【正文】 開封市物業(yè)管理辦法第一章 總　則 第一條　為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。 第五條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理責(zé)任目標(biāo)管理工作制度。 第六條 市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 規(guī)劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監(jiān)、工商等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第八條　已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。第九條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。第十條 尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。 第十一條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會： （一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的； （二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個月的； （三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業(yè)主總數(shù)在30人以上的。 已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。 第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。 第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的1/2。 籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。 第十五條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案； （三）登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； （四）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案； （五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起45日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第十六條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。 第十七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開3日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實(shí)反映。 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。 第十八條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會成員等事項進(jìn)行表決。 第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項。 第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容： （一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配； （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用； （四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則； （五）物業(yè)管理爭議的處理方式； （六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。 第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案： （一）業(yè)主委員會成立情況的書面報告； （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； （三）管理規(guī)約； （四）業(yè)主委員會成員名單及基本情況； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。 無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會自行解散的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。 換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 自新一屆業(yè)主委員會備案之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會決定。 業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主委員會任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進(jìn)行審計。 第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為： （一）利用職權(quán)謀私或者收受其他利益； （二）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保； （三）侵占業(yè)主財產(chǎn)或者損害業(yè)主利益； （四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職； （五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。 第二十五條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會成員資格終止： （一）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； （二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的； （三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （四）有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的； （五）有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的； （六）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。 第二十六條 物業(yè)管理活動中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三章前期物業(yè)管理第二十七條　建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、