【正文】 11 號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的出臺，全國各地協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地已基本絕跡，全部轉(zhuǎn)為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產(chǎn)暴利的終結(jié)，管理出效益時代的到來。 在通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、以地補(bǔ)路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因?yàn)槟菚r大多是協(xié)議操作，開發(fā)風(fēng)險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項(xiàng)目投資成本測 算的科學(xué)性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機(jī)會，一事無成；輕率沖動，將導(dǎo)致虧損，嚴(yán)重的將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。 如何準(zhǔn)確地測算項(xiàng)目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。 一、土地成本 隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標(biāo)價、拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用、代勞費(fèi)用、交易契稅等，土地成本約占項(xiàng)目開發(fā)成本的 35％ 40％，并有進(jìn)一步上升的趨勢。 二、前期規(guī)費(fèi) 前期規(guī)費(fèi)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向政府交納的相關(guān)費(fèi)用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，教育附加費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、白蟻費(fèi)用、地區(qū)配套費(fèi)等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項(xiàng)費(fèi)用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個前期規(guī)費(fèi)約占開發(fā)總成本的 10％左右，并有降低的趨勢。 三、工程成本 此項(xiàng)費(fèi)用為成本中的 “大頭 ”，約占總成本的 40—50％ 左右，具體內(nèi)容包括： 勘察、設(shè)計(jì)、建筑檢測、質(zhì)量檢驗(yàn)及景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目監(jiān)理等費(fèi)用； 土石方、圍墻、傳達(dá)室、現(xiàn)場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費(fèi)用； 地基工程費(fèi)用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護(hù)等內(nèi)容； 建筑安裝工程費(fèi)用，包括土建、安裝、門窗等費(fèi)用； 電梯投資； 小區(qū)供電、供水、供氣費(fèi)用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費(fèi)用； 小區(qū)智能化費(fèi)用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系 統(tǒng)等費(fèi)用； 小區(qū)配套費(fèi)用 (適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè) )，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學(xué)校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費(fèi)用。 上述所列的各項(xiàng)工程費(fèi)用需根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況進(jìn)行分析，沒有標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)可以套用，應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變。 四、開發(fā)間接費(fèi)用 此項(xiàng)費(fèi)用是指開發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下： 資金成本。該費(fèi)用實(shí)際是項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會成本，在進(jìn)行項(xiàng)目成本分析時，應(yīng)按項(xiàng)目全貸款來考慮，因?yàn)殚_發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機(jī)會成本。具體分析時應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計(jì)算方法 。 管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用無須多述，包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。 銷售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目內(nèi)容分析計(jì)算。 其他不可預(yù)見費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費(fèi)用，通常是按總投資的 3％ —5％計(jì)列，視項(xiàng)目個案而定。 銷售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅 、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。 上述各項(xiàng)費(fèi)用中未提及的其他支出。 上述項(xiàng)目開發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析取舍。同時有條件的開發(fā)商還要做好已有項(xiàng)目資料的積累工作，為新的項(xiàng)目分析提供參考。 造價工程師跟蹤施工現(xiàn)場的作用 造價咨詢行業(yè)在國內(nèi)市場上蓬勃發(fā)展，但主要服務(wù)范圍在工程造價的事后審核。近幾年隨著《招標(biāo)投標(biāo)法》的出臺和《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價規(guī)范》正式施行，工程造價在簽訂施工合同期 間也得到了重視和發(fā)展。但在工程施工期間的工程造價控制一直沒有引起足夠的重視。受傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主和監(jiān)理單位認(rèn)為施工階段的投資控制僅對總投資約有 10％的影響率，他們把投資控制工作看得很簡單，認(rèn)為僅僅是支付進(jìn)度款、現(xiàn)場簽證單確認(rèn)、承認(rèn)工程量等。因此放棄或不予重視，不需要有專業(yè)造價工程師跟蹤服務(wù)，一般是由甲方代表或總監(jiān)代為控制。但是承包方進(jìn)行的一切活動的目的就是為了工程造價， “中標(biāo)靠低價，盈利靠索賠 ”是許多承包商的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在施工中一方面是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙，以致在施工過程中不得不改變施工項(xiàng)日或增減工程量 。另 一方面是由于不可預(yù)見的事件，如自然或社會引起的基礎(chǔ)變更或工期拖延等等。大量的工程洽商變更會引起工程量的變更、承包商的索賠。在實(shí)際工作中承包商從自身的利益出發(fā)，用自己實(shí)際的工程量、生產(chǎn)效率、工資水平等作為索賠額和計(jì)算基礎(chǔ)，從而過高地計(jì)算索賠，這就需要造價工程師運(yùn)用專業(yè)技術(shù)合理審核及時批復(fù)，切忌 “時過境遷 ”待到工程竣工結(jié)算審核后再扯皮。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，深切地感覺到造價工程師在工程施工階段參預(yù)投資控制的重要性： 開工前充分閱讀施工圖紙、招標(biāo)文件、施工合同，對合同中有 “活口 ”的條款、對各種因素進(jìn)行 綜合分析，找出投資控制的關(guān)鍵點(diǎn)，并準(zhǔn)備相對應(yīng)的防范措施。 積極做好施工圖紙交底會審工作，對施工單位提出問題的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行確定與控制，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計(jì)單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。以筆者曾跟蹤的一個工程為例，在圖紙交底會上施工單位提山設(shè)計(jì)的梁比柱低一個砼標(biāo)號，會影響施工進(jìn)度，要求提高梁的砼標(biāo)號。作為現(xiàn)場投資控制工程師，筆者與業(yè)主、監(jiān)理和承包商磋商，提出了具體施工方案，堅(jiān)持按原設(shè)計(jì)施工，控制了造價。 審核施工組織設(shè)計(jì)方案，對與投標(biāo)文件不符的部分，特 別是增加造價的內(nèi)容要及時與業(yè)主協(xié)商、審批研究工程地質(zhì)報告、考察工程周圍的施工環(huán)境，提出相應(yīng)的優(yōu)化意見，促使人、財、物、環(huán)境等各種生產(chǎn)要素充分發(fā)揮作用；審查施工方案的合理性、可行性的同時，審查它實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性，可從三個方面對工程造價進(jìn)行預(yù)控： —是在選擇施工方法和安排施工流程中，考慮其合理、可行的同時，還要考慮經(jīng)濟(jì)上是否合算。二是嚴(yán)格控制施工和技術(shù)措施費(fèi)用，在確保施工質(zhì)量和安全的前提下，審減一些非必須或可有可無的施工和技術(shù)措施。三是審查施工進(jìn)度計(jì)劃時，要求和協(xié)助承包商在確保合同工期的前提下，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度， 以盡量減少搶進(jìn)度趕工期而增加的各項(xiàng)措施費(fèi)用。 編制總體和年度資金使用計(jì)劃，科學(xué)合理地確定建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，同時排出進(jìn)度與資金的相關(guān)曲線，根據(jù)完成形象進(jìn)度對既定的投資控制目標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。 在工程施工過程中，造價工程師應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定的支付時間、支付范圍、支付方法、支付程序進(jìn)行工程款的支付。認(rèn)真核對已完工程進(jìn)度，控制出現(xiàn)超付工程進(jìn)度款現(xiàn)象而造成占用甲方資金，降低投資效益，甚至出現(xiàn)壞帳損失；也要控制工程款支付不足或拖欠，影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，影響施工企業(yè)的效益。 在工程項(xiàng)目的施 工過程中，造價工程師應(yīng)嚴(yán)格控制工程變更，對設(shè)計(jì)或業(yè)主提出的每一項(xiàng)工程變更，都須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算，計(jì)算出投資額的變化幅度，并向業(yè)主提出是否需要變更的參考意見。 例如，在土方施工中出現(xiàn)的不合理簽證的情況較多，如機(jī)械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土簽證、機(jī)械挖土以大開挖的簽證等等。筆者曾跟蹤過一個住宅小區(qū)的施工現(xiàn)場，該工程分三個標(biāo)段施工，其中一個標(biāo)段的土方采用機(jī)械大開挖，當(dāng)時我查找了施工組織設(shè)計(jì)方案，土方工程中未要求大開挖，與該標(biāo)段的項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系并告知不能因此增加工程量。但基礎(chǔ)完工后，該項(xiàng)目經(jīng)理仍辦了一份大開挖及 由大開挖造成的地梁下增加磚地膜的工程簽證單，業(yè)主和監(jiān)理認(rèn)為實(shí)際情況屬實(shí)，可以認(rèn)可，后在我的解釋下業(yè)主拒簽了此份簽證單。 另外，部分施工單位往往利用業(yè)主和監(jiān)理人員對費(fèi)用組成不了解進(jìn)行重復(fù)計(jì)費(fèi)，如施工單位辦理了施工臨時道路費(fèi)用簽證、辦理砼攪拌機(jī)的進(jìn)退場費(fèi)簽證、辦理材料二次搬運(yùn)費(fèi)簽證等，這都需要造價工程師向業(yè)主提出這些費(fèi)用已包含在臨時設(shè)施費(fèi)、機(jī)械臺班費(fèi)和措施費(fèi)中。 此外，施工單位在做