《海天廣場報告》word版(文件)
【正文】 使園區(qū)出現(xiàn)一個寫字樓的密集區(qū)。另外，眾多大型公司的進入，使得大面大單間的寫字樓有了很大需求。目前蘇州的寫字樓市場處于“大眾市場”階段，隨著市場的進一步發(fā)展，市場會逐漸細分，而每一個細分市場都有其自身的期望、觀念、偏好以及購買標(biāo)準(zhǔn)。一、大面積定位策略潛在客源分析： 我們通過一年來對市場的不斷跟蹤，了解各個寫字樓的大型客戶成交案例，尋找到了大型客戶的一些脈絡(luò)。B、 金融機構(gòu)，包括各級銀行、保險、證券、期貨及其他非銀行金融機構(gòu)。 D、各類其他大型公司。二、小面積定位策略潛在客源分析：作為中小面積的客戶，其實就是目前蘇州寫字樓的主流客源。蘇州的外向型經(jīng)濟和大量外資企業(yè)的進駐蘇州使蘇州的貿(mào)易公司的數(shù)量不斷增加，外地的貿(mào)易公司也紛紛在蘇州設(shè)立自己的辦事處。而私人律師樓、個人工作室等小型公司，也如雨后春筍般誕生，這些新增小型公司都有意改善辦公條件，又不想“大而全”的辦公司，也希望在擁有公共配套齊全的寫字樓中占有一席之地。正是基于此，很多有經(jīng)驗的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進軍，而蘇州住宅房價的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。包括：電話調(diào)查、上門拜訪、博仕會會員調(diào)查、新開寫字樓客源跟蹤問答等多種方法。我們采用這種方式主要是考慮到目標(biāo)調(diào)研企業(yè)的數(shù)量很大，因此不可能在短期內(nèi)一一全部上門拜訪，而電話拜訪是一個相對快速的方法，也成為我們主要采用的方法。本案可行性分析我們通過對市場，對客源的分析，對寫字樓機會與風(fēng)險的把握，以及對商務(wù)型公寓的思考，我們對項目定位，及其可行性有了一定的考慮。216。216。再從租賃價格看，園區(qū)以蘇州最高的平均租價，依然能保持75%以上的合理租賃率。二、 潛在客源結(jié)論分析就我司對市場潛在客源分析來看，無論是大面積銷售、小面積銷售還是兩種方式共同實施也好，蘇州市場的客源完全可以支撐。無論從外觀上、內(nèi)部配套上、單間面積上以及企業(yè)汽車數(shù)量的不斷增長與停車位不足之間的矛盾越來越明顯等各要素，越來越多的寫字樓對客戶需求顯得力不從心。蘇州很多原有寫字樓逐漸面臨淘汰，使得寫字樓供應(yīng)越發(fā)顯得捉襟見肘。 本案對第一年回籠資金要求比較高，再由國家貸款政策的影響，做單一寫字樓的壓力比較大。四、 商務(wù)型公寓機會與風(fēng)險分析五、 結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。不少有實力的客戶轉(zhuǎn)向回報較高的寫字樓投資，而蘇州寫字樓市場超過10%的投資回報率也吸引很多的外地投資客。因此說，在這個時機定位一個寫字樓產(chǎn)品有著巨大的潛力與機會，但銀行銀根的緊縮，國家貸款政策的變化，宏觀調(diào)控等其他諸多因素使得寫字樓操作同樣存在風(fēng)險。而蘇州經(jīng)濟的發(fā)展速度，不斷進入的公司、廠家，無疑是我們客源的強力保障。園區(qū)的整體檔次、整體高租賃價格、CBD中心的核心理念，將強有力地打造園區(qū)寫字樓區(qū)的品牌。市區(qū)寫字樓的整體水平低下；高新區(qū)寫字樓良莠不齊，客觀造成園區(qū)寫字樓的巨大潛力。216。不難發(fā)現(xiàn)，園區(qū)寫字樓存在以下幾個關(guān)鍵性優(yōu)勢： 216。這125家企業(yè)現(xiàn)在在寫字樓辦公的占80%，對寫字樓存在需求的有效客源有47家 ，其中對寫字樓有明顯需求的有10家，它們的具體情況如下：企業(yè)名稱企業(yè)地址已有辦公面積租金寫字樓需求面積聯(lián)信翻譯有限公司都市花園銀色貴族82幢15層90平方米21元50平方米賽維信息技術(shù)有限公司東環(huán)路1558號信和辦公樓503室50—60平方米75元未知開源集成電路有限公司國際科技園600平方米第一年免稅第二年減半300—400平方米華格科技有限公司國際科技園112C100平方米第一年免稅第二年減半100平方米科升通訊有限公司國際科技圓133D200平方米第一年免稅第二年減半300—500平方米慧眼管理咨詢有限公司中新路蘇源大廈503室80平方米50元80—100平方米邊恩茲景觀有限公司金雞湖路8號馨都廣場5樓未知未知300平方米易道設(shè)計咨詢有限公司蘇虹中路393號未知未知500平方米蘇州敏捷知識產(chǎn)權(quán)代理有限公司東興路15號130平方米70元130平方米上海浦一廣告有限公司蘇州分公司80平方米未知130平方米通過我們的此次調(diào)研，我們可以看出，園區(qū)很多非生產(chǎn)型企業(yè)依然是我們的重要客源，他們中有很多對寫字樓有新的需求，他們中絕大多數(shù)是租賃寫字樓。在本次調(diào)研中，我們首先從蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展局獲得了園區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的一些信息，主要包括企業(yè)名稱、企業(yè)基本介紹、企業(yè)電話、企業(yè)地址、公司網(wǎng)址；此次調(diào)研的側(cè)重點主要是物流、金融服務(wù)、企業(yè)咨詢、廣告開發(fā)服務(wù)、軟件和IC設(shè)計以及其他服務(wù)業(yè)等，這些類型的企業(yè)占園區(qū)企業(yè)的比重為11%，共有165家企業(yè)。依托于蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，這些客戶大量存在，他們的需求遠遠沒有得到滿足，這是定位寫字樓的一個契機。隨著蘇州招商引資力度的加大，越來越多的生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)來蘇辦廠，他們的很大一部分可能夠成為我們需求的重要客源。C、民營、私營企業(yè)蘇州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著巨大的變化。一些外地公司紛紛把目光瞄向蘇州，他們在蘇州設(shè)立總代理，不需要很大的私人空間，但需要地段優(yōu)越，交通便捷，品質(zhì)高檔，內(nèi)部公共區(qū)域要求完善的商務(wù)配套、專業(yè)的物業(yè)管理，會議室、會客區(qū)域一應(yīng)俱全，小面積、高檔次、服務(wù)全的寫字樓是他們的首選，但這個市場，蘇州還存在著巨大的空缺。為了使市場的識別更具有科學(xué)性，需要評價每個客戶的潛在利潤，我們應(yīng)考慮這樣三個因素：第一，規(guī)模和發(fā)展前景；第二，盈利潛力；第三，公
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