【正文】 會 所 的 管 理　　隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活，人們在緊張忙碌工作中度過一天之后，身心甚是疲憊；生 活空間狹小，不如意的事時有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過一定的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，以重新恢復(fù)身體的平衡；由于物質(zhì)水平的提高，人們對科技文化知識的需求欲望也日益 強(qiáng)烈，過去那種簡單的體育項目、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境，使人們在這樣的場所中能夠消除疲勞，放松神經(jīng)，舒暢身心，恢復(fù) 平衡，以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生活，“花錢買健康”已成為一種消費(fèi)意識。會所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來的，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好 的物質(zhì)空間?！　∫?、會 所 概 述　　會所是指能給人們提供健康、娛樂、溝通交流的場所。它所提供的活動內(nèi)容包括康體活 動、娛樂活動、消閑活動、文藝活動、美容活動等，涉及到廣泛的知識領(lǐng)域，如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時裝等。因此，可以說，會所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物 ，也是人們精神文化生活水平提高的必然要求?！　?一)會所的表現(xiàn)形式　　現(xiàn)在會所主要有兩種形式：　　　　這類形式的會所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適 應(yīng)市場，保證整個項目的運(yùn)營。這類形式的會所包括住宅小區(qū)所屬會所和綜合大廈所屬會所?！　　　〖唇?jīng)濟(jì)形式會所。這類會所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類會所也包括兩種類型：一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè)主和會員；一種是即對內(nèi)又對外開放?！　?二)設(shè)立會所的意義　　隨著社會的發(fā)展，會所在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會領(lǐng)域起著越來越重要的作用，對綜合大廈、大 型住宅小區(qū)有著積極的作用，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：　　　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的物質(zhì)文化生活水平不斷提高，服務(wù)要求會越來越高。會所提供 的健身、康樂等服務(wù)不但可以使消費(fèi)者達(dá)到健身、休閑的目的，還可以在娛樂中進(jìn)行社交活動。一個完備的會所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。現(xiàn)在人們已普遍 形成一種觀念，即綜合大廈、住宅小區(qū)與會所是一個整體，具有不可分割性，一幢綜合大廈和一個大型住宅小區(qū)沒有會所就不完善，不適宜居住、使用。　　　　綜合大廈、住宅小區(qū)競爭優(yōu)勢的一個重要方面就是擁有自己的會所。許多人都有在經(jīng)濟(jì) 地位、判斷能力、知識廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如，業(yè)主邀請親朋好友到小區(qū)作客、游玩，并到所在會所里娛樂，會使業(yè)主有成就感、滿足感；又如， 對經(jīng)常光顧乒乓球場的客人給予一定的特殊待遇：保留他(她)用過的球拍、專用更衣箱，發(fā) 貴賓卡，在價格上給予一定的優(yōu)惠，會滿足他的特殊心理需求；還有，有的消費(fèi)者對名望有 一種特殊的渴慕，實行會員制的會所聘請一些社會知名人士為名譽(yù)會員創(chuàng)造一個上流社會的氛圍，就會滿足這些消費(fèi)者求名的心理需求。所以，會所的設(shè)立能吸引許多此類住用戶，促 進(jìn)項目的租售。　　　　在競爭日益激烈、消費(fèi)者對樓盤的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下，開發(fā)商不但要開發(fā) 質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，還要打造過硬的品牌，樹立企業(yè)良好的形象。房地產(chǎn)開發(fā)不再是建樓賣樓那樣簡單，而是賣品牌、賣服務(wù)質(zhì)量，品牌戰(zhàn)略已是市場競爭新的熱點(diǎn)。完善的會所設(shè)施設(shè) 備、優(yōu)雅的會所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠充分顯示企業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，容易建立與市場定位相一致的形象，有利于塑造項目品牌。　　　　文化有一種類似“社會基因”的特性，它通過長期作用，積淀于民族的心理中，從而發(fā) 生和發(fā)揮著持續(xù)不斷的作用，它是對社會各個方面最富支配性影響的核心的東西，左右或支撐著一個國家一個民族的生存和發(fā)展。而在某一地區(qū)、某一團(tuán)體、某一企業(yè)也都存在著一種 特有的文化氛圍，良好的地區(qū)、企業(yè)文化會使人們的生活、工作樂觀，積極向上。隨著人們對住宅的戶型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高，他們越來越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈 的社區(qū)文化的氛圍。一個沒有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)項目必然會隨著市場的發(fā)展而被淘汰。一座大廈、一個小區(qū)硬件和外型只能給人一種文化表層的印象，只有會所才能使社區(qū)文化有 一個依托的基礎(chǔ)，使之得到充實、發(fā)展，才能使文化真正地融入樓盤，形成核心競爭力，才能使人們切實地感受、認(rèn)同、接受社區(qū)文化，融入社區(qū)。同時，會所又把歐洲的傳統(tǒng)文化、 美國的制度文化、澳洲的風(fēng)情文化和亞洲的人情文化緊緊地融合在一起，促進(jìn)了文化的發(fā)展?！　《?、會所的設(shè)立　　(一)會所的定位　　會所的定位在整個綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷中都占有重要的地位，如果不能 科學(xué)合理、實事求是地分析預(yù)測，將會影響到主業(yè)的效益、聲譽(yù)，甚至導(dǎo)致整個物業(yè)經(jīng)營的失敗?？偟恼f來，會所的定位應(yīng)把握以下事項：　　　　應(yīng)該結(jié)合目標(biāo)群的經(jīng)濟(jì)情況、生活習(xí)慣、文化層次來確定會所的規(guī)模、檔次、風(fēng)格、項 目種類及其他相關(guān)配套設(shè)施。做到既要在理念上有所創(chuàng)新，又不脫離實際。不應(yīng)把會所的定位過于超前，更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開發(fā)售時，業(yè)績非常好，但會所的建 立遲遲未能跟上，后來勉強(qiáng)建了一個2000多平方米的小會所，隨著小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，入住業(yè)主的不斷增加，會所越來越不能滿足需要，迫不得已，該小區(qū)后來只得重新建設(shè)一個80000 多平方米的新會所，這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時未能對會所作恰當(dāng)定位所至。反之，若會所過于龐大、設(shè)置的項目過于超出目標(biāo)人群的消費(fèi)能力，必然導(dǎo)致管理成本上升，經(jīng)營失敗， 更會影響整個項目的租售。　　　　綜合大廈、住宅小區(qū)會所的發(fā)展著眼點(diǎn)應(yīng)放在服務(wù)上?，F(xiàn)代服務(wù)是物質(zhì)文明和精神文明 的產(chǎn)物，會所要從自身所應(yīng)具備的各要素出發(fā)，營造出現(xiàn)代化的物質(zhì)環(huán)境，在經(jīng)營過程中形成完美的精神環(huán)境，使服務(wù)的作用充分完整地發(fā)揮出來?！　　　脑O(shè)施設(shè)備與項目應(yīng)本著科學(xué)合理的原則進(jìn)行設(shè)置。如水力按摩、桑拿浴等項目的 設(shè)計在空間、使用設(shè)