【正文】 1 / 44專業(yè)化的品牌管理和明確的自我定位奠定行業(yè)龍頭地位萬科（000002）投資價值分析報告? 萬科為國內(nèi)最為知名和最具實(shí)力的房地產(chǎn)上市公司，2022022 年度分別入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，《華爾街日報》（亞洲版）日前公布了今年的亞洲最受尊敬企業(yè)榜單，萬科、海爾、招商銀行、聯(lián)想等名列中國十大最受尊敬企業(yè)榜。萬科作為唯一一家房地產(chǎn)公司上榜，并與海爾，招商銀行，五糧液和茅臺同列質(zhì)量最優(yōu)企業(yè)榜。萬科今年除綜合能力和質(zhì)量上榜外，還同時名列十大最具創(chuàng)新能力企業(yè)榜、五大最優(yōu)企業(yè)名譽(yù)榜和五大最具遠(yuǎn)見企業(yè)榜。此外，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內(nèi)資企業(yè)”稱號，“2022 年度中國 A 股公司最佳投資者關(guān)系管理百強(qiáng)”獎，集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉榮獲“最佳董秘”獎；? 公司作為房地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，公司提出的口號：顛覆、引領(lǐng)、共生，引導(dǎo)著房地產(chǎn)行業(yè)的革命。與其他房地產(chǎn)公司不同，萬科專注于專業(yè)化調(diào)整，對資金進(jìn)行統(tǒng)一的管理，集中精力做好專業(yè)化的產(chǎn)品，建立統(tǒng)一的品牌管理，區(qū)域定位在珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)楹诵牡摹?+X”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場比較分散，行業(yè)集中度將提升、行業(yè)整合將是未來的發(fā)展趨勢。萬科將專注住宅開發(fā)，從專業(yè)化走向精細(xì)化，完成自身第二次專業(yè)化提升，力爭在行業(yè)整合的浪潮中實(shí)現(xiàn)自身的鞏固和發(fā)展；? 從需求方面分析，中國目前城市化率 40%，離歐美的 7080%有相當(dāng)長的距離，城市化進(jìn)程將帶來住宅的持續(xù)需求。中國從 1979 年開始實(shí)行計劃生育，之前二十年是中國人口出生的高峰期，25――45 歲的中青年將是未來的主要購買對象，市場的長期需求旺盛。我們認(rèn)為保守估計行業(yè)將有 20 年左右的持續(xù)增長。 中國進(jìn)入加息周期加劇行業(yè)整合的發(fā)展，前幾年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場局部過熱現(xiàn)象明顯，而經(jīng)過宏觀調(diào)控后，我們相信市場將越來越趨于理性，考慮到我國未來還面臨經(jīng)濟(jì)衰退、戰(zhàn)爭等風(fēng)險。但是需求的持續(xù)增長決定了我國房價將呈現(xiàn)螺旋式上升趨勢； ? 09 年 1 月公司低價獲得廣州大坦沙島 1 個項目 100%權(quán)益，建筑面積 萬平米，樓面地價 3346 元/平米。項目地處珠江上一小島，位于廣州市區(qū)西部，內(nèi)環(huán)邊，地理位置優(yōu)越，該項目的開發(fā)可望給公司帶來較好的回報。? 目前公司產(chǎn)品的市場定位正受益于國家鼓勵的普通與改善性住宅的消費(fèi)政策；同時，投資要點(diǎn)2 / 44公司也將受益于國家鼓勵龍頭企業(yè)購并重組等的信貸優(yōu)惠政策。不排除未來國家還將出臺有利于龍頭企業(yè)的其他優(yōu)惠政策。在行業(yè)加速整合過程中公司在全國住宅開發(fā)的龍頭地位將更加得到彰顯和加強(qiáng)，將因此獲得更多后續(xù)低廉的開發(fā)資源。? 公司毛利率在同類公司中較高，主要原因是專業(yè)化的品牌管理、明確的自我定位和凸顯的品牌優(yōu)勢。2022 年 1 月份數(shù)據(jù)顯示部分由于春假長假原因多數(shù)城市成交量都出現(xiàn)了環(huán)比下降。由于降價促銷所帶來的毛利率下降，我們預(yù)計公司 0911 年的 EPS 分別為 元、 元和 元。因萬科是行業(yè)龍頭，我們給予略高于行業(yè)平均市盈率15 倍的 18 倍 PE 估值給予公司 12 個月的目標(biāo)價至 元，與目前股價接近，將投資評級下調(diào)為「謹(jǐn)慎推薦」。3 / 444 / 445 / 446 / 447 / 442022 年我國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，注定將呈現(xiàn)一種錯綜復(fù)雜的局面。1998 年住房制度改革之后，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”，雖然自 2022 年就開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，卻硬是持續(xù)繁榮至 2022 年上半年。在內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)調(diào)整、宏觀調(diào)控、自身周期的綜合作用下，從 2022年第四季度開始，房地產(chǎn)市場初現(xiàn)調(diào)整跡象，但一直僵持到 2022 年第三季度，全國房市才快速步入下行軌道。那么，2022 年房地產(chǎn)市場的趨勢將會怎樣呢？首先，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展仍難以擺脫外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。由于國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重。雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本面比主要發(fā)達(dá)國家要好一些，但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、房市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑，全國將在 2022 年為經(jīng)濟(jì)增長“保八”而奮斗。因此，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，2022 年我國房地產(chǎn)市場必然也會同步下行。決定房市走勢的另一個重要因素是國家救經(jīng)濟(jì)、救房市的政策措施。應(yīng)當(dāng)說，去年 10 月份以來中央和地方政府救經(jīng)濟(jì)、救房市的態(tài)度是鮮明的，力度還在不斷增加中，那么，是否意味著 2022 年房地產(chǎn)市場因此會觸底反彈，步入下一輪增長周期呢？筆者認(rèn)為，政策利好難以在 2022 年迅速轉(zhuǎn)化成市場回暖的實(shí)效。原因很簡單，絕大部分政策其效力顯現(xiàn)都需要一個過程，存在滯后期。任何一次調(diào)控，都需要經(jīng)歷幾年，出臺的諸多政策才會收到顯著成效。比如，上次房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控從 2022 年開始，直到 2022年才見效。從周期性規(guī)律來看，房市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。他表示，改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個周期，若按前兩次規(guī)律，2022 年至 2022 年將有可能邁入新的增長期。另外，對比 1998 年和 2022 年中央兩次救經(jīng)濟(jì)，可以發(fā)現(xiàn)二者面臨的外部環(huán)境和采取的措施有許多相似之處，但 1998 年 GDP 增速卻沒能守住 8%的關(guān)口，降至 %，1999 年進(jìn)一步下滑至 %。由此可以推測，2022 年 GDP 增長必然繼續(xù)下滑，能否保住 8%，形勢并不樂觀；2022 年經(jīng)濟(jì)增長會有所回暖，但很難迅速進(jìn)入下一輪增長期。由此，我們可以大致推測，本輪中央救經(jīng)濟(jì)，雖然力度很大，但也很難在兩年內(nèi)顯著提升經(jīng)濟(jì)，2022 年至 2022年，我國經(jīng)濟(jì)基本上會在低部調(diào)整?？紤]到以上因素，筆者相信，2022 年必然還會有新的救市政策出臺，并且房地產(chǎn)宏觀調(diào)控性質(zhì)將在 2022 年發(fā)生質(zhì)變。從 2022 年至 2022 年上半年，屬于緊縮型調(diào)控，從 2022 年下半年開始，屬于對緊縮型調(diào)控松綁，這種放松行為估計到 2022 年上半年結(jié)束，從 2022 年下半將轉(zhuǎn)為擴(kuò)張型調(diào)控，政策力度會更強(qiáng)更大。2022 年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析8 / 442022 年國家宏觀調(diào)控主要關(guān)鍵詞2022 年上半年（控制期）1 月 7 日《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》1 月 18 日《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》的通知2 月 1 日《土地登記辦法》施行3 月 3 日《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》3 月 3 日《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》3 月 24 日《關(guān)于廉租房經(jīng)適房和住房租賃稅收政策的通知》4 月 6 日《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》4 月 8 日全面排查住房公積金違規(guī)放貸4 月 25 日央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)5 月 9 日《關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》5 月 20 日《關(guān)于開展加強(qiáng)住房公積金管理專項治理工作的實(shí)施意見》５月 20 日央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)6 月 7 日央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個百分點(diǎn)7 月 10 日9 / 44關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理“三個原則”2022 上半年宏觀調(diào)控是延續(xù)了 2022 年下半年 “防過熱、防通脹”的首要經(jīng)濟(jì)任務(wù)，是國家通過銀行連續(xù)加息、調(diào)整利息率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率及抑制房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展的相關(guān)政策法規(guī)等手段來表明政府“抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房價”的決心。 從 2022 年 1 月中旬以來，在將近 2 個月的時間內(nèi)所出臺的各項政策與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的并不多。從內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控重點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟蔚淖》勘Ｕ象w系的建立和完善，同時根據(jù)我國耕地已經(jīng)接近 18 億畝紅線的現(xiàn)狀，以及許多城市、地區(qū)所存在著的大量的土地閑置、濫用土地等情況，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了節(jié)約土地的重要性，繼續(xù)加大了清理閑置土地的力度。2022 年的 2 月到 5 月進(jìn)入了房地產(chǎn)供需雙方敏感對峙期，供給方不愿輕易降價出售，需求方購房意愿降低進(jìn)入持幣觀望狀態(tài)，市場成交量大幅降低，加上緊縮的房地產(chǎn)信貸政策、2 月份的 CPI 又創(chuàng)下 %的新高，加息和提高準(zhǔn)備金率的預(yù)期強(qiáng)烈，綜合而言 2022 年上半年成為房地產(chǎn)企業(yè)比較難熬的時期。上半年貨幣從緊政策的見效很明顯，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費(fèi)者購房門檻；對多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機(jī)行為。二套房貸政策的從嚴(yán)執(zhí)行，使得房地產(chǎn)市場中的投機(jī)和不理性的投資行為受到極大抑制，商品房銷售速度放緩，消費(fèi)者購房意愿下降，部分剛性置業(yè)需求后延，市場逐漸回歸理性的同時，觀望情緒也日益濃厚。2022 年下半年（救市期）9 月 16 日央行 4 年來首次降息 個百分點(diǎn)9 月 18 日單邊征收印花稅10 月 9 日央行雙率齊降，再次降息 個百分點(diǎn)，同時暫免征收存款利息稅10 月 17 日國務(wù)院部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作：宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)為“保增長”10 月 23 日首套房契稅降至 1%，首付款降至 2 成10 月 24 日10 / 442 萬億鐵路投資擴(kuò)大內(nèi)需10 月 27 日暫免征收個人證券結(jié)算資金利息稅10 月 30 日央行兩月內(nèi)第 3 次降息11 月 5 日政府出臺擴(kuò)大內(nèi)需十項措施，總投資達(dá) 4 萬億元11 月 6 日溫州二手房買賣合同示范文本啟用11 月 12 日國務(wù)院核準(zhǔn)審批 2059 億固定資產(chǎn)投資項目11 月 27 日央行大幅降息 個百分點(diǎn)12 月 3 日政府出臺“國 9 條”刺激經(jīng)濟(jì)12 月 10 日溫州出臺提振房市 18 條新政，降低二手房交易成本12 月 17 日政府出臺“國 13 條”刺激樓市，放松二套房貸12 月 23 日央行第 5 次降息 個百分點(diǎn)2022 年下半年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)惡化、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、市場觀望氣氛濃郁，消費(fèi)者的信心跌至低谷，在市場信心不足的情況下，國家相繼出臺各項“救市”政策應(yīng)對愈演愈烈的國際金融危機(jī)，挽救市場信心，刺激購房需求，擴(kuò)大內(nèi)需，防止經(jīng)濟(jì)增長過快下滑，從而維持國內(nèi)金融市場的穩(wěn)定。一時間利好消息不斷：單邊征收印花稅、首套房契稅降至1%，首付款降至 2 成、一次降息、兩次、三次……百日內(nèi)，央行共五次降息。12 月 22