【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第二部分、寫字樓狀況調(diào)研與分析一、特征分析市場分布特征：蘇州寫字樓主要分布在三個區(qū)域的五個商業(yè)板塊。蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。吳中區(qū)和相成區(qū)發(fā)展剛起步，還未形成相對集中的寫字樓密集區(qū)。寫字樓自身狀況：市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢明顯。市區(qū)寫字樓大部分建造于1997年之前，基本上是994年房地產(chǎn)熱時盲目投資產(chǎn)物。由于建成時間較長，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無法自由分割，物業(yè)管理滯后。隨著近年來園區(qū)與新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和興起，不少中高檔寫字樓投入市場，逐漸成為蘇州寫字樓一股不可忽視的力量。由于新區(qū)、園區(qū)沒有限高限制，新推出的寫字樓多為小高層、高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。這批寫字樓外觀新穎，設(shè)備先進，配有中央空調(diào)，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業(yè)管理，通過有實力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個寫字樓的檔次。租金總體水平：三大區(qū)域水平差異明顯。市區(qū)的寫字樓市場租金介于3065元/，且主要集中在3550元/，在市區(qū)的黃金地段也存在一些中高檔寫字樓，如經(jīng)貿(mào)大廈、麗景苑等。地處干將路的麗景苑月租金為65元/平米，為市區(qū)目前最貴的寫字樓。新區(qū)寫字樓平均租金在50元/，地處新區(qū)中心區(qū)域的金獅大廈以其獨特的外觀、高檔齊全的設(shè)施、優(yōu)越的地理位置居于新區(qū)寫字樓的最前列，租金達8085元/。而園區(qū)寫字樓基本達到了55元/，園區(qū)管委會所在的國際大廈更是達到了100元/，其中物業(yè)管理費達22元/，成為寫字樓租金中不可忽視的一個組成部分。目前，這部分較高價位的寫字樓約占市場總量的三分之一。出租率特征：處于蓄勢待發(fā)的狀態(tài)中，出租情況良好。 各檔次的寫字樓出租率總體達到75%左右。但低檔寫字樓出租率不到60%，而且還有進一步下降的趨勢。說明低檔寫字樓市場已經(jīng)趨于飽和，中高檔寫字樓需求明顯升溫。根據(jù)對現(xiàn)有的寫字樓客戶特征的調(diào)查，在數(shù)量上以外地公司在蘇辦事處和中小型貿(mào)易公司最多，其次是電子科技類的軟件公司及網(wǎng)絡(luò)公司，還有一些管理咨詢類、評估代理類、廣告設(shè)計類的企業(yè)等；就規(guī)模來說，以銀行及行政單位為最，其他還有房地產(chǎn)公司、代理公司、休閑娛樂場所、餐飲業(yè)、各類會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、以及大型信息、制藥等類型的企業(yè)。二、園區(qū)辦公樓市場調(diào)查 分布特征：目前在園區(qū)首期開發(fā)的12平方公里范圍內(nèi)，主要沿中央商貿(mào)圈周邊分布。A、前期入駐的大型跨國企業(yè)主要集中于金雞湖路與機場路兩側(cè)。央商貿(mào)區(qū)開始啟動，吸引了不少企業(yè)。B、已經(jīng)進駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主。C、隨著湖東的逐漸開發(fā)，大量企業(yè)將進駐湖東，而湖東地區(qū)目前并不存在商業(yè)中心和寫字樓，這就使湖東的企業(yè)在選擇寫字樓的時候把目光對準了湖西的CBD寫字樓區(qū)。目前，園區(qū)商住、寫字樓還未形成相對集中區(qū)域。而園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，這一區(qū)域也將成為寫字樓的一個相對密集區(qū)。CBD的規(guī)劃和目前的形勢也證明了這一點，蘇州市場最高級的寫字樓——國際大廈和世紀金融大廈已然坐落于CBD靠金雞湖的一端，加上在建的建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、中銀惠龍和規(guī)劃中的本案，緊靠CBD的星海商務(wù)中心。規(guī)劃中的CBD已然讓人看到了一個寫字樓密集區(qū)的雛形。租金特征：租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄赓U價格高達70元/，超過了市區(qū)寫字樓平均租賃價格的兩倍。較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的。體現(xiàn)在：A、高標準的基礎(chǔ)設(shè)施配套。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已達到“九通一平”標準，該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。B、物業(yè)的綜合素質(zhì)高。該區(qū)域的寫字樓外觀新穎，外墻多采用新型涂料與貼面磚或是全玻璃幕墻。均設(shè)有中央空調(diào)。采用品牌電梯，無論在外觀、數(shù)量及運行速度方面，與市區(qū)相比有了較大的改進與提高。國際大廈與世紀金融大廈基本上已達到甲級寫字樓的標準。C、較高的物業(yè)管理費用抬升了租金價格。據(jù)調(diào)查，園區(qū)寫字樓的物管費用都已達到5元/，頂級寫字樓如國際大廈的物管費已達22元/，世紀金融大廈達20元/。出租情況：租售狀況良好，75%的租售率，已接近國際公認的合理水平。A、由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù)，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機遇。B、寫字樓車位充足，停車問題可以得到解決。C、周邊配套設(shè)施完善，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。隨著鄰里中心與商業(yè)街的興建與合理布局。周邊公交路線逐漸增多。供求分析：目前市場供不應求，有很大發(fā)展空間。216。 園區(qū)寫字樓目前供應量不大，目前有房源對外出租的有：世紀金融大廈、加城大廈、蘇源大廈、綜藝開元等少數(shù)幾個個案。216。 建園大廈、星海商務(wù)中心、高峰會等少數(shù)樓盤將在以后陸續(xù)出租。在本案推出之時，預計園區(qū)可租賃寫字樓面積在25萬平方米以下。216。 園區(qū)以銷售為主的樓盤主要有星海商務(wù)中心、高峰會等，星海商務(wù)中心目前已經(jīng)所剩不多。因此，在本案推出之時，競爭個案相對較少。216。 目前園區(qū)外資企業(yè)眾多，且在進一步吸引投資，大量的企業(yè)需要符合 其企業(yè)形象的中高檔寫字樓。園區(qū)對中高