【正文】 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 1 恒生陽光城 整合推廣方案 一、前記 我們的總體指導(dǎo)原則： 差異化 —— 現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目比的是大品牌、大規(guī)模、大環(huán)境，各方面漸趨同質(zhì)化后，我們比什么？品牌（產(chǎn)品）的文化和審美！ 創(chuàng)新的定位 —— 創(chuàng)新不僅指功能環(huán)境等硬件，應(yīng)更為強(qiáng)調(diào)，定位及觀念的創(chuàng)新 ！ 我們?nèi)钙髣澋淖非竽繕?biāo) ： 創(chuàng)造性地銷售樓盤，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，最終打造一個(gè)精致的品牌 。 我們?nèi)钙髣澋牟呗约氨憩F(xiàn)： 我們堅(jiān)信：思想可以動(dòng)人 ！ 我們堅(jiān)信：文化可以銷售 ！ 我們要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)可以給地產(chǎn)界提供豐富經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 2 目 錄 第一篇 市場(chǎng)篇 第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查 一、合肥概況 二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 三、政收支及金融情況 四、固定資產(chǎn)投資 五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 六、人民生活水平 七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展 第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、場(chǎng)總體情況概述 二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 3 三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究 第三部分 合肥商品房 消費(fèi)群研究 第四部分 產(chǎn)品對(duì)比研究 第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查 第 一 篇 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 4 市 場(chǎng) 篇 第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查 一、合肥概況 安 徽 省 省 會(huì) 合 肥 位 于 安 徽 省 中 部 ， 地 理 座 標(biāo) 在 北 緯31176。 31′ — 32176。 37′ 、東經(jīng) 116176。 40′ — 117176。 52′ ， 江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸。是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、連接中原，貫通南北的重要地位。 合肥氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，氣候溫和，四季分明。 年平均降雨量約 1000毫米，年平均氣溫 ℃，全年無霜期 230 天。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 5 合肥市總面積 7266 平方公里，其中市區(qū)面積 596 平方公里，城市建成區(qū)面積 125 平方公里。 現(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐 3 個(gè)縣和瑤海、廬陽、 蜀山、包河 4個(gè)區(qū)。 2020 年年末全市總?cè)丝跒? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 萬人，市區(qū)年末人口為 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 。 二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 2020年合肥市完成生產(chǎn)總值 ，按可比格價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均 GDP 在 10003000 美元 為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過度，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 6 01002003004005006007002020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率 2020— 2020年合肥市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況 三、財(cái)政收支及金融情況 財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。 2020 年合肥市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入突破百億元，達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %，為 1997年以來同期最高增幅。其中地方財(cái)政收入 ，比上年增長(zhǎng) %。 金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增長(zhǎng)較快。 2020 年 年末合肥市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為 億，比 2020 年增加 億元，增長(zhǎng) %，其中 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 ，增長(zhǎng) %。 四、固定資產(chǎn)投資 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 7 固定資產(chǎn)投資高速 增長(zhǎng) 。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元，比上年增長(zhǎng) %。 0501001502002503003504002020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)率 2020— 2020年合肥市固定資產(chǎn)投資情況 五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2020 合肥 市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，為 1998 年以來最高增幅。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為 億元，增長(zhǎng) %，餐飲業(yè)零售額為 ，增長(zhǎng) %。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 8 0501001502002503002020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率 2020— 2020 年合肥市消費(fèi)品零售總額情況 六、人民生活水平 2020 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，增長(zhǎng) %；年人均消費(fèi)支出 6998 元，比 2020年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民 恩格爾系數(shù)為 %。農(nóng)民人均純收入為 2889 元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2509 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民 恩格爾系數(shù) 為 %。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅消費(fèi)表明，一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到 1000 美元～ 4000美元時(shí)是住宅消費(fèi)的快速發(fā)展時(shí)期。居民住房條件繼續(xù)改善， 2020 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積 ， 比 2020 年擴(kuò)大 1%， 和全國(guó)同等城市相比，合肥總體居住情況屬于全國(guó)中上水平。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 9 0100020203000400050006000700080009000100002020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率 2020— 2020 年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況 七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展 1995 年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐，在短短的幾年時(shí)間里，基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進(jìn)一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。城市綠化覆蓋率達(dá) 32%，人均占有綠地面積 平方米，形成 “城中有園，園中有城，城園交融，渾然一體”的城市園林特色。 2020年， 為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)域做了部分調(diào)整，取消了原先的 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 10 郊區(qū)，打通了城區(qū)四面擴(kuò)展的通道。 19952020合肥市城市總體規(guī)劃（部分）：到 2030 年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持 風(fēng)扇形城市用地形態(tài)。 合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求， 2020年合肥要達(dá)到城區(qū)人口 300 萬，城區(qū)規(guī)模 280 平方公里，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 1000億元，人均收入水平達(dá) 15000元。 發(fā)展方向：合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當(dāng)向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。居住用地在老城區(qū)應(yīng)合理控制；東、北和西南三個(gè)分區(qū)應(yīng)充分挖掘用地的潛力，并適當(dāng)增加一些居住用地；新城區(qū)可集中成片地建設(shè)大型社區(qū)。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)，適當(dāng)控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 11 第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、合肥市房產(chǎn)市場(chǎng)整體情況概述 1．供應(yīng)量 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年正式起步開始，目前已進(jìn)入如火如荼的階段，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、市場(chǎng)整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 2020年，合肥房地產(chǎn)完成投資 40 多億元，同比投資增幅達(dá) %,居安徽省各市之首，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省 1/4。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 12 2020年，合肥市實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng)高達(dá) 124％， 完成增加值 。 2020 年以來，合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長(zhǎng)、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開局緩慢的現(xiàn)象，呈現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)際完成房地產(chǎn)投資 。 從市房地產(chǎn)管理局獲悉，在剛剛過去的 2020 年，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，全年交易額 102 億元，其中二手房交易額達(dá) 39 億元，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。 截至去年 12 月中旬，全市商品房銷售面積達(dá)近 468 萬平方米，其中住宅建筑面積 407 萬平方米，相對(duì)于 2020 年 207 萬平方米，同比增長(zhǎng) 226%。 2020 年合肥市全年新開盤面積 萬 平米，其中住宅 萬平米，同比分別增長(zhǎng) %和 %。 2020年合肥市完成房屋建筑施工面積 ，增長(zhǎng) %，其中新開工面積 平方米，增長(zhǎng) %。 2．需求量 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 13 2020年合肥市房地產(chǎn)交易額達(dá)到 億元，占全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的 1/4。完成各類房地產(chǎn)交易 23067 件，面積達(dá) 246 萬平方米，同比分別增長(zhǎng) 46%、 50%、 35%。 2020 年 商品房銷售面積、實(shí)現(xiàn)銷售額分別比上年增長(zhǎng) %和 %， 房屋銷售面積 284 萬平方米，其中住宅銷售面積 ， 住宅銷售面積占銷售面積的 %，高達(dá)同期住宅竣工量的 %。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的 84％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積占同期同類物業(yè)竣工量的%，辦公樓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的 %。 2020 年，合肥市全年各類房地產(chǎn)交易額為 億元，銷售面積為 方米，同比增長(zhǎng)分別為 %和 %，其中二手房交易額 元，同比增長(zhǎng) 171%。 3．價(jià)格走勢(shì) 自 90年代中期以來，合肥市的商品房?jī)r(jià)格每年都有小幅度的攀升，房?jī)r(jià)平均 每年上升每平方米 3050 元， 2020年商品房均價(jià)為 1893 元 /平方米； 2020 年商品住宅平均價(jià)格創(chuàng)新高，每平方米達(dá)到了 元 /平方米。 2020 年合肥市商品房平均售價(jià)為 2341元／平方米； 2020年合肥市商品房平均售價(jià)為 2957 元 /平方米，比 2020 年每平方米增長(zhǎng)26%。 (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 14 我們認(rèn)為，導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要有以下原因： 首先，開發(fā)成本加大。 由于金融政策調(diào)整以及“ ”大限土地實(shí)施招掛拍后，合肥土地價(jià)格迅速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本在加大。另外有關(guān)房屋拆遷安置等一系列政策的出臺(tái)，無形中也增加了開發(fā)商的開 發(fā)成本。 2020年 1— 9月份，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)完成 ，同比增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置面積為 ，同比增長(zhǎng) %；從這些數(shù)字的對(duì)比中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用明顯加大，開發(fā)成本相應(yīng)提升。 其次，融資渠道變窄。 2020 年央行限制貸款的通知對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來 源產(chǎn)生了明顯的影響。房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成由原來的貸款、自籌、其他三分 天下轉(zhuǎn)為自籌、其他占主導(dǎo)，同時(shí)房地產(chǎn)資本金比例從 20%提高到 35%以上。 2020年 10 月 29 日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī) 構(gòu)存、貸款利率的通知》：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) %，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %，由現(xiàn)行的 %提高到 %，這些金融調(diào)控手段