【正文】 　　第四十八條　對違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。第四十五條 業(yè)主未按規(guī)定或業(yè)主大會決議續(xù)交、補(bǔ)建住宅專項(xiàng)維修資金，或者拒不分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用的，業(yè)主委員會或者利益相關(guān)人可以向人民法院提起訴訟。　　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，隨時(shí)接受業(yè)主和有關(guān)單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。　　利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。 　發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，住宅專項(xiàng)資金管理機(jī)構(gòu)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。專屬一個(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；專屬一個(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂? 第二十二條　專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金，可以一次性足額續(xù)交，也可以分期續(xù)交。未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會決定委托政府代為管理的，其專項(xiàng)維修資金由住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代為統(tǒng)一管理。　　第十三條　未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 已售出的公有住房的首期住宅專項(xiàng)維修資金由售房單位交存；續(xù)交的，由業(yè)主交存。本辦法所稱商品住宅包括普通商品房屋、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障房屋、單位集資合作建房、拆遷安置房等商品住宅。第七十四條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)?！　〉谖迨艞l　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。 第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)配合縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動中發(fā)生的爭議和糾紛。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)?！? 第四十五條　業(yè)主（包括物業(yè)已交付，但尚未居住的）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期不交納的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： （一）嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范； （二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； （三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效； （四）建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案； （五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議； （六）配合居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)交接。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 第二十四條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為： （一）利用職權(quán)謀私或者收受其他利益； （二）以業(yè)主委員會或者業(yè)主大會名義提供擔(dān)保； （三）侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益； （四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職； （五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會規(guī)定的其他情形。 第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個(gè)月前召集業(yè)主大會會議，完成換屆選舉工作。 第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會會議。 籌備組組長由居民委員會代表擔(dān)任。 第十一條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會。 第六條 市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。 第十三條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。 第十六條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。 第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容： （一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配； （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用； （四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則； （五）物業(yè)管理爭議的處理方式； （六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 第二十三條 業(yè)主委員會日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會決定。 第三章前期物業(yè)管理第二十七條　建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約（包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容）并予以書面承諾。 物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用；任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。第三十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿2個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣（區(qū)）價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，每年向社會公布一次。第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。第六十一條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。以欺詐手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。第七十二條　違反本辦法的規(guī)定，有以下行為之一的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。開封市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第一章　總 則第一條　為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號）等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門指定的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)），具體負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。 第十條　業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。尚未售出的房屋，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)代交該部分房屋的專項(xiàng)維修資金?！　。ㄈ┳≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。 第十七條 業(yè)主分戶賬面、公有住房售房單位分賬賬面余額不足首期住宅專項(xiàng)維