【正文】 日，溫家寶總理在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，必須把“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”作為宏觀調(diào)控的最重要目標(biāo)，凸顯出政府“保增長(zhǎng)”的決心，同時(shí)，也側(cè)面反映出國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響和沖擊還在繼續(xù)加深。“救市”政策以降低購房者的置業(yè)成本為主要導(dǎo)向，通過減少消費(fèi)者的購房交易成本、11 / 44月供及稅費(fèi)等措施，減緩其購房壓力，從而促進(jìn)住房消費(fèi)，提高房屋成交量。出于對(duì)投機(jī)、炒房行為的擔(dān)憂，政府對(duì)改善型置業(yè)需求的限制尚未完全放開，因此，新政對(duì)非普通類住宅市場(chǎng)的利好有限，加上政策執(zhí)行的后滯性，新政見效需要一段較長(zhǎng)的時(shí)日。從各項(xiàng)政策的走向確定，政府以保障民生為前提，均將“加大保障性住房建設(shè)力度”放在首位，表明建設(shè)保障性住房已經(jīng)成為基本國(guó)策及未來中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的大方向。近期政府的救市政策以“放松”(原先的緊縮政策)和“鼓勵(lì)” (刺激購房需求)為主，主要針對(duì)“中低價(jià)位、中小套型”的普通商品房住宅市場(chǎng)，因此，部分首次置業(yè)的剛性需求將得到釋放，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到一定積極影響，但低迷蕭條房地產(chǎn)市場(chǎng)難以在短期內(nèi)恢復(fù)，而宏觀調(diào)控也難以起到立竿見影的效果，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)樓市有明顯的提振作用。2022 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策形勢(shì)預(yù)測(cè)2022 年，由于國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍難以擺脫外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)比主要發(fā)達(dá)國(guó)家要好一些，但下行趨勢(shì)已成定局，股市、房市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑，全國(guó)將在 2022 年為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”而奮斗，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的雙重影響下，2022 年，國(guó)家的宏觀調(diào)控更賦予了任務(wù)的艱巨性；一是刺激合理的住房消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需，二是保障房地產(chǎn)投資供給與自住消費(fèi)需求的合理性。因此，2022 年的樓市政策以追求在維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展同時(shí)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，終究而言，在保證樓市“穩(wěn)步”為前提促進(jìn)經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”，結(jié)合 2022 年下半年新政策的延續(xù)性及圍繞當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，筆者認(rèn)為 2022 年應(yīng)對(duì)以下方面的政策變動(dòng)予以重點(diǎn)關(guān)注。國(guó)家主要將從以下幾個(gè)方面采用“組合拳形式”，以提振市場(chǎng)信心為主要調(diào)控方向：一、個(gè)人購房是否退稅2022 年 12 月 1 日起，重慶市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步采取適應(yīng)性政策措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的意見》，在刺激住房消費(fèi)一項(xiàng)稱市內(nèi)購買住房的個(gè)人按揭貸款本息，可抵扣產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所得稅地方留成部分。一時(shí)間，重慶的住房成交量大升，而類似于這樣的政策，上海曾于 1999 年實(shí)施過，當(dāng)然，也有人認(rèn)為購房退稅的一個(gè)核心是收入越高的階層退稅就越多，因此質(zhì)疑個(gè)人所得稅抵稅政策本質(zhì)上在于補(bǔ)貼富人，可能會(huì)因此拉大貧富差距，故此預(yù)計(jì)政府會(huì)非常謹(jǐn)慎。后有消息稱，因該政策存在的弊端，重慶的購房抵稅政策遭遇中央12 / 44政府有關(guān)部門的質(zhì)詢，但未被叫停。目前，重慶市政府正在對(duì)這一政策進(jìn)行細(xì)化工作，包括減免部分契稅，營(yíng)業(yè)稅，交易稅，同時(shí)放寬主城區(qū)購房的入戶限制等等，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi)，無可厚非，針對(duì)當(dāng)前的樓市局面，政府也極有可能在部分或者全國(guó)范圍內(nèi)推行這一政策。二、政府是否回購商品房近期圍繞政府回購商品房用作保障房的做法一時(shí)引起眾多紛紜但就目前市場(chǎng)形式看，商品房存量依然巨大，不少商品房售樓部門可羅雀的情況下，保障性住房卻很緊張，保障性住房和商品房的供需關(guān)系顯然嚴(yán)重失衡。因此有人提出，若政府通過逆向拍賣購買存量商品房來補(bǔ)充保障性住房，既可有效緩解開發(fā)商資金鏈緊張，又可刺激社會(huì)投資，還能保證城市中低收入者的住房需求，可謂一箭多雕。同時(shí)，政府 9000 億元的保障房建設(shè)資金對(duì)今后的商品房?jī)r(jià)格也存在一定的沖擊，若政府回購商品房，將會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂商品房市場(chǎng)秩序，而且，關(guān)于回購是否可行的研究周期較長(zhǎng)，所以政策最終執(zhí)行的可能性不大。三、“90/70”政策是否松綁目前明確的二套房政策已經(jīng)有了大幅度松綁，就結(jié)合目前溫州地區(qū)看，因?yàn)槿狈傮w指引，執(zhí)行尺度不一?！?0/70”政策實(shí)施至今，加大笑戶型供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來，樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了有效遏制，但希望調(diào)整“90/70”政策的呼聲依然存在，一些開發(fā)商認(rèn)為，目前樓市需求較明顯的除了 90 平方米左右的初次置業(yè)需求，還有很多 120～140 平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過調(diào)整，很多城市已出現(xiàn)“合并套”的趨勢(shì)，但政府依然沒有制定相應(yīng)的政策來明確遏制“合并套”的違規(guī)操作，相反的，在一些城市，因需求的不同，合并后的大套型更為市場(chǎng)所接受。雖然，政府建立保障房體系和“90/70”政策的實(shí)施旨在解決中低收入者的住房問題，在沒完全建立保障房體系之前就急于取消或“松弛”解決住房供給問題的“90/70”政策將于民情于國(guó)情都不合適。四、能否繼續(xù)降息和減稅稅費(fèi)2022 年，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)行過調(diào)節(jié)，并在一定程度上促使樓市發(fā)展。房地產(chǎn)作為國(guó)家重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，無疑是受益最大的行業(yè)之一，如果今年銀行利率再次下降，那么購房者還貸的壓力將大大減輕。同時(shí)，降息也會(huì)刺激樓市消費(fèi)增加，甚至有望促進(jìn)樓13 / 44市回暖。在開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)的城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等十幾項(xiàng)稅種，依然存在操作空間，但觸動(dòng)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的可能性較小，所以，期待政府在交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)“退步”實(shí)施的可能較高。五、土地政策和信貸支持針對(duì)目前開發(fā)商存在的資金壓力問題，在度過了慘淡的 2022 年后，部份開發(fā)商的資金緊缺問題依然沒有解決，甚至令一些發(fā)展商左右為難的是無力繳納土地款或支出開發(fā)成本，長(zhǎng)時(shí)間以往，將有部份開發(fā)商“人間蒸發(fā)”，就目前開發(fā)商的窘迫局面，預(yù)計(jì)繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸支持可能成為政府救市的又一張牌，也有可能在落實(shí)有效監(jiān)管的前提下，在擴(kuò)大信貸融資支持的同時(shí)，給發(fā)展商以適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)開發(fā)自主權(quán)，適度放寬土地開發(fā)實(shí)效限制，就 2022 年出臺(tái)的多項(xiàng)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資信貸的政策看出，對(duì)開發(fā)商來說，只是在資金鏈上的放寬，隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握依舊沒有實(shí)質(zhì)性的放松。世界宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022 年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將下降至 %，其最低利率自第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以來。持續(xù)的金融危機(jī)，作為政策未能消除不確定性，造成了資產(chǎn)價(jià)值大幅下跌的先進(jìn)和新興經(jīng)14 / 44濟(jì)體，減少家庭財(cái)富，從而使下行壓力的消費(fèi)需求。 此外，相關(guān)的高層次的不確定性，促使家庭和企業(yè)推遲支出，減少需求的消費(fèi)品和資本貨物。 與此同時(shí)，普遍中斷信貸限制家庭支出和減少生產(chǎn)和貿(mào)易，造成全球產(chǎn)出和貿(mào)易在 2022 年最后幾個(gè)月的下降。先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體正在遭受第二次世界大戰(zhàn)以來最深切的衰退。15 / 44不景氣的全球需求已經(jīng)導(dǎo)致初級(jí)商品價(jià)格崩潰。遲緩的實(shí)際活動(dòng)和商品價(jià)格下滑令通貨膨脹壓力減弱16 / 4417 / 44Overview of the World Economic Outlook Projections 世界經(jīng)濟(jì)展望 預(yù)測(cè)（百分比變化，除非另有說明）比去年同期預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 2022 年世界能源展望 估計(jì) 預(yù)測(cè)2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 世界產(chǎn)出 1 先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體 4 1 1 美國(guó) 歐元地區(qū) 4 3 日本 1 6 新興工業(yè)化亞洲經(jīng)濟(jì)體 12 新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體 2 俄羅斯 亞洲發(fā)展中國(guó)家 ... ... ... ... ... ...中國(guó) 3 印度 歐洲聯(lián)盟 ... ... ... ... ... ...市場(chǎng)匯率 ... ... ... ... ... ...世界貿(mào)易量 5 ... ... ... ... ... ...進(jìn)口先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體 6 ... ... ... ... ... ...新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體 14 ... ... ... ... ... ...出口先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體 10 ... ... ... ... ... ...新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體 7 ... ... ... ... ... ...CPI先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體 新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體 2 500 1 18 / 44行業(yè)分析行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析；房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于寡頭壟斷，整個(gè)行業(yè)由幾個(gè)在行業(yè)內(nèi)占有相當(dāng)市場(chǎng)占有率的資本雄厚的企業(yè)共同作用，個(gè)體能夠?qū)φ麄€(gè)行業(yè)產(chǎn)生顯著的影響的利益集體的行業(yè)主導(dǎo)狀態(tài)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析 （采用波特五力分析模型）潛在進(jìn)入者：由于房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)壁壘，對(duì)進(jìn)入行業(yè)的資本和技術(shù)人才要求較高，以及國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度限制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入。替代品：住宅型和商業(yè)性用房尚沒有很好的替代品供方：全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需方：進(jìn)入結(jié)婚置業(yè)期和有更新住房需求的人群，中國(guó)目前有大約 2 億人向城市遷徙，占總?cè)丝诖蠹s 12%，而且以每年 1500 萬人的規(guī)模在增加，每年遷徙人口中有 7％28％成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新潛在客戶來源。美國(guó)嬰兒潮一代決定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程整整 30 年，其中成為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)支柱后的第二次置業(yè)需求就占了 10 年。中國(guó) 19621975 年第一次“嬰兒潮”總?cè)丝? 億人；19811991 年第二次“嬰兒潮”總?cè)丝? 億人。進(jìn)入結(jié)婚置業(yè)高峰期的“80 后”小嬰兒潮成員已成為 2022 年自主性消費(fèi)需求增長(zhǎng)的生力軍，婚房旺銷和中小戶型成交比例大幅上升可以說明。例如：北京 90 平米一手新房成交量從原來的不足 15%上升到今年的 25%以上；上海則從不足 20%上升到 35%以上?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者：行業(yè)內(nèi)大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)周期與行業(yè)的關(guān)系:由于房地產(chǎn)行業(yè)是與宏觀經(jīng)濟(jì)相同步、協(xié)調(diào)發(fā)展的，因此房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，行業(yè)生命周期分析 我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，盡管近幾年的發(fā)展很迅猛，各地的房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，但是就房地產(chǎn)行業(yè)總體的制度健全程度和企業(yè)的總體發(fā)展水平而言，對(duì)比國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，我國(guó)的現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展的成長(zhǎng)期。其他:宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)（比如：最近的金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大影響）影響行業(yè)興衰的主要因素 產(chǎn)業(yè)政策：作為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，清晰的把握產(chǎn)業(yè)政策的未來走向和脈