廣東中山麗意居項(xiàng)目前期策劃案(已修改)
2025-04-29 01:06 本頁(yè)面
【正文】 中山市xx鎮(zhèn)xxxx居6期前期策劃案 中山市宏觀市場(chǎng)整體狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)與中山市房地產(chǎn)市場(chǎng) 資本市場(chǎng)日趨復(fù)雜，中山樓市仍處低迷期去年6月份在927政策并未出臺(tái)之前，中山樓市乃至整個(gè)珠三角區(qū)域均經(jīng)歷著一場(chǎng)前所未有的上漲革命。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇里“上升”并不是永恒的主題?！坝猩赜械械赜猩边@是普遍的市場(chǎng)現(xiàn)象，皆因每一個(gè)經(jīng)濟(jì)體均存在周期因素支配。只是，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在短時(shí)期內(nèi)發(fā)展過(guò)熱，市場(chǎng)并未達(dá)到臨界因素之下。為了抑制過(guò)熱現(xiàn)象的蔓延，國(guó)家行政調(diào)控充當(dāng)著“快刀”的角色。顯然，自去年6月份起，在樓市高速增長(zhǎng)的時(shí)期，927政策以及一系列的金融調(diào)控達(dá)到了這樣“制冷”效果。根據(jù)中山統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%。%投資增幅相比差距近100個(gè)點(diǎn)；資本市場(chǎng)的波動(dòng)因素日趨復(fù)雜，從投資額的溫和現(xiàn)象表明地產(chǎn)商紛紛保持審慎態(tài)度。在買(mǎi)方市場(chǎng)方面，從國(guó)土局統(tǒng)計(jì)反映，2008年第一季度全市住宅成交宗數(shù)7670宗、%、%、%。環(huán)比去年四季度更出現(xiàn)較大下調(diào)現(xiàn)象，成交宗數(shù)、成交面積、%、%、%。受政策因素以及新年假期的樓市慣性低迷期影響，中山住宅市場(chǎng)繼上年第四季度成交量大幅度下滑之后，繼續(xù)走低?？偟目磥?lái)，在持續(xù)半年的時(shí)間里，銀行準(zhǔn)備金率繼續(xù)走高、加息預(yù)期逐漸趨強(qiáng)，在銀行放貸并沒(méi)有大改變的情況之下，08年開(kāi)局至今，中山樓市持續(xù)低迷。 政策撼動(dòng)樓市穩(wěn)定局面，市場(chǎng)供需矛盾存在加劇趨勢(shì)我們知道，在樓市迅速“急凍”的時(shí)期，中山進(jìn)入混沌不清的狀態(tài)。首先受到影響的應(yīng)該是一大批投資客戶，股市瘋狂下挫，資金被套；繼而受到影響的是一批剛性需求客戶，樓市“拐點(diǎn)論”萌生，客戶觀望意識(shí)加大，一向?qū)徤飨M(fèi)的中山人變得更為審慎；另外，受到影響的是開(kāi)發(fā)商。銀行放貸緊縮，產(chǎn)品積壓難售，企業(yè)資金鏈日趨繃緊，不少項(xiàng)目降價(jià)優(yōu)惠、產(chǎn)品提升計(jì)劃等促銷現(xiàn)象層出不窮，甚至出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)現(xiàn)象。另外，在去年樓市暢旺因素的刺激下，不少地產(chǎn)商加速了自身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，%。目前，施工面積的快速膨脹與銷售的持續(xù)冷淡現(xiàn)象相比較，產(chǎn)品供需矛盾有加劇趨勢(shì)。 后市預(yù)期：試探性促銷仍將繼續(xù)，樓價(jià)區(qū)域差異性顯著、迎來(lái)窄幅波動(dòng)期此前提及，不少地產(chǎn)商對(duì)后市發(fā)展還是相當(dāng)有信心的。一方面潛在客戶并未得到完全激發(fā)，不少地產(chǎn)商困于資金回籠壓力依然會(huì)保持一定的促銷力度。另一方面，為了保證一定的收益，地產(chǎn)商對(duì)于促銷的方式、深度將更趨抓緊，故此，整體市場(chǎng)試探性的促銷方式將仍然得到延續(xù)。在房?jī)r(jià)方面，整體市場(chǎng)將迎來(lái)窄幅波動(dòng)時(shí)期。這是建立于整體市場(chǎng)波動(dòng)因素依然顯著的基礎(chǔ)之上，政策調(diào)控因素、銀根松緊因素將成樓市后期發(fā)展趨向的關(guān)鍵所在；從區(qū)域方面考慮，東區(qū)、石岐區(qū)高端項(xiàng)目由于占據(jù)核心地段，房?jī)r(jià)的漲跌幅度并不會(huì)太大。跌幅最為顯著的在于個(gè)別的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域、沙溪、開(kāi)發(fā)區(qū)是目前中山樓市調(diào)幅最為顯著的區(qū)域。在城市邊緣地帶方面，提倡雙城居住概念的坦洲由于受外圍客戶的支撐，房?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生太的變動(dòng)。西北的古鎮(zhèn)、小欖，受到強(qiáng)大的消費(fèi)力支持，房?jī)r(jià)調(diào)幅同樣輕微；產(chǎn)品方面，個(gè)別別墅產(chǎn)品的價(jià)格出現(xiàn)短線調(diào)整現(xiàn)象，以雅居樂(lè)凱茵新城、世紀(jì)新城為代表的別墅價(jià)格則主導(dǎo)產(chǎn)品優(yōu)化與折扣同步方式促銷。 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 xx鎮(zhèn)概況中山市xx鎮(zhèn)，戶籍總?cè)丝?3萬(wàn)人，下設(shè)8個(gè)社區(qū)居委會(huì)、6個(gè)村民委會(huì)，是珠江三角洲重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)。xx鎮(zhèn)位于珠江三角洲南部，東臨珠江支流，南距珠海市50公里；西距江門(mén)市20公里；北與“中國(guó)五金”重鎮(zhèn)中山市小欖鎮(zhèn)相連；公路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，形成了以國(guó)道和干線公路及京珠高速公路、中江高速公路為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)；90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門(mén)等5大機(jī)場(chǎng)；鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州通達(dá)全國(guó)各地。在20公里車(chē)程內(nèi)有中山港、小欖港和神灣港貨運(yùn)碼頭以及中山港客運(yùn)碼頭，鎮(zhèn)內(nèi)建有貨物裝卸碼頭，地理位置優(yōu)越。近年來(lái)，xx的城鎮(zhèn)面貌日新月異，各項(xiàng)市政設(shè)施更加完善，為市民提供了舒適的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。xx鎮(zhèn)先后被評(píng)為“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)”、“廣東省衛(wèi)生先進(jìn)鎮(zhèn)”、“廣東省專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)”等。，％；，比增35％；，比增9%；，%； 億元，%；，％；，％。 產(chǎn)品基地研究 地理位置及交通狀況 地理位置本案地處xx鎮(zhèn)的北部，緊鄰旭景花園一期用地，距xx鎮(zhèn)壹加壹商業(yè)區(qū)不到5分鐘車(chē)程，距小欖鎮(zhèn)CBD中心不到20分鐘車(chē)程。項(xiàng)目基地東臨xx路、南依鏍絲廠與11畝項(xiàng)目及旭景花園相望、西靠xx居
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