【正文】 規(guī)定辦理）。15 / 44不景氣的全球需求已經(jīng)導致初級商品價格崩潰。因此有人提出，若政府通過逆向拍賣購買存量商品房來補充保障性住房，既可有效緩解開發(fā)商資金鏈緊張，又可刺激社會投資，還能保證城市中低收入者的住房需求，可謂一箭多雕。上半年貨幣從緊政策的見效很明顯，上調(diào)存款準備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費者購房門檻；對多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機行為。決定房市走勢的另一個重要因素是國家救經(jīng)濟、救房市的政策措施。但是需求的持續(xù)增長決定了我國房價將呈現(xiàn)螺旋式上升趨勢； ? 09 年 1 月公司低價獲得廣州大坦沙島 1 個項目 100%權(quán)益，建筑面積 萬平米，樓面地價 3346 元/平米。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場比較分散，行業(yè)集中度將提升、行業(yè)整合將是未來的發(fā)展趨勢。在內(nèi)外部經(jīng)濟調(diào)整、宏觀調(diào)控、自身周期的綜合作用下，從 2022年第四季度開始，房地產(chǎn)市場初現(xiàn)調(diào)整跡象，但一直僵持到 2022 年第三季度，全國房市才快速步入下行軌道。從 2022 年至 2022 年上半年，屬于緊縮型調(diào)控，從 2022 年下半年開始，屬于對緊縮型調(diào)控松綁，這種放松行為估計到 2022 年上半年結(jié)束，從 2022 年下半將轉(zhuǎn)為擴張型調(diào)控，政策力度會更強更大。國家主要將從以下幾個方面采用“組合拳形式”，以提振市場信心為主要調(diào)控方向：一、個人購房是否退稅2022 年 12 月 1 日起，重慶市出臺《關(guān)于進一步采取適應(yīng)性政策措施促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的意見》，在刺激住房消費一項稱市內(nèi)購買住房的個人按揭貸款本息，可抵扣產(chǎn)權(quán)人個人所得稅地方留成部分。世界宏觀經(jīng)濟分析2022 年全球經(jīng)濟增長預(yù)計將下降至 %，其最低利率自第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以來。經(jīng)濟全球化：隨著中國加入 WTO，國際資本的流入在一定程度上對國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了沖擊，這不僅帶來了挑戰(zhàn)，還有更多的機遇，借鑒外國同行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和教訓，結(jié)合我國的自身實際情況，走中國特色的房地產(chǎn)開發(fā)道路。詳細情況請參閱公司分別于8月27日、9月2日、9月5日、9月10日和9月17日在《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》發(fā)布的公告。公司預(yù)提的2022年度獎勵基金人民幣763,905,，在其預(yù)計等待期（即2022年1月1日至2022年12月31日），按直線法進行攤銷。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯的區(qū)域差異　　東西部發(fā)展不均衡，東部發(fā)展過快，西部特別是偏遠省市過慢。 ，在樓市平靜和股市熊市的20222022年，公司也享有12倍左右的PE，基于對行業(yè)前景及整合速度加快的判斷、公司成長性和行業(yè)領(lǐng)跑者的龍頭地位，公司估值底線是2022年15倍，維持增持投資評級。但這一行業(yè)的真正高速增長并發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，則始于2022年。以萬科現(xiàn)有規(guī)模判斷，2022年以后，公司總開發(fā)規(guī)模和工業(yè)化規(guī)模足以保障其越過盈虧平衡點。萬科搞中低收入住宅，是用自己競標的土地，在此條件下，要降低房價，要么降低質(zhì)量，30 / 44要么在保證質(zhì)量的前提下降低利潤，同時降低各環(huán)節(jié)的成本。 從中長期來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與人民幣升值息息相關(guān)。技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢2022年1月，萬科成立建筑研究中心，致力于對建筑新材料、新技術(shù)進行實用性研究，諸如太陽能路燈、納米涂料、滲水地磚等，上述研究成果在萬科住宅產(chǎn)品中的運用突出了與同類產(chǎn)品的差異性，更體現(xiàn)出萬科的專業(yè)水準及對客戶需求的深層次關(guān)注，增加了產(chǎn)品的附加值。而萬科銷售業(yè)績出色，預(yù)計2022年將至少有200億元資金可用于資源整合。目前在A股市場上市的房地產(chǎn)企業(yè)超過40家，此處選取總股本在2億股以上，凈資產(chǎn)收益率超過6%的公司作為可比公司。萬科的優(yōu)勢：發(fā)展速度超越行業(yè)平均水平引領(lǐng)專業(yè)新理念已形成全國性的品牌影響力土地儲備優(yōu)勢品牌優(yōu)勢管理優(yōu)勢萬科在業(yè)內(nèi)以管理規(guī)范而著稱，在跨地域管理上，公司推行全國性思維和本土化運作的有機結(jié)合，即各子公司在遵從總部制訂的標準化規(guī)范的基礎(chǔ)上，充分尊重當?shù)匚拿}和客戶喜好，使各地項目既能體現(xiàn)公司產(chǎn)品的統(tǒng)一標準，又完全適應(yīng)當?shù)厥袌鲂枨?，降低了跨地域風險；在資金管理上，公司設(shè)立統(tǒng)一的資金管理中心，統(tǒng)籌集團銀行融資和資金管理；在人事管理上，公司長期以來實行職業(yè)經(jīng)理+計劃授權(quán)+績效評估的人力資源體系，培養(yǎng)和儲備了一支成熟的職業(yè)經(jīng)理隊伍；在信息管理上，通過扁平化實現(xiàn)信息的共享和快速傳遞，提高管理效率，全方位地保證了業(yè)務(wù)順利拓展。 二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境問題，比如國家對房地產(chǎn)業(yè)突施重拳進行打壓。 住房銷售定價是一個市場行為，任何公司沒有理由在市場全盤漲價時，自己給自己降價，更何況萬科是房地產(chǎn)領(lǐng)域第一品牌，強勢品牌本質(zhì)就是較高的價格，就好像我們沒有理由要求阿迪達斯的運動鞋跟李寧運動鞋一個價。到2022年，公司產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的住宅將達到100萬平方米。華潤的優(yōu)勢是資金充足，且希望提高對萬科的持股比例。2022年3月，上海房價開始明顯下跌，同月萬科成功收購南都集團，（其中相當部分項目已進入開發(fā)期）；同時也借此成功進入杭州、鎮(zhèn)江、義烏、長沙等城市。該等存貨減值準備考慮了遞延稅因素后影響本公司本報告期稅后凈利潤計人民幣40,。各年度獎勵基金分別按照其公允價值在各自年度激勵計劃的預(yù)計等待期間根據(jù)直線法進行攤銷?？偣杀?歷史記錄) 股 流通股 流通A股(歷史記錄) 股 高管股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 限售A股(歷史記錄) 流通B股(歷史記錄) 限售B股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 流通H股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 境外流通股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 三板股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 非流通股 國家股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 國有法人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 境內(nèi)法人股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 境內(nèi)發(fā)起人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 募集法人股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 一般法人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 戰(zhàn)略投資者持股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 基金持股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 STAQ股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 NET股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 外資股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 轉(zhuǎn)配股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 內(nèi)部職工股(歷史記錄) 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 自然人股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 優(yōu)先股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股 0萬股22 / 442022年公司重大事項進展情況及其影響和解決方案的分析說明1．公司債券發(fā)行 2022年8月26日，公司向社會公開發(fā)行面值不超過590,000萬元的公司債券獲得中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)許可【2022】1056號文核準；9月2日，公司公布公司債券發(fā)行公告：本期債券分為有擔保和無擔保兩個品種，都為5年期固定利率債券，其中無擔品種附發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。例如：北京 90 平米一手新房成交量從原來的不足 15%上升到今年的 25%以上；上海則從不足 20%上升到 35%以上。房地產(chǎn)作為國家重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，無疑是受益最大的行業(yè)之一，如果今年銀行利率再次下降，那么購房者還貸的壓力將大大減輕。從各項政策的走向確定，政府以保障民生為前提，均將“加大保障性住房建設(shè)力度”放在首位，表明建設(shè)保障性住房已經(jīng)成為基本國策及未來中國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大方向。另外，對比 1998 年和 2022 年中央兩次救經(jīng)濟，可以發(fā)現(xiàn)二者面臨的外部環(huán)境和采取的措施有許多相似之處，但 1998 年 GDP 增速卻沒能守住 8%的關(guān)口，降至 %，1999 年進一步下滑至 %。由于降價促銷所帶來的毛利率下降，我們預(yù)計公司 0911 年的 EPS 分別為 元、 元和 元。萬科作為唯一一家房地產(chǎn)公司上榜，并與海爾，招商銀行，五糧液和茅臺同列質(zhì)量最優(yōu)企業(yè)榜。在行業(yè)加速整合過程中公司在全國住宅開發(fā)的龍頭地位將更加得到彰顯和加強，將因此獲得更多后續(xù)低廉的開發(fā)資源。比如，上次房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控從 2022 年開始，直到 2022年才見效。12 月 22 日，溫家寶總理在經(jīng)濟工作會議上強調(diào)，必須把“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”作為宏觀調(diào)控的最重要目標，凸顯出政府“保增長”的決心，同時，也側(cè)面反映出國際金融危機對中國實體經(jīng)濟的影響和沖擊還在繼續(xù)加深。目前經(jīng)過調(diào)整，很多城市已出現(xiàn)“合并套”的趨勢，但政府依然沒有制定相應(yīng)的政策來明確遏制“合并套”的違規(guī)操作，相反的，在一些城市，因需求的不同，合并后的大套型更為市場所接受。美國嬰兒潮一代決定房地產(chǎn)市場進程整整 30 年，其中成為經(jīng)濟、社會支柱后的第二次置業(yè)需求就占了 10 年。公告日期 20220605 20220605 20220605 20221225 20221205 計提獎勵基金時，減少“銀行存款”，同時計入“ 資本公積股權(quán)激勵信托基金”，作為資本公積的減少項；攤銷獎勵基金時，增加“管理費用”，同時計入“資本公積 股權(quán)激勵公積金”，作為資本公積的增加項。3．存貨減值準備根據(jù)報告期末的市場情況，在對存貨減值風險予以全面審視和評估的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)會計準則和本公司第十二屆董事會第三次會議修訂的《資產(chǎn)減值準備和損失處理的內(nèi)部控制制度》等要求，公司在報告期末對所有項目的減值狀況進行了全面測試，遵循客觀和謹慎原則，按照存貨成本和可變現(xiàn)凈值孰低計量的標準，計提了存貨減值準備。（六）相關(guān)政策的缺失一方面，政府相關(guān)部門的調(diào)控與監(jiān)管沒有做到未雨綢繆，政策法規(guī)的制定和實施沒有及時跟上市場的變化；另一方面，某些政策調(diào)整過于頻繁，政策缺乏穩(wěn)定性和連貫性，導致市場對新出臺的政策信號不敏感，從而降低了政策的導向性。即使