【正文】 靠土地環(huán)節(jié)的成本優(yōu)勢或營銷環(huán)節(jié)創(chuàng)意優(yōu)勢等單一競爭優(yōu)勢已經(jīng)不足以支持產(chǎn)品的市場競爭力，而在新的競爭背景下，萬科的綜合優(yōu)勢和風(fēng)險控制能力無疑將成為公司產(chǎn)品競爭力的有力保障。 31 / 44因此，從中期來看，優(yōu)質(zhì)公司應(yīng)該享受市場溢價。一旦人民幣升值趨勢轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境將發(fā)生巨變，房價中長期漲勢將宣告結(jié)束。王石能夠常年在外進行戶外活動，能夠如此瀟灑而公司仍然能夠正常運行，正在于公司治理得好，執(zhí)行力強。我們認為，萬科的對策應(yīng)該是后者。因此，萬科足以保持5到8年的高速增長。因此，2022年后，萬科與競爭對手的差距還會進一步拉大，并導(dǎo)致競爭對手采取緊跟策略。一是“3+X”區(qū)域發(fā)展聚焦戰(zhàn)略（以長三角、珠三角、環(huán)渤海城市圈為3，上述三個區(qū)域以外的成都、武漢為X）。正是房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，導(dǎo)致作為龍頭的深萬科盈利幅度連年高速增長。即使如此，萬科仍然售出了萬佳，可見公司聚焦做房地產(chǎn)的決心。對于長期投資者來說公司的投資吸引力更突出，我們也期待萬科第三個10年的乘法表現(xiàn)，期待他們在行業(yè)集中速度加快的進程中有更多精彩演出。（六）相關(guān)政策的缺失一方面，政府相關(guān)部門的調(diào)控與監(jiān)管沒有做到未雨綢繆，政策法規(guī)的制定和實施沒有及時跟上市場的變化；另一方面，某些政策調(diào)整過于頻繁，政策缺乏穩(wěn)定性和連貫性，導(dǎo)致市場對新出臺的政策信號不敏感，從而降低了政策的導(dǎo)向性。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)投資過多地投向東南沿海的大中城市，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的東西部發(fā)展不均衡，沿海和內(nèi)地城市發(fā)展不均衡，東南沿海的大中城市住房結(jié)構(gòu)升級過快，為城市格局和城市建設(shè)及城市環(huán)境帶來了巨大壓力。3．存貨減值準(zhǔn)備根據(jù)報告期末的市場情況，在對存貨減值風(fēng)險予以全面審視和評估的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和本公司第十二屆董事會第三次會議修訂的《資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和損失處理的內(nèi)部控制制度》等要求，公司在報告期末對所有項目的減值狀況進行了全面測試，遵循客觀和謹慎原則，按照存貨成本和可變現(xiàn)凈值孰低計量的標(biāo)準(zhǔn)，計提了存貨減值準(zhǔn)備。公司于2022年1月至6月攤銷了人民幣190,976,。計提獎勵基金時，減少“銀行存款”，同時計入“ 資本公積股權(quán)激勵信托基金”，作為資本公積的減少項；攤銷獎勵基金時，增加“管理費用”，同時計入“資本公積 股權(quán)激勵公積金”，作為資本公積的增加項。2．限制性股票激勵計劃進展情況由于首期限制性股票激勵計劃2022年度計劃的業(yè)績考核指標(biāo)和股價考核指標(biāo)都已經(jīng)達成，根據(jù)激勵對象的類別，分別經(jīng)總裁和董事會確定，董事會薪酬與提名委員會備案和監(jiān)事會核實，2022年9月11日，2022年度激勵計劃激勵股票計入激勵對象個人股票賬戶，實際過戶股票總數(shù)為54,609,696股。公告日期 20220605 20220605 20220605 20221225 20221205 公司背景及簡介證券代碼：000002 證券簡稱：萬科A 公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司 公司英文名稱：CHINA VANKE CO.,LTD. 交易所：深圳 公司注冊國家：中國 省份：廣東省城市：深圳市 工商登記號：4403011019092 注冊地址：廣東省深圳市鹽田區(qū)大梅沙萬科東海岸裙樓C02 辦公地址：廣東省深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心 注冊資本： 郵政編碼：518049 聯(lián)系電話：075525606666 公司傳真：25531696 法人代表：王石 總經(jīng)理：郁亮成立日期：19840530公司簡介： 萬科企業(yè)股份有限公司 ( “本公司” ) 原系經(jīng)深圳市人民政府深府辦 (1988) 1509 號文批準(zhǔn),于1988年11 月1 日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司,原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。美國嬰兒潮一代決定房地產(chǎn)市場進程整整 30 年，其中成為經(jīng)濟、社會支柱后的第二次置業(yè)需求就占了 10 年。持續(xù)的金融危機，作為政策未能消除不確定性，造成了資產(chǎn)價值大幅下跌的先進和新興經(jīng)14 / 44濟體，減少家庭財富，從而使下行壓力的消費需求。目前經(jīng)過調(diào)整，很多城市已出現(xiàn)“合并套”的趨勢，但政府依然沒有制定相應(yīng)的政策來明確遏制“合并套”的違規(guī)操作，相反的，在一些城市，因需求的不同，合并后的大套型更為市場所接受。一時間，重慶的住房成交量大升，而類似于這樣的政策，上海曾于 1999 年實施過，當(dāng)然，也有人認為購房退稅的一個核心是收入越高的階層退稅就越多，因此質(zhì)疑個人所得稅抵稅政策本質(zhì)上在于補貼富人，可能會因此拉大貧富差距，故此預(yù)計政府會非常謹慎。12 月 22 日，溫家寶總理在經(jīng)濟工作會議上強調(diào)，必須把“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”作為宏觀調(diào)控的最重要目標(biāo)，凸顯出政府“保增長”的決心，同時，也側(cè)面反映出國際金融危機對中國實體經(jīng)濟的影響和沖擊還在繼續(xù)加深。2022 年宏觀經(jīng)濟形勢分析8 / 442022 年國家宏觀調(diào)控主要關(guān)鍵詞2022 年上半年（控制期）1 月 7 日《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》1 月 18 日《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》的通知2 月 1 日《土地登記辦法》施行3 月 3 日《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》3 月 3 日《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》3 月 24 日《關(guān)于廉租房經(jīng)適房和住房租賃稅收政策的通知》4 月 6 日《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》4 月 8 日全面排查住房公積金違規(guī)放貸4 月 25 日央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點5 月 9 日《關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》5 月 20 日《關(guān)于開展加強住房公積金管理專項治理工作的實施意見》５月 20 日央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點6 月 7 日央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個百分點7 月 10 日9 / 44關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理“三個原則”2022 上半年宏觀調(diào)控是延續(xù)了 2022 年下半年 “防過熱、防通脹”的首要經(jīng)濟任務(wù)，是國家通過銀行連續(xù)加息、調(diào)整利息率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率及抑制房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展的相關(guān)政策法規(guī)等手段來表明政府“抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。比如，上次房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控從 2022 年開始，直到 2022年才見效。那么，2022 年房地產(chǎn)市場的趨勢將會怎樣呢？首先，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展仍難以擺脫外界經(jīng)濟環(huán)境的影響。在行業(yè)加速整合過程中公司在全國住宅開發(fā)的龍頭地位將更加得到彰顯和加強，將因此獲得更多后續(xù)低廉的開發(fā)資源。萬科將專注住宅開發(fā)，從專業(yè)化走向精細化，完成自身第二次專業(yè)化提升，力爭在行業(yè)整合的浪潮中實現(xiàn)自身的鞏固和發(fā)展；? 從需求方面分析，中國目前城市化率 40%，離歐美的 7080%有相當(dāng)長的距離，城市化進程將帶來住宅的持續(xù)需求。萬科作為唯一一家房地產(chǎn)公司上榜，并與海爾，招商銀行，五糧液和茅臺同列質(zhì)量最優(yōu)企業(yè)榜。 中國進入加息周期加劇行業(yè)整合的發(fā)展，前幾年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場局部過熱現(xiàn)象明顯，而經(jīng)過宏觀調(diào)控后，我們相信市場將越來越趨于理性，考慮到我國未來還面臨經(jīng)濟衰退、戰(zhàn)爭等風(fēng)險。由于降價促銷所帶來的毛利率下降，我們預(yù)計公司 0911 年的 EPS 分別為 元、 元和 元。因此，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟雙重負面影響下，2022 年我國房地產(chǎn)市場必然也會同步下行。另外，對比 1998 年和 2022 年中央兩次救經(jīng)濟，可以發(fā)現(xiàn)二者面臨的外部環(huán)境和采取的措施有許多相似之處，但 1998 年 GDP 增速卻沒能守住 8%的關(guān)口，降至 %，1999 年進一步下滑至 %。2022 年的 2 月到 5 月進入了房地產(chǎn)供需雙方敏感對峙期，供給方不愿輕易降價出售，需求方購房意愿降低進入持幣觀望狀態(tài)，市場成交量大幅降低，加上緊縮的房地產(chǎn)信貸政策、2 月份的 CPI 又創(chuàng)下 %的新高，加息和提高準(zhǔn)備金率的預(yù)期強烈，綜合而言 2022 年上半年成為房地產(chǎn)企業(yè)比較難熬的時期。從各項政策的走向確定，政府以保障民生為前提，均將“加大保障性住房建設(shè)力度”放在首位，表明建設(shè)保障性住房已經(jīng)成為基本國策及未來中國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大方向。二、政府是否回購商品房近期圍繞政府回購商品房用作保障房的做法一時引起眾多紛紜但就目前市場形式看，商品房存量依然巨大，不少商品房售樓部門可羅雀的情況下，保障性住房卻很緊張，保障性住房和商品房的供需關(guān)系顯然嚴重失衡。房地產(chǎn)作為國家重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，無疑是受益最大的行業(yè)之一，如果今年銀行利率再次下降，那么購房者還貸的壓力將大大減輕。先進經(jīng)濟體正在遭受第二次世界大戰(zhàn)以來最深切的衰退。例如：北京 90 平米一手新房成交量從原來的不足 15%上升到今年的 25%以上；上海則從不足 20%上升到 35%以上。 1993年12月28日經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn)更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”。總股本(歷史記錄) 股 流通股 流通A股(歷史記錄) 股 高管股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 限售A股(歷史記錄) 流通B股(歷史記錄) 限售B股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 流通H股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 境外流通股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 三板股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 非流通股 國家股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 國有法人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 境內(nèi)法人股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 境內(nèi)發(fā)起人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 募集法人股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 一般法人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 戰(zhàn)略投資者持股 0萬股