【正文】 　　我們預計202公司逐步做到透明化，形成一套行之有效的制度和長期積累的文化，對公司未來的發(fā)展帶來較大的發(fā)展機遇；管理模式的執(zhí)行還需要市場驗證。32 / 44萬科的劣勢：公司中高層管理人員人事變動較為頻繁： 北京萬科星園、天津金色花園給公司帶來相當大的負面影響。在投資領域，如果我們用PEG（市盈率相對盈利增長比率，計算方法是用公司市盈率除以公司盈利增長速度）來看萬科A，那么它的上漲目標至少短期還沒有達到。從目前來看，萬科推進中低收入者住房解決問題，事實上已經在為此做準備。但需要強調的是，隨著規(guī)模的擴張，隨著公司在產業(yè)鏈條上整合進來的合作伙伴的增加，公司總有一天會面臨著執(zhí)行邊界問題：當公司發(fā)展到一定程度后，管理規(guī)模過大或者環(huán)節(jié)過長，執(zhí)行力下降，出現(xiàn)“規(guī)模而不經濟”的現(xiàn)象。在此情況下，萬科實際上是在探索另一個問題的解決之道：如何在產品售價降低的情況下，保障公司的適當利潤。 關于萬科“作秀”：當前的狀況是，一方面，萬科在推進中低收入者住房解決問題、住宅小型化設計以及其他公益事業(yè)方面，投入了不少力量，另一方面，處于大發(fā)展階段的萬科，其產品價格也在同步上升，以致社會上存在各種各樣的評論，認為萬科是緊跟政府，甚至是作秀。而工業(yè)化生產帶來的環(huán)保和節(jié)約（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)約水泥、鋼筋、木材等原材料）效應，在降低公司運作成本的同時，也有利于促進公司企業(yè)公民形象的提高，加大公司對社會責任的承擔力度，增加公司的美譽度。這一戰(zhàn)略已經為大家所熟悉，其執(zhí)行結果在這幾年的年報中已經有體現(xiàn)；二是工業(yè)化建設住房；三是推行全裝修房；四是從產業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強勢品牌進行資源整合。2022年，%，2022年增%，%，%。 華潤收購深萬科發(fā)生在2022年。企業(yè)減法 1998年以來，萬科的發(fā)展中，有幾件事情需要特別關注。房地產開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展趨勢1. 規(guī)模化2. 民營化3. 制度化4. 差別化5. 品牌化6. 戰(zhàn)略化全國主要的房地產開發(fā)商（在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的上市公司）的地理分布情況:27 / 44全 國 主 要 房 地 產 商 分 布 圖518152 23 4 北 京上 海深 圳云 南南 京天 津浙 江　　過去的表現(xiàn)證明，萬科在把握市場機會和資源整合能力上的表現(xiàn)值得信賴。（三）房地產業(yè)存在著嚴重的信息不對稱和道德風險現(xiàn)象　　一方面，一些企業(yè)違規(guī)采用虛假售房、虛假信息、虛假廣告、哄抬價格、雇人排隊、串通中介炒賣期房等等手法欺騙顧客；另一方面，一些所謂專家學者為既得利益者搖旗吶喊，推波助瀾，大肆鼓吹“房價將大漲、持續(xù)上漲、絕不會跌”，誘導百姓對房價的判斷取向，以此也推動了房價的瘋狂上漲。存貨可變現(xiàn)凈值，依據(jù)《企業(yè)會計準則第1號——存貨》第十五條，是指存貨項目的估計售價減去至項目完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。根據(jù)企業(yè)會計準則，由于公司預計不能實現(xiàn)2022年扣除非經常性損益后的凈利潤比2022年增長15% ，按照對2022年度激勵計劃實施條件的最佳估計，2022年度激勵計劃無法達成業(yè)績指標，2022年度激勵計劃不能實施，公司1~9月份無需攤銷與2022年度激勵計劃相關的費用。目前公司提取2022年度激勵計劃的獎勵基金484,423,，并預提2022年度的獎勵基金763,905,。2022年度限制性股票激勵計劃實施完畢。股本結構圖 21 / 44 1991年1月29日,本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。中國 19621975 年第一次“嬰兒潮”總人口 億人；19811991 年第二次“嬰兒潮”總人口 億人。 此外，相關的高層次的不確定性，促使家庭和企業(yè)推遲支出，減少需求的消費品和資本貨物。雖然，政府建立保障房體系和“90/70”政策的實施旨在解決中低收入者的住房問題，在沒完全建立保障房體系之前就急于取消或“松弛”解決住房供給問題的“90/70”政策將于民情于國情都不合適。后有消息稱，因該政策存在的弊端，重慶的購房抵稅政策遭遇中央12 / 44政府有關部門的質詢，但未被叫停。“救市”政策以降低購房者的置業(yè)成本為主要導向，通過減少消費者的購房交易成本、11 / 44月供及稅費等措施，減緩其購房壓力，從而促進住房消費，提高房屋成交量。 從 2022 年 1 月中旬以來，在將近 2 個月的時間內所出臺的各項政策與房地產行業(yè)相關的并不多。從周期性規(guī)律來看，房市周期基本與經濟周期同步。由于國際金融風暴繼續(xù)肆虐，世界各國都受到波及，歐美地區(qū)受災尤其嚴重。? 公司毛利率在同類公司中較高，主要原因是專業(yè)化的品牌管理、明確的自我定位和凸顯的品牌優(yōu)勢。中國從 1979 年開始實行計劃生育，之前二十年是中國人口出生的高峰期，25――45 歲的中青年將是未來的主要購買對象，市場的長期需求旺盛。1 / 44專業(yè)化的品牌管理和明確的自我定位奠定行業(yè)龍頭地位萬科（000002）投資價值分析報告? 萬科為國內最為知名和最具實力的房地產上市公司，2022022 年度分別入選世界權威財經雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，《華爾街日報》（亞洲版）日前公布了今年的亞洲最受尊敬企業(yè)榜單，萬科、海爾、招商銀行、聯(lián)想等名列中國十大最受尊敬企業(yè)榜。我們認為保守估計行業(yè)將有 20 年左右的持續(xù)增長。2022 年 1 月份數(shù)據(jù)顯示部分由于春假長假原因多數(shù)城市成交量都出現(xiàn)了環(huán)比下降。雖然國內經濟的基本面比主要發(fā)達國家要好一些，但國內經濟下行已成定局，股市、房市皆低迷，實體經濟亦萎靡不振，企業(yè)效益下滑，全國將在 2022 年為經濟增長“保八”而奮斗。他表示，改革開放以來，我國經濟經歷了三個周期，若按前兩次規(guī)律，2022 年至 2022 年將有可能邁入新的增長期。從內容可以發(fā)現(xiàn)，政府對房地產的調控重點已經發(fā)生重大轉變，調控轉變?yōu)槎鄬哟蔚淖》勘Ｕ象w系的建立和完善，同時根據(jù)我國耕地已經接近 18 億畝紅線的現(xiàn)狀，以及許多城市、地區(qū)所存在著的大量的土地閑置、濫用土地等情況，繼續(xù)強調了節(jié)約土地的重要性，繼續(xù)加大了清理閑置土地的力度。出于對投機、炒房行為的擔憂，政府對改善型置業(yè)需求的限制尚未完全放開，因此，新政對非普通類住宅市場的利好有限，加上政策執(zhí)行的后滯性，新政見效需要一段較長的時日。目前，重慶市政府正在對這一政策進行細化工作，包括減免部分契稅，營業(yè)稅，交易稅，同時放寬主城區(qū)購房的入戶限制等等，用減稅、退稅或抵免的方式減輕稅負，促進企業(yè)投資和居民消費，無可厚非，針對當前的樓市局面，政府也極有可能在部分或者全國范圍內推行這一政策。四、能否繼續(xù)降息和減稅稅費2022 年，已經對房地產交易環(huán)節(jié)稅費進行過調節(jié)，并在一定程度上促使樓市發(fā)展。 與此同時，普遍中斷信貸限制家庭支出和減少生產和貿易，造成全球產出和貿易在 2022 年最后幾個月的下降。進入結婚置業(yè)高峰期的“80 后”小嬰兒潮成員已成為 2022 年自主性消費需求增長的生力軍，婚房旺銷和中小戶型成交比例大幅上升可以說明。 1993年5月28日,本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。變動原因 B股轉增 轉增 股東變化導致股份結構變動 定向增發(fā)機構配售上市 股改限售股份上市 詳細情況請參閱公司分別于8月23日、9月13日在《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》發(fā)布的公告。深圳國際信托投資有限責任公司已將上述所有獎勵基金在規(guī)定時間內買入了公司A股股票。故公司將2022年上半年度攤銷的激勵計劃費用人民幣190,976,，公司資本公積相應減少190,976,。公司決定在本報告期計提存貨跌價準備人民幣53,，主要計提項目為天津假日潤園項目人民幣3,100萬元；南京金域藍灣項目人民幣16,688萬元；南京金域緹香項目人民幣6,359萬元；福州金域榕郡項目人民幣15,12,112萬元。（四）百姓住房消費觀念和住房消費心理預期的誤區(qū)較多，和住房價格上漲相互推動　　雖然政府一直在調控房價，但是各地房價還在不斷上漲，“早買房”、“人人買房”、“家家買房”、“重買輕租”、“貪大求洋”以及“炫耀型、競爭型、擺闊型”的盲目攀比等錯誤的住房消費觀念和一些不負責任的宣傳在一定程度上起了推波助瀾26 / 44的作用。2022年下半年，以上海為代表的長江三角洲地區(qū)房價在宏觀調控號角中快速上漲，公司抓住機會加快長三角的推盤速度。其中之一就是繼續(xù)完成原定的減法策略。這一變動使得第一大股東對公司的支持變得較為有力。根據(jù)目前的銷售情況，不少研究者認為，2022年公司的增長速度可能會更快，有的基金經理甚至私下打賭，今年萬科的利潤增長可能會達到150%。 住宅產業(yè)化是萬科今后戰(zhàn)略發(fā)展中的重中之重。 用強勢品牌來整合上下游資源，走專業(yè)化之路，即是公司將自身定位為一個資源整合者，將住宅產業(yè)的諸多環(huán)節(jié)外包。但我們認為，出現(xiàn)這些現(xiàn)象是很正常的。這實際上是萬科在為未來的行業(yè)變化提前準備冬天的糧草。雖然萬科目前離這一現(xiàn)象還比較遠，但問題遲早會來，屆時需要重點注意的是，公司能否對此進行及時調整。 從更長遠的角度來看，產業(yè)發(fā)展環(huán)境問題將演變成人口變化。從長期來看，如果我們能夠經受住市場中期波動的話，萬科無疑將是一個長線好品種。因為北京的負面事件導致公司中高層管理人員更迭頻繁。財務分析33 / 4434 / 4435 / 4436 / 44每股收益與同行業(yè)平均指標值對比凈資產收益率與同行業(yè)平均指標值對比37 / 44凈利潤增長率與同行業(yè)平均指標值對比資產負債率與同行業(yè)平均指標值對比38 / 44市盈率與行業(yè)個別企業(yè)的近三年對比市凈率與行業(yè)個別企業(yè)的近三年對比39 / 44杜邦分析40 / 44公司估值分析考慮房地產企業(yè)各年度現(xiàn)金流量波動大，用常規(guī)的自由現(xiàn)金流折現(xiàn)方法估值準確率較低，在此，我們主要應用可比市盈率、市凈率估值法來對萬科的公司價值進行比較分析。依據(jù)目前股價，202。因此，萬科資產升值將逐步體現(xiàn)。萬科在王石的帶領下逐步從個人魅力走向了制度化管理的轉變， 公司內部形成簡單透明的組織架構，清晰明確的職責分工，各個專業(yè)領域各司其職，設計、開發(fā)、銷售、投訴全程得到監(jiān)控，制度一目了然。總體而言，隨著土地供給的市場化，以及行業(yè)準入門檻的提高，房地產企業(yè)的經營風險加大，以往僅依