東方太陽(yáng)城案例解析(已修改)
2025-04-28 12:52 本頁(yè)面
【正文】 北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告東方太陽(yáng)城全新退休生活的領(lǐng)跑者2012年10月 中商產(chǎn)業(yè)研究院針對(duì)我國(guó)2013年之后的主要養(yǎng)老地產(chǎn)政策分別從土地、民營(yíng)資本等方面進(jìn)行了解讀。（1） 土地方面 2014年4月國(guó)土資源部出臺(tái)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》中，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策等方面進(jìn)行了明確規(guī)范： 養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。 養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過(guò)50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類用途土地出讓最高年期。 養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過(guò)5公頃。 解讀：在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓或是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是巨大的。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)土地運(yùn)作方面，開發(fā)商可以將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂(lè)中心、福利性養(yǎng)老院等申請(qǐng)作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，積極爭(zhēng)取劃撥用地供給，如較難爭(zhēng)取，可采用租用或先租后讓的方式拿地（將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)要求作為出讓條件），拿地規(guī)模建議小于5公頃。（2） （2）民營(yíng)資本方面 2015年3月，民政部、發(fā)展改革委、教育部等聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》，意見主要從民間資本參與城鎮(zhèn)社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、財(cái)政資金、彩票公益金等方面進(jìn)行了明確規(guī)范。 城鎮(zhèn)社區(qū)方面。鼓勵(lì)民間資本在城鎮(zhèn)社區(qū)舉辦或運(yùn)營(yíng)老年人日間照料中心、老年人活動(dòng)中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方面。支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設(shè)或發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)社會(huì)力量舉辦規(guī)模化、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)跨區(qū)聯(lián)合、資源共享，發(fā)展異地互動(dòng)養(yǎng)老，推動(dòng)形成一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，支持民間資本對(duì)企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會(huì)資源進(jìn)行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)。 醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展方面。各級(jí)衛(wèi)生計(jì)生行政部門要對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立醫(yī)務(wù)室、護(hù)理站等醫(yī)療機(jī)構(gòu)給予大力支持，積極提供便利；按規(guī)定進(jìn)行設(shè)置審批和執(zhí)業(yè)登記。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)符合職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)條件的，要按規(guī)定申請(qǐng)納入定點(diǎn)范圍。（3） 財(cái)政資金方面。加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財(cái)政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財(cái)政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入。通過(guò)中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對(duì)社會(huì)急需、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持。 彩票公益金方面。民政部本級(jí)彩票公益金和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。 解讀：目前，我國(guó)由于在公辦養(yǎng)老機(jī)
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