光谷太陽城項目定位思考ppt38(已修改)
2025-01-30 09:06 本頁面
【正文】 光谷太陽城項目定位思考 武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司 2023年 4月 16日 一、光谷片區(qū)市場分析 項 目 占地面積（畝） 建筑面積（萬平方米） 銷售周期（年） 學府佳園（三期） 197 18 3 金梭花園 60 7 華樂花園 50 1 虹景豪庭 10 當代光谷智慧城 135 13 1 華城新都 108 15 1 當代曙光家園 200 20(約） 山水華庭 35 東林外廬 200 12 1 明珠花園 30 尚文創(chuàng)業(yè)城 文豪苑 名都花園 1000 68 注：由于湯遜湖片區(qū)樓盤產(chǎn)品類型以及客戶定位與本片區(qū)差異較大，競爭性較低，故未列示，不做重點考慮。 片區(qū)樓盤目前供應總量為 184萬平方米。按調(diào)查獲得的每一樓盤開發(fā)量結(jié)果進行統(tǒng)計，則目前現(xiàn)有樓盤年供應總量約為 8085萬平方米； 開發(fā)區(qū)管委會明確表示 “在 20232023年間繼續(xù)貫徹加大、加快拆遷及土地出讓的速度”方針； 結(jié)論： （ 1）主打光谷概念十之七八，流于形式，內(nèi)涵貧乏； （ 2）大部分開發(fā)商做到產(chǎn)品戶型方正實用已是心滿意足，全新創(chuàng)新大賣點完全沒有； （ 3）個別樓盤（名都花園）園林景觀雖然設(shè)計并非上佳，但已經(jīng)成為促進實際銷售的核心賣點； （ 4）個別樓盤（智慧城）退讓式開發(fā)次序安排值得借鑒； （ 1）目前本片區(qū)樓盤供給的產(chǎn)品類型完全是以三房兩廳兩衛(wèi)為主，面積主要集中在 120130平方米之間，所占比例基本達到 4050%以上，個別樓盤（如當代曙光花園 、虹景豪庭）比例甚至達到 7090%； （ 2）多數(shù)樓盤兩房兩廳面積主要集中在 90100平方米之間，比例相對較低，基本在 15%以下（光谷智慧城項目比例相對較高，達到 2030%）； （ 3）四房兩廳面積主要集中在 140160平方米之間，多數(shù)樓盤比例基本在510%； （ 4）其他戶型（一房兩廳、大戶型躍式、復式）比例很低。 銷售狀況： （ 1）三房兩廳兩衛(wèi)雖然比例較高，是本片區(qū)供給的第一戶型，但除個別產(chǎn)品戶型較差而導致難以銷售外，銷售效果普遍良好。 （ 2）兩房兩廳一衛(wèi)雖然面積略偏大（基本在 90100平方米），但強銷勢頭明顯，說明本片區(qū)市場對此需求較大。 （ 3）四房以上戶型由于總價較高，而銷售狀況普遍一般，個別甚至較差。 （ 4）在功能滿足需求的前提下，同樣戶型，面積相對越小的，銷售效果越佳。 結(jié)論： （ 1）戶型合理、面積相對市場平均水平適度趨小，從而控制總價是各種戶型暢銷的共性特征； （ 2）市場需求主力戶型三房及兩房由于供需矛盾平衡結(jié)果偏向需求方一側(cè)，故依賴大環(huán)境因素而取得較好銷售； （ 3）滯銷的原因則正是上述暢銷原因的反面。 （二） 我們的競爭對手 —— 大盤決戰(zhàn) 規(guī)模 210畝、建筑面積 21萬 m容積率 主力戶型面積 三房及四房，面積在 110150 m2之間 均價 多層均價 19002023，小高層均價 25002600 總價 主要集中于 2035萬區(qū)間 工程進度 三期多層已完工并基本銷售完畢，目前主要銷
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