【正文】 通化市物業(yè)管理辦法（征求意見稿）　 　第一章 總 則　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市市區(qū)物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！　〉谌龡l 物業(yè)管理活動應當堅持業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)督的原則。第四條 建立完善市、區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理體系。（一）市公用事業(yè)局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其主要職責:貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關制度。負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務保證金，以及小區(qū)內(nèi)道路或場地修復保證金的監(jiān)督管理工作；負責批準協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)及招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)備案工作；負責全市物業(yè)服務查驗接收的監(jiān)督管理；負責劃分物業(yè)管理區(qū)域；負責全市物業(yè)管理小區(qū)達標考評工作；負責受理物業(yè)管理信訪，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；協(xié)調(diào)、指導各相關部門的物業(yè)管理工作；定期組織由市、區(qū)各相關部門，街道辦事處和社區(qū)居民委員會參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議。其下設的物業(yè)管理辦公室負責日常工作。（二）區(qū)級政府物業(yè)行政主管部門全面負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。其主要職責：負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹落實；負責指導街道開展物業(yè)管理工作；負責本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導工作；參與本轄區(qū)物業(yè)服務查驗接收工作；參與物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務保證金使用的監(jiān)督管理工作；參與本轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)達標考評工作；負責受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。（三）街道辦事處應當履行以下職責：組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，指導業(yè)主委員會換屆工作；指導、協(xié)調(diào)物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會開展物業(yè)管理工作；對違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為向有關部門報告；受理本轄區(qū)物業(yè)投訴、調(diào)解物業(yè)管理糾紛。（四）社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導下，做好以下物業(yè)管理工作：監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務工作；監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動；　　 配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會換屆工作；　　 調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛；勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施等行為，并向有關部門報告。 社區(qū)居民委員會設置專職人員，具體負責物業(yè)管理工作，并接受物業(yè)行政主管部門的指導。第五條 市建設、規(guī)劃、公安、價格、工商、環(huán)境保護、區(qū)民政等相關部門在物業(yè)管理活動中應當履行下列職責：　　建設行政主管部門負責物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責任、物業(yè)質(zhì)量及其配套設施是否完善的監(jiān)督管理；負責棄置垃圾、破壞市政公用設施及飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。規(guī)劃行政主管部門負責核定、驗收物業(yè)服務用房等配套設施是否按照批準的規(guī)劃設計配建的監(jiān)督；負責違法建(構)筑物、棚、亭、廈等行為的監(jiān)督管理?！　」膊块T負責指導物業(yè)服務企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對停放大型客車、貨車和危險品運輸?shù)溶囕v的行為進行管理；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全工作進行檢查和指導?！　r格行政主管部門負責制定物業(yè)服務收費辦法，定期公布物業(yè)服務收費政府指導價格，查處價格違法行為?！　」ど绦姓鞴懿块T負責物業(yè)服務企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理。環(huán)境保護行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。區(qū)民政部門負責指導、協(xié)調(diào)街道辦事處、社區(qū)居民委員會開展首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆工作?！　〗逃?、人力資源保障局、衛(wèi)生、藥品監(jiān)督、文化、公安、工商等行政主管部門審批物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營場所時，應當查驗有利害關系業(yè)主同意改變原房屋使用用途的書面意見及市、區(qū)物業(yè)行政主管部門，以及街道辦事處的審核意見。第六條 新建住宅物業(yè)和向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理。原有住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。舊住宅小區(qū)改造后達到物業(yè)管理條件的，應當通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式實行物業(yè)管理。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權人為業(yè)主（含未辦理房屋權屬證書的合法買受人）。一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會。業(yè)主、業(yè)主大會按照《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有權利，承擔義務?！　I(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務?！　〉诎藯l 業(yè)主入住達到50%以上或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，街道辦事處應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議。分期建設的物業(yè)項目，首期入住的業(yè)主達到50%以上時，可以成立業(yè)主大會。后期業(yè)主入住達到前款規(guī)定的條件時，應當重新組織召開業(yè)主大會會議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！?第九條 街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議前，應當成立首次業(yè)主大會會議籌備組?！　∈状螛I(yè)主大會會議籌備組由五至七名成員組成，包括街道辦事處、社區(qū)居民委員會負責人、開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表?；I備組組長由街道辦事處的負責人擔任?！　∈状螛I(yè)主大會會議籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！　〉谑畻l 首次業(yè)主大會會議籌備組應當擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案)、確認業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單后，在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！　∈状螛I(yè)主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)，在街道辦事處組織下，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十一條 首次業(yè)主大會會議所需費用按下列規(guī)定分攤：（一） 五年內(nèi)新建的住宅小區(qū)由開發(fā)建設單位承擔；（二） 五年以上有物業(yè)服務公司的住宅小區(qū)由物業(yè)公司承擔；（三） 五年以上沒有物業(yè)服務公司的住宅小區(qū)由市人民政府從城市維護費中列支。第十二條 業(yè)主大會會議決定事項可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實行投票表決；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　∽≌飿I(yè)的業(yè)主投票權按套計算，每套住宅計一票。　　非住宅物業(yè)的業(yè)主投票權按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有一票投票權，每超過100平方米再計一票?！　〉谑龡l 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。　　管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應