調(diào)籌建工作，及時(shí)獲得新項(xiàng)目開發(fā)各階段信息資料，并定期向集團(tuán)商管公司各部門傳遞，推進(jìn)籌備工作。 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)商管公司有關(guān)部門參與新項(xiàng)目開發(fā)過程中的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及其深化和優(yōu)化活動，包括產(chǎn)品研究、規(guī)劃方案論證、方案深化、建筑初步設(shè)計(jì)和建筑施工圖設(shè)計(jì)等，匯總各部門意見和建議并向規(guī)劃研究院提出，跟進(jìn)規(guī)劃研究院對意見和建議的采納結(jié)果，收集論證成果并組織各部門研讀。 組織集團(tuán)商管公司各部門配合集團(tuán)商務(wù)部編制《商業(yè)項(xiàng)目租賃決策文件》。 在新項(xiàng)目商管公司未成立或籌備人員未到崗之前，代理其開展籌備工作。 負(fù)責(zé)牽頭處理籌建過程中涉及建筑設(shè)計(jì)變更和建筑成本調(diào)增等事項(xiàng)。 配合相關(guān)部門制定新項(xiàng)目開業(yè)慶典方案并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)建立與完善拓展管理制度和規(guī)范。7 工程部職能 新項(xiàng)目前期，提出房產(chǎn)技術(shù)條件。、圖紙審核階段，提出修改意見。參與新項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測算。，包括隱蔽工程質(zhì)量控制、步行街、商戶、主力店裝修質(zhì)量控制并協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收、設(shè)備的清點(diǎn)與移交。，包括對圖紙資料交接、備品備件交接提出制度性要求，其中對時(shí)間、履行手續(xù)進(jìn)行明確指導(dǎo)。 工程問題整改。，審核制定解決方案并按不同類別協(xié)調(diào)各職能部門合力解決。監(jiān)督和管理各地商管公司建立設(shè)施設(shè)備臺帳，包括維保期限等。 設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)，對定期巡檢提出制度性要求并監(jiān)督執(zhí)行。，明確規(guī)定各種設(shè)施設(shè)備的安全操作方法和要求，并定期檢查落實(shí)情況。、運(yùn)行數(shù)據(jù)采集分析提出要求，并監(jiān)督實(shí)施。、中修、大修及計(jì)劃采購、配件更換等工作的執(zhí)行，指導(dǎo)各地商管公司制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、時(shí)間、規(guī)程。 能源管理，包括依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能源、資源消耗實(shí)際情況，如何制定本年度能源、資源節(jié)約目標(biāo)以及實(shí)施計(jì)劃表，控制本年度能源消耗。，提出對即定設(shè)備條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、評價(jià)的方法和要求。、研究并指導(dǎo)實(shí)施。 設(shè)備機(jī)房管理，包括機(jī)房管理制度的建立、日常管理的要求提出建議和意見。、評估。 客戶維修服務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督各地商管公司建立客戶維修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，并對維修工作、時(shí)間、規(guī)范化、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、事后回房等一系列工作全面定期檢查。 資本性支出及采購招標(biāo)，并對各地商管公司資本性支出項(xiàng)目提出意見和建議，提出立項(xiàng)、審批等相關(guān)流程。、權(quán)限劃分，對要求履行招投標(biāo)手續(xù)的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和檢查，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、審核。，包括評估部門、評估辦法等。 團(tuán)隊(duì)管理。8 物管部職能 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化養(yǎng)護(hù)等工作開展，建立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力營造清潔、衛(wèi)生、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境。 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實(shí)施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清晰；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布狀況明晰；確保消防設(shè)施設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地XX廣場處于消防安全運(yùn)行狀態(tài)。 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實(shí)施有效的安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)安全隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對。 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查所管轄住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營造良好的居住和工作環(huán)境，做好XX品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作。 指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務(wù)合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同；對各地商管公司定期開展合同及法律相關(guān)知識培訓(xùn)，對各種物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評估。 負(fù)責(zé)住宅、寫字樓、商業(yè)等各物業(yè)類型的物業(yè)管理費(fèi)測算，統(tǒng)計(jì)、指導(dǎo)、督促各地商管公司物業(yè)管理費(fèi)收取工作；規(guī)范收費(fèi)管理程序，完善收費(fèi)流程，確保物業(yè)費(fèi)收繳率；監(jiān)督、審核管理費(fèi)減免情況。 定期與主力店租戶進(jìn)行溝通，指導(dǎo)、檢查各地商管公司與當(dāng)?shù)刂髁Φ曜鈶魷贤ㄇ闆r；處理主力店租戶重大投訴；監(jiān)督、檢查主力店有關(guān)租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況并定期進(jìn)行評估。 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查各地停車場的運(yùn)行管理和收費(fèi)管理，確保停車服務(wù)高效、有序、安全、方便，確保停車收費(fèi)合法，收費(fèi)過程無漏洞。9 安防部職能、安全工作的監(jiān)管，監(jiān)督檢查商管系統(tǒng)內(nèi)各級消防、安全制度和要求的實(shí)施。組織對各公司的安全消防季度抽檢、重大節(jié)假日全面檢查工作，以及日常不定期的突擊檢查。并監(jiān)督處理檢查結(jié)果及消防檢查不合格項(xiàng)的整改工作。、實(shí)施新項(xiàng)目管理人員、消防專職人員、商管隊(duì)伍的消防、安全知識培訓(xùn)工作，指導(dǎo)各地商管公司進(jìn)行安全和消防培訓(xùn)工作。、自然災(zāi)害預(yù)案、治安事件預(yù)案等的建立、培訓(xùn)、演練等工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查及考核，在汛期前提醒各公司做好防汛準(zhǔn)備工作。10 招商部職能 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行。 負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建XX廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告。 根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃,對整個招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成。 根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對步行街商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行分析，為XX廣場商戶調(diào)整提供依據(jù)。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司XX廣場步行街商鋪調(diào)整計(jì)劃；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況。 負(fù)責(zé)各XX廣場廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作。 負(fù)責(zé)對各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績效考核。 負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉級、降級等提出意見。 負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新。，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障。，定期提交行業(yè)發(fā)展報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策提供信息和建議。、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。11 營運(yùn)部職能 負(fù)責(zé)制定和完善XX廣場營運(yùn)管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)； 確保各地商管公司建立營運(yùn)管理規(guī)范并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督； 營運(yùn)決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運(yùn)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、營銷策劃活動、經(jīng)營環(huán)境改善和提升計(jì)劃； 開展市場調(diào)查與研究，分析和了解市場的發(fā)展和廣場的競爭環(huán)境； 根據(jù)內(nèi)部營運(yùn)數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確XX廣場的定位，制訂業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整； 營銷策劃管理，參與制定年度營銷策劃方案和計(jì)劃，組織和實(shí)施營銷策劃活動，進(jìn)行營銷企劃活動的跟蹤與評估； 經(jīng)營規(guī)范的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營規(guī)范，提升廣場的經(jīng)營形象； 經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣場內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力； 客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氛圍；，建立顧客服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行；，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境；，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員和營業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員營運(yùn)相關(guān)專業(yè)知識、技能和能力的培訓(xùn)與發(fā)展；，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營的規(guī)劃、預(yù)算、招商、日常營運(yùn)稽核與多種經(jīng)營商戶信息的維護(hù)和管理；，負(fù)責(zé)廣