【正文】 　　我們預(yù)計(jì)202公司逐步做到透明化，形成一套行之有效的制度和長(zhǎng)期積累的文化，對(duì)公司未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇；管理模式的執(zhí)行還需要市場(chǎng)驗(yàn)證。32 / 44萬(wàn)科的劣勢(shì)：公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁： 北京萬(wàn)科星園、天津金色花園給公司帶來(lái)相當(dāng)大的負(fù)面影響。在投資領(lǐng)域，如果我們用PEG（市盈率相對(duì)盈利增長(zhǎng)比率，計(jì)算方法是用公司市盈率除以公司盈利增長(zhǎng)速度）來(lái)看萬(wàn)科A，那么它的上漲目標(biāo)至少短期還沒(méi)有達(dá)到。從目前來(lái)看，萬(wàn)科推進(jìn)中低收入者住房解決問(wèn)題，事實(shí)上已經(jīng)在為此做準(zhǔn)備。但需要強(qiáng)調(diào)的是，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，隨著公司在產(chǎn)業(yè)鏈條上整合進(jìn)來(lái)的合作伙伴的增加，公司總有一天會(huì)面臨著執(zhí)行邊界問(wèn)題：當(dāng)公司發(fā)展到一定程度后，管理規(guī)模過(guò)大或者環(huán)節(jié)過(guò)長(zhǎng)，執(zhí)行力下降，出現(xiàn)“規(guī)模而不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象。在此情況下，萬(wàn)科實(shí)際上是在探索另一個(gè)問(wèn)題的解決之道：如何在產(chǎn)品售價(jià)降低的情況下，保障公司的適當(dāng)利潤(rùn)。 關(guān)于萬(wàn)科“作秀”：當(dāng)前的狀況是，一方面，萬(wàn)科在推進(jìn)中低收入者住房解決問(wèn)題、住宅小型化設(shè)計(jì)以及其他公益事業(yè)方面，投入了不少力量，另一方面，處于大發(fā)展階段的萬(wàn)科，其產(chǎn)品價(jià)格也在同步上升，以致社會(huì)上存在各種各樣的評(píng)論，認(rèn)為萬(wàn)科是緊跟政府，甚至是作秀。而工業(yè)化生產(chǎn)帶來(lái)的環(huán)保和節(jié)約（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)約水泥、鋼筋、木材等原材料）效應(yīng)，在降低公司運(yùn)作成本的同時(shí)，也有利于促進(jìn)公司企業(yè)公民形象的提高，加大公司對(duì)社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)力度，增加公司的美譽(yù)度。這一戰(zhàn)略已經(jīng)為大家所熟悉，其執(zhí)行結(jié)果在這幾年的年報(bào)中已經(jīng)有體現(xiàn)；二是工業(yè)化建設(shè)住房；三是推行全裝修房；四是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強(qiáng)勢(shì)品牌進(jìn)行資源整合。2022年，%，2022年增%，%，%。 華潤(rùn)收購(gòu)深萬(wàn)科發(fā)生在2022年。企業(yè)減法 1998年以來(lái)，萬(wàn)科的發(fā)展中，有幾件事情需要特別關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)1. 規(guī)?；?. 民營(yíng)化3. 制度化4. 差別化5. 品牌化6. 戰(zhàn)略化全國(guó)主要的房地產(chǎn)開發(fā)商（在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的上市公司）的地理分布情況:27 / 44全 國(guó) 主 要 房 地 產(chǎn) 商 分 布 圖518152 23 4 北 京上 海深 圳云 南南 京天 津浙 江　　過(guò)去的表現(xiàn)證明，萬(wàn)科在把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)和資源整合能力上的表現(xiàn)值得信賴。（三）房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象　　一方面，一些企業(yè)違規(guī)采用虛假售房、虛假信息、虛假?gòu)V告、哄抬價(jià)格、雇人排隊(duì)、串通中介炒賣期房等等手法欺騙顧客；另一方面，一些所謂專家學(xué)者為既得利益者搖旗吶喊，推波助瀾，大肆鼓吹“房?jī)r(jià)將大漲、持續(xù)上漲、絕不會(huì)跌”，誘導(dǎo)百姓對(duì)房?jī)r(jià)的判斷取向，以此也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。存貨可變現(xiàn)凈值，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》第十五條，是指存貨項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)減去至項(xiàng)目完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，由于公司預(yù)計(jì)不能實(shí)現(xiàn)2022年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)比2022年增長(zhǎng)15% ，按照對(duì)2022年度激勵(lì)計(jì)劃實(shí)施條件的最佳估計(jì)，2022年度激勵(lì)計(jì)劃無(wú)法達(dá)成業(yè)績(jī)指標(biāo)，2022年度激勵(lì)計(jì)劃不能實(shí)施，公司1~9月份無(wú)需攤銷與2022年度激勵(lì)計(jì)劃相關(guān)的費(fèi)用。目前公司提取2022年度激勵(lì)計(jì)劃的獎(jiǎng)勵(lì)基金484,423,，并預(yù)提2022年度的獎(jiǎng)勵(lì)基金763,905,。2022年度限制性股票激勵(lì)計(jì)劃實(shí)施完畢。股本結(jié)構(gòu)圖 21 / 44 1991年1月29日,本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。中國(guó) 19621975 年第一次“嬰兒潮”總?cè)丝? 億人；19811991 年第二次“嬰兒潮”總?cè)丝? 億人。 此外，相關(guān)的高層次的不確定性，促使家庭和企業(yè)推遲支出，減少需求的消費(fèi)品和資本貨物。雖然，政府建立保障房體系和“90/70”政策的實(shí)施旨在解決中低收入者的住房問(wèn)題，在沒(méi)完全建立保障房體系之前就急于取消或“松弛”解決住房供給問(wèn)題的“90/70”政策將于民情于國(guó)情都不合適。后有消息稱，因該政策存在的弊端，重慶的購(gòu)房抵稅政策遭遇中央12 / 44政府有關(guān)部門的質(zhì)詢，但未被叫停?！熬仁小闭咭越档唾?gòu)房者的置業(yè)成本為主要導(dǎo)向，通過(guò)減少消費(fèi)者的購(gòu)房交易成本、11 / 44月供及稅費(fèi)等措施，減緩其購(gòu)房壓力，從而促進(jìn)住房消費(fèi)，提高房屋成交量。 從 2022 年 1 月中旬以來(lái)，在將近 2 個(gè)月的時(shí)間內(nèi)所出臺(tái)的各項(xiàng)政策與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的并不多。從周期性規(guī)律來(lái)看，房市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。由于國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國(guó)都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重。? 公司毛利率在同類公司中較高，主要原因是專業(yè)化的品牌管理、明確的自我定位和凸顯的品牌優(yōu)勢(shì)。中國(guó)從 1979 年開始實(shí)行計(jì)劃生育，之前二十年是中國(guó)人口出生的高峰期，25――45 歲的中青年將是未來(lái)的主要購(gòu)買對(duì)象，市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求旺盛。1 / 44專業(yè)化的品牌管理和明確的自我定位奠定行業(yè)龍頭地位萬(wàn)科（000002）投資價(jià)值分析報(bào)告? 萬(wàn)科為國(guó)內(nèi)最為知名和最具實(shí)力的房地產(chǎn)上市公司，2022022 年度分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，《華爾街日?qǐng)?bào)》（亞洲版）日前公布了今年的亞洲最受尊敬企業(yè)榜單，萬(wàn)科、海爾、招商銀行、聯(lián)想等名列中國(guó)十大最受尊敬企業(yè)榜。我們認(rèn)為保守估計(jì)行業(yè)將有 20 年左右的持續(xù)增長(zhǎng)。2022 年 1 月份數(shù)據(jù)顯示部分由于春假長(zhǎng)假原因多數(shù)城市成交量都出現(xiàn)了環(huán)比下降。雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本面比主要發(fā)達(dá)國(guó)家要好一些，但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、房市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑，全國(guó)將在 2022 年為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保八”而奮斗。他表示，改革開放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，若按前兩次規(guī)律，2022 年至 2022 年將有可能邁入新的增長(zhǎng)期。從內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控重點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟蔚淖》勘Ｕ象w系的建立和完善，同時(shí)根據(jù)我國(guó)耕地已經(jīng)接近 18 億畝紅線的現(xiàn)狀，以及許多城市、地區(qū)所存在著的大量的土地閑置、濫用土地等情況，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了節(jié)約土地的重要性，繼續(xù)加大了清理閑置土地的力度。出于對(duì)投機(jī)、炒房行為的擔(dān)憂，政府對(duì)改善型置業(yè)需求的限制尚未完全放開，因此，新政對(duì)非普通類住宅市場(chǎng)的利好有限，加上政策執(zhí)行的后滯性，新政見(jiàn)效需要一段較長(zhǎng)的時(shí)日。目前，重慶市政府正在對(duì)這一政策進(jìn)行細(xì)化工作，包括減免部分契稅，營(yíng)業(yè)稅，交易稅，同時(shí)放寬主城區(qū)購(gòu)房的入戶限制等等，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)投資和居民消費(fèi)，無(wú)可厚非，針對(duì)當(dāng)前的樓市局面，政府也極有可能在部分或者全國(guó)范圍內(nèi)推行這一政策。四、能否繼續(xù)降息和減稅稅費(fèi)2022 年，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)行過(guò)調(diào)節(jié)，并在一定程度上促使樓市發(fā)展。 與此同時(shí)，普遍中斷信貸限制家庭支出和減少生產(chǎn)和貿(mào)易，造成全球產(chǎn)出和貿(mào)易在 2022 年最后幾個(gè)月的下降。進(jìn)入結(jié)婚置業(yè)高峰期的“80 后”小嬰兒潮成員已成為 2022 年自主性消費(fèi)需求增長(zhǎng)的生力軍，婚房旺銷和中小戶型成交比例大幅上升可以說(shuō)明。 1993年5月28日,本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。變動(dòng)原因 B股轉(zhuǎn)增 轉(zhuǎn)增 股東變化導(dǎo)致股份結(jié)構(gòu)變動(dòng) 定向增發(fā)機(jī)構(gòu)配售上市 股改限售股份上市 詳細(xì)情況請(qǐng)參閱公司分別于8月23日、9月13日在《中國(guó)證券報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》、《上海證券報(bào)》發(fā)布的公告。深圳國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司已將上述所有獎(jiǎng)勵(lì)基金在規(guī)定時(shí)間內(nèi)買入了公司A股股票。故公司將2022年上半年度攤銷的激勵(lì)計(jì)劃費(fèi)用人民幣190,976,，公司資本公積相應(yīng)減少190,976,。公司決定在本報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣53,，主要計(jì)提項(xiàng)目為天津假日潤(rùn)園項(xiàng)目人民幣3,100萬(wàn)元；南京金域藍(lán)灣項(xiàng)目人民幣16,688萬(wàn)元；南京金域緹香項(xiàng)目人民幣6,359萬(wàn)元；福州金域榕郡項(xiàng)目人民幣15,12,112萬(wàn)元。（四）百姓住房消費(fèi)觀念和住房消費(fèi)心理預(yù)期的誤區(qū)較多，和住房?jī)r(jià)格上漲相互推動(dòng)　　雖然政府一直在調(diào)控房?jī)r(jià)，但是各地房?jī)r(jià)還在不斷上漲，“早買房”、“人人買房”、“家家買房”、“重買輕租”、“貪大求洋”以及“炫耀型、競(jìng)爭(zhēng)型、擺闊型”的盲目攀比等錯(cuò)誤的住房消費(fèi)觀念和一些不負(fù)責(zé)任的宣傳在一定程度上起了推波助瀾26 / 44的作用。2022年下半年，以上海為代表的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控號(hào)角中快速上漲，公司抓住機(jī)會(huì)加快長(zhǎng)三角的推盤速度。其中之一就是繼續(xù)完成原定的減法策略。這一變動(dòng)使得第一大股東對(duì)公司的支持變得較為有力。根據(jù)目前的銷售情況，不少研究者認(rèn)為，2022年公司的增長(zhǎng)速度可能會(huì)更快，有的基金經(jīng)理甚至私下打賭，今年萬(wàn)科的利潤(rùn)增長(zhǎng)可能會(huì)達(dá)到150%。 住宅產(chǎn)業(yè)化是萬(wàn)科今后戰(zhàn)略發(fā)展中的重中之重。 用強(qiáng)勢(shì)品牌來(lái)整合上下游資源，走專業(yè)化之路，即是公司將自身定位為一個(gè)資源整合者，將住宅產(chǎn)業(yè)的諸多環(huán)節(jié)外包。但我們認(rèn)為，出現(xiàn)這些現(xiàn)象是很正常的。這實(shí)際上是萬(wàn)科在為未來(lái)的行業(yè)變化提前準(zhǔn)備冬天的糧草。雖然萬(wàn)科目前離這一現(xiàn)象還比較遠(yuǎn)，但問(wèn)題遲早會(huì)來(lái)，屆時(shí)需要重點(diǎn)注意的是，公司能否對(duì)此進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。 從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境問(wèn)題將演變成人口變化。從長(zhǎng)期來(lái)看，如果我們能夠經(jīng)受住市場(chǎng)中期波動(dòng)的話，萬(wàn)科無(wú)疑將是一個(gè)長(zhǎng)線好品種。因?yàn)楸本┑呢?fù)面事件導(dǎo)致公司中高層管理人員更迭頻繁。財(cái)務(wù)分析33 / 4434 / 4435 / 4436 / 44每股收益與同行業(yè)平均指標(biāo)值對(duì)比凈資產(chǎn)收益率與同行業(yè)平均指標(biāo)值對(duì)比37 / 44凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率與同行業(yè)平均指標(biāo)值對(duì)比資產(chǎn)負(fù)債率與同行業(yè)平均指標(biāo)值對(duì)比38 / 44市盈率與行業(yè)個(gè)別企業(yè)的近三年對(duì)比市凈率與行業(yè)個(gè)別企業(yè)的近三年對(duì)比39 / 44杜邦分析40 / 44公司估值分析考慮房地產(chǎn)企業(yè)各年度現(xiàn)金流量波動(dòng)大，用常規(guī)的自由現(xiàn)金流折現(xiàn)方法估值準(zhǔn)確率較低，在此，我們主要應(yīng)用可比市盈率、市凈率估值法來(lái)對(duì)萬(wàn)科的公司價(jià)值進(jìn)行比較分析。依據(jù)目前股價(jià)，202。因此，萬(wàn)科資產(chǎn)升值將逐步體現(xiàn)。萬(wàn)科在王石的帶領(lǐng)下逐步從個(gè)人魅力走向了制度化管理的轉(zhuǎn)變， 公司內(nèi)部形成簡(jiǎn)單透明的組織架構(gòu)，清晰明確的職責(zé)分工，各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域各司其職，設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、投訴全程得到監(jiān)控，制度一目了然。總體而言，隨著土地供給的市場(chǎng)化，以及行業(yè)準(zhǔn)入門檻的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，以往僅依