【正文】 第一篇：贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法贛州市人民政府令第六十二號《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2009年5月22日市人民政府第35次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2009年7月1日起施行。市長： 王平二ＯＯ九年六月一日贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章 總則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》和其他有關法律法規(guī)規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動適用本辦法。第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環(huán)保等部門應當在各自職責范圍內(nèi)密切配合，共同做好物業(yè)管理工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，具體組織本轄區(qū)物業(yè)管理工作；負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的選舉及備案登記，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系和矛盾。社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會、組建和改選業(yè)主委員會等工作，調(diào)處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。第四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)和共用設施設備齊全的原有住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。業(yè)主大會決定實行自治管理的住宅小區(qū)，必須接受社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未成立業(yè)主大會且未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)或者零星住宅，由社區(qū)居委會實行準物業(yè)管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和共用設施設備的養(yǎng)護維修等基本服務。業(yè)主大會成立后準物業(yè)管理活動自行終止。第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模等因素確定。分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應當向社會公布物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、信用等基本信息，接受公眾查詢。本市以外的物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務的，應當經(jīng)物業(yè)項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產(chǎn)行政主管部門登記備查。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法定權利，承擔法定義務。業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會對業(yè)主的個人信息應當保密，除配合執(zhí)法部門執(zhí)行公務外不得泄露。第八條 下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第（五）、（六）項事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一時，應當召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的。第十條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會應當在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于7天。第十一條業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）參照示范文本擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會章程（草案）》；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款第（一）至（四）項內(nèi)容以及業(yè)主委員會委員候選人的簡歷、相片應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十二條 召開業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加，邀請所在社區(qū)居委會列席。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主不能親自參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托其他人參加。第十三條 業(yè)主委員會產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業(yè)主大會會議。第十四條 業(yè)主委員會委員為5人以上的單數(shù)，從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法定條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員不得收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬，不得向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦他人就業(yè)，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當依法履行職責，向業(yè)主大會負責并報告工作情況。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－3人。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數(shù)以上的委員參加，所作決定必須經(jīng)過全體委員半數(shù)以上同意。需要業(yè)主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。業(yè)主委員會的任期在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。任期屆滿前2個月，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第十七條 業(yè)主委員會應當對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權可以代表全體業(yè)主對物業(yè)管理有關事項依法提起訴訟。第十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內(nèi)容、次數(shù)、地點等由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業(yè)主大會決定。第十九條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（三）《管理規(guī)約》；（四）《業(yè)主大會章程》；（五）業(yè)主委員會委員的名單及其業(yè)主身份證明；（六）應當提供的其他材料。業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定將變更事項重新備案。第二十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應當及時公告全體業(yè)主：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；（四）被人民法院判處刑罰。第二十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業(yè)主大會會議審議：（一）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；（二）一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議；（三）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定；（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三章前期物業(yè)管理第二十二條 建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業(yè)管理區(qū)域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。物業(yè)管理用房按照前款規(guī)定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積一般不低于20平方米。第二十三條物業(yè)管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證時應當進行審查確認。物業(yè)管理用房一經(jīng)確定，建設單位不得隨意變更。第二十四條物業(yè)管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛(wèi)生間等基本條件。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。第二十五條 建設單位應當按照下列規(guī)定對新建住宅小區(qū)配置安全防范設施：（一）建筑面積3萬平方米以下的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)；（二）建筑面積3萬平方米以上的小區(qū)，配置帶管理中心的聯(lián)網(wǎng)式樓宇對講系統(tǒng)、帶紅外線夜視功能的電子監(jiān)控裝置和紅外線周界防越報警系統(tǒng)。新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業(yè)管理用房和安全防范設施的配置情況。第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但投標人少于3人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘。建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務合同后15日內(nèi)，根據(jù)服務項目的規(guī)劃建設條件、物業(yè)管理服務方案向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請核發(fā)《物業(yè)管理服務等級證明》。物業(yè)服務企業(yè)憑《物業(yè)管理服務等級證明》報當?shù)貎r格行政主管部門核定前期物業(yè)服務收費標準。第二十七條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，會同前期物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權益。第二十八條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，作出必要的說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。第二十九條 新建商品住宅經(jīng)竣工驗收備案后，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料、辦理公共物業(yè)承接驗收手續(xù)：（一）小區(qū)總平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）屬全體業(yè)主共有的房產(chǎn)及共用設施設備清單；（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。第三十條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：（一）物業(yè)管理用房；（二）安全防范設施、設備；（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施；（四）其他需要接管的共用設施設備。第四章 物業(yè)管理服務第三十一條 由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參照建設部的示范文本簽訂。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。第三十二條 物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體收費內(nèi)容、定價形式和標準根據(jù)價格行政主管部門的規(guī)定，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。實行準物業(yè)管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發(fā)布的服務項目指導價執(zhí)行。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當公布物業(yè)服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業(yè)管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的收支情況。第三十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的標準和時間交納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務收費由物業(yè)服務企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關單位協(xié)商處理。第三十六條 利用物業(yè)公共區(qū)域或者共用設施設備以及業(yè)主共有財物進行經(jīng)營的，其管理、收費和利益分配等事項由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，經(jīng)營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)臨時管理規(guī)約以及小區(qū)其他管理規(guī)定建立專戶管理，定期公布賬目接受業(yè)主監(jiān)督。第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收取：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取，電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水、中央空調(diào)等房屋設備運行的專項性服務費由受益業(yè)主分攤；（二）物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取。有關單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收而停止提供有關服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款第（一）項規(guī)定費用的，可以約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。住宅小區(qū)內(nèi)的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安、消防部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急措施，同時報告有關管