東方太陽城案例解析(已修改)
2025-04-28 12:52 本頁面
【正文】 北京東方太陽城養(yǎng)老地產項目調研報告東方太陽城全新退休生活的領跑者2012年10月 中商產業(yè)研究院針對我國2013年之后的主要養(yǎng)老地產政策分別從土地、民營資本等方面進行了解讀。（1） 土地方面 2014年4月國土資源部出臺的《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》中，對養(yǎng)老服務設施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策等方面進行了明確規(guī)范： 養(yǎng)老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務設施用地。 養(yǎng)老服務設施土地用途和年期。養(yǎng)老服務設施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時，土地用途應確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。房地產用地中配套建設養(yǎng)老服務設施的，可將養(yǎng)老服務設施的建設要求作為出讓條件。養(yǎng)老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。 養(yǎng)老服務設施土地供地政策。經養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構的，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地。新建養(yǎng)老服務設施用地依據規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復等醫(yī)衛(wèi)設施的，不得超過5公頃。 解讀：在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓或是直接劃撥，對用地成本的影響是巨大的。對于養(yǎng)老地產土地運作方面，開發(fā)商可以將醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等申請作為養(yǎng)老服務設施用地，積極爭取劃撥用地供給，如較難爭取，可采用租用或先租后讓的方式拿地（將養(yǎng)老服務設施建設要求作為出讓條件），拿地規(guī)模建議小于5公頃。（2） （2）民營資本方面 2015年3月，民政部、發(fā)展改革委、教育部等聯合發(fā)布了《關于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》，意見主要從民間資本參與城鎮(zhèn)社區(qū)、機構養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結合、財政資金、彩票公益金等方面進行了明確規(guī)范。 城鎮(zhèn)社區(qū)方面。鼓勵民間資本在城鎮(zhèn)社區(qū)舉辦或運營老年人日間照料中心、老年人活動中心等養(yǎng)老服務設施。 機構養(yǎng)老服務方面。支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式建設或發(fā)展養(yǎng)老機構。鼓勵社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機構，鼓勵養(yǎng)老機構跨區(qū)聯合、資源共享，發(fā)展異地互動養(yǎng)老，推動形成一批具有較強競爭力的養(yǎng)老機構。支持機關、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓中心、招待所、療養(yǎng)院等轉型為養(yǎng)老機構，支持民間資本對企業(yè)廠房、商業(yè)設施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用于養(yǎng)老服務。 醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展方面。各級衛(wèi)生計生行政部門要對養(yǎng)老機構設立醫(yī)務室、護理站等醫(yī)療機構給予大力支持，積極提供便利；按規(guī)定進行設置審批和執(zhí)業(yè)登記。養(yǎng)老機構內設醫(yī)療機構符合職工基本醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險和新型農村合作醫(yī)療定點醫(yī)療機構條件的，要按規(guī)定申請納入定點范圍。（3） 財政資金方面。加大對養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的財政資金投入。有條件的地區(qū)，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業(yè)發(fā)展的各類財政資金，探索采取建立產業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會化養(yǎng)老服務產業(yè)，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項目予以適當扶持。 彩票公益金方面。民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務發(fā)展的資金不得低于30%。 解讀：目前，我國由于在公辦養(yǎng)老機
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