【正文】 為商鋪，寫字樓從6層部分起銷售，目前均價(jià)7600元/平方米左右，面積在70~187平方米不等。新區(qū)寫字樓的檔次僅次于工業(yè)園區(qū)，但由于新區(qū)配套發(fā)展比較成熟；金融配套齊全；以及多個(gè)涉外小區(qū)的就近；且新推出的金河國(guó)際和新地中心提升新區(qū)寫字樓的檔次，新區(qū)寫字樓有著不遜于園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。從蘇州目前的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，一手市場(chǎng)對(duì)200平方米以下的寫字樓的供應(yīng)量不大，二手市場(chǎng)又以商住兩用的居多，環(huán)境嘈雜。因此，我們進(jìn)行寫字樓調(diào)研的過(guò)程中特別注重對(duì)客源的分析。 已經(jīng)轉(zhuǎn)制的公司經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，具備了相當(dāng)?shù)膶?shí)力，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)改善辦公環(huán)境的需求；蘇州各企業(yè)的轉(zhuǎn)制都比較成功，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生又一次比較大的寫字樓需求效應(yīng)。C、行政職能型政府機(jī)構(gòu)。一些外地公司紛紛把目光瞄向蘇州，他們?cè)谔K州設(shè)立總代理，不需要很大的私人空間，但需要地段優(yōu)越，交通便捷，品質(zhì)高檔，內(nèi)部公共區(qū)域要求完善的商務(wù)配套、專業(yè)的物業(yè)管理，會(huì)議室、會(huì)客區(qū)域一應(yīng)俱全，小面積、高檔次、服務(wù)全的寫字樓是他們的首選，但這個(gè)市場(chǎng)，蘇州還存在著巨大的空缺。隨著蘇州招商引資力度的加大，越來(lái)越多的生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)來(lái)蘇辦廠，他們的很大一部分可能夠成為我們需求的重要客源。在本次調(diào)研中，我們首先從蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展局獲得了園區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的一些信息，主要包括企業(yè)名稱、企業(yè)基本介紹、企業(yè)電話、企業(yè)地址、公司網(wǎng)址；此次調(diào)研的側(cè)重點(diǎn)主要是物流、金融服務(wù)、企業(yè)咨詢、廣告開發(fā)服務(wù)、軟件和IC設(shè)計(jì)以及其他服務(wù)業(yè)等，這些類型的企業(yè)占園區(qū)企業(yè)的比重為11%，共有165家企業(yè)。不難發(fā)現(xiàn)，園區(qū)寫字樓存在以下幾個(gè)關(guān)鍵性優(yōu)勢(shì)： 216。市區(qū)寫字樓的整體水平低下；高新區(qū)寫字樓良莠不齊，客觀造成園區(qū)寫字樓的巨大潛力。而蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，不斷進(jìn)入的公司、廠家，無(wú)疑是我們客源的強(qiáng)力保障。不少有實(shí)力的客戶轉(zhuǎn)向回報(bào)較高的寫字樓投資，而蘇州寫字樓市場(chǎng)超過(guò)10%的投資回報(bào)率也吸引很多的外地投資客。蘇州很多原有寫字樓逐漸面臨淘汰，使得寫字樓供應(yīng)越發(fā)顯得捉襟見肘。二、 潛在客源結(jié)論分析就我司對(duì)市場(chǎng)潛在客源分析來(lái)看，無(wú)論是大面積銷售、小面積銷售還是兩種方式共同實(shí)施也好，蘇州市場(chǎng)的客源完全可以支撐。216。本案可行性分析我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)，對(duì)客源的分析，對(duì)寫字樓機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的把握，以及對(duì)商務(wù)型公寓的思考，我們對(duì)項(xiàng)目定位，及其可行性有了一定的考慮。包括：電話調(diào)查、上門拜訪、博仕會(huì)會(huì)員調(diào)查、新開寫字樓客源跟蹤問答等多種方法。而私人律師樓、個(gè)人工作室等小型公司，也如雨后春筍般誕生，這些新增小型公司都有意改善辦公條件，又不想“大而全”的辦公司，也希望在擁有公共配套齊全的寫字樓中占有一席之地。二、小面積定位策略潛在客源分析：作為中小面積的客戶，其實(shí)就是目前蘇州寫字樓的主流客源。目前蘇州的寫字樓市場(chǎng)處于“大眾市場(chǎng)”階段，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)會(huì)逐漸細(xì)分，而每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有其自身的期望、觀念、偏好以及購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)。 而園區(qū)CBD的不斷開發(fā)，將使園區(qū)出現(xiàn)一個(gè)寫字樓的密集區(qū)。其辦公寫字樓銷售均價(jià)在8500元/平方米左右。（2）、金河國(guó)際大廈 金河國(guó)際大廈地處新區(qū)金融中心，位于濱河路與獅山路交叉口。B、寫字樓整體素質(zhì)較好，基本都能滿足客戶在電梯、停車位等方面的要求。 隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。目前該案已經(jīng)基本去化完。該案底層作商用，現(xiàn)為一些中、小型店鋪。B、車位不足與停車問題不能妥善加以解決，也成為制約出租情況的瓶頸之一。B、內(nèi)部格局分割過(guò)于狹小，不適應(yīng)大面積辦公要求。 市區(qū)土地因素和限高因素的限制使市區(qū)近年來(lái)少有新型中高檔寫字樓推出，目前市區(qū)的寫字樓市場(chǎng)依然依靠以前的舊寫字樓支撐，這使得市區(qū)的寫字樓越來(lái)越不能滿足租樓客戶越來(lái)越高的要求，進(jìn)而使大量客戶把目光投向了新區(qū)和工業(yè)園區(qū)。同時(shí)，在園區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的眾多生產(chǎn)型企業(yè)同樣租賃著寫字樓，這對(duì)以非生產(chǎn)型企業(yè)為主力的寫字樓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)是相當(dāng)有利的。該案規(guī)劃為20層商鋪辦公寫字樓，其中15層為商鋪，620層為辦公寫字樓，單間面積有80、1180平方米3種，其銷售形勢(shì)比較好，目前已接近尾盤，均價(jià)為8500元/平方米。（3）綜藝開元amp。（2）世紀(jì)金融大廈 該案地處園區(qū)CBD，位于國(guó)際大廈對(duì)面，交通便利、景色優(yōu)美。 近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，代理公司、評(píng)估公司、物業(yè)公司、中小型房地產(chǎn)公司、以及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在不斷增加，這些公司沒有自己的生產(chǎn)基地，他們需要利用寫字樓進(jìn)行辦公。因此，在本案推出之時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相對(duì)較少。供求分析：目前市場(chǎng)供不應(yīng)求，有很大發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，園區(qū)寫字樓的物管費(fèi)用都已達(dá)到5元/，頂級(jí)寫字樓如國(guó)際大廈的物管費(fèi)已達(dá)22元/，世紀(jì)金融大廈達(dá)20元/。體現(xiàn)在：A、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套。租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主。 各檔次的寫字樓出租率總體達(dá)到75%左右。而且，更加注重物業(yè)管理，通過(guò)有實(shí)力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個(gè)寫字樓的檔次。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個(gè)商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。這批寫字樓外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，配有中央空調(diào)，電梯的性能和速度有了大幅提升。出租率特征：處于蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)中，出租情況良好。B、已經(jīng)進(jìn)駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對(duì)寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的。C、較高的物業(yè)管理費(fèi)用抬升了租金價(jià)格。周邊公交路線逐漸增多。 園區(qū)以銷售為主的樓盤主要有星海商務(wù)中心、高峰會(huì)等