【正文】 500平方米蘇州敏捷知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理有限公司東興路15號(hào)130平方米70元130平方米上海浦一廣告有限公司蘇州分公司80平方米未知130平方米通過(guò)我們的此次調(diào)研，我們可以看出，園區(qū)很多非生產(chǎn)型企業(yè)依然是我們的重要客源，他們中有很多對(duì)寫(xiě)字樓有新的需求，他們中絕大多數(shù)是租賃寫(xiě)字樓。依托于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這些客戶大量存在，他們的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足，這是定位寫(xiě)字樓的一個(gè)契機(jī)。C、民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)蘇州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著巨大的變化。為了使市場(chǎng)的識(shí)別更具有科學(xué)性，需要評(píng)價(jià)每個(gè)客戶的潛在利潤(rùn)，我們應(yīng)考慮這樣三個(gè)因素：第一，規(guī)模和發(fā)展前景；第二，盈利潛力；第三，公司的目標(biāo)和資源。配合蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及觀察寫(xiě)字樓的發(fā)展規(guī)律，不難看出蘇州的寫(xiě)字樓還沒(méi)有迎來(lái)其“黃金時(shí)刻”。這些變遷都是明證。據(jù)了解，小面積的套型多被投資客所購(gòu)，大面積的單間多由實(shí)力雄厚的公司購(gòu)得，此類客戶不少是自用+投資型。辦公室按環(huán)型分布，使每間辦公室都有對(duì)外窗口，采光頗佳。出租情況：租售狀況好，新區(qū)以85%的整體租售率位于三個(gè)區(qū)域之首。B、日常配套齊全：該區(qū)域有大量的銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街的配套設(shè)施。出售價(jià)格為5300—5800元/平方米。目前出租率在75%左右。不少開(kāi)發(fā)商盡量壓低該項(xiàng)費(fèi)用，以此來(lái)降低租金。A、建成時(shí)間較早，導(dǎo)致外觀陳舊，內(nèi)部設(shè)備落后于對(duì)辦公條件要求的提高。B、齊全的外部配套設(shè)施。通過(guò)對(duì)園區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，園區(qū)租賃市場(chǎng)令人滿意。單間面積從85—400平方米不等，目前預(yù)租率在80%左右。本司從去年7月份開(kāi)始跟蹤該案，發(fā)現(xiàn)該案裝修進(jìn)度比較慢，招租力度不強(qiáng)，近一年來(lái)招租狀況一般，目前尚有不少空間等待出租。寫(xiě)字樓內(nèi)采用品牌電梯，速度較快。增大了市場(chǎng)需求量。216。隨著鄰里中心與商業(yè)街的興建與合理布局。國(guó)際大廈與世紀(jì)金融大廈基本上已達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。租金特征：租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄赓U價(jià)格高達(dá)70元/，超過(guò)了市區(qū)寫(xiě)字樓平均租賃價(jià)格的兩倍。央商貿(mào)區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，吸引了不少企業(yè)。目前，這部分較高價(jià)位的寫(xiě)字樓約占市場(chǎng)總量的三分之一。由于新區(qū)、園區(qū)沒(méi)有限高限制，新推出的寫(xiě)字樓多為小高層、高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。第二部分、寫(xiě)字樓狀況調(diào)研與分析一、特征分析市場(chǎng)分布特征：蘇州寫(xiě)字樓主要分布在三個(gè)區(qū)域的五個(gè)商業(yè)板塊。吳中區(qū)和相成區(qū)發(fā)展剛起步，還未形成相對(duì)集中的寫(xiě)字樓密集區(qū)。租金總體水平：三大區(qū)域水平差異明顯。但低檔寫(xiě)字樓出租率不到60%，而且還有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)。C、隨著湖東的逐漸開(kāi)發(fā)，大量企業(yè)將進(jìn)駐湖東，而湖東地區(qū)目前并不存在商業(yè)中心和寫(xiě)字樓，這就使湖東的企業(yè)在選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候把目光對(duì)準(zhǔn)了湖西的CBD寫(xiě)字樓區(qū)。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“九通一平”標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域的寫(xiě)字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。出租情況：租售狀況良好，75%的租售率，已接近國(guó)際公認(rèn)的合理水平。216。216。這類企業(yè)的增多在一定程度上促進(jìn)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，增加了市場(chǎng)需求量。采用全玻璃幕墻，造型較為新穎、獨(dú)特。蘇源大廈此二案皆位于園區(qū)靠近干將、東環(huán)的交叉口附近，環(huán)境較好、交通便利，綜藝開(kāi)元系爛尾樓改造而成的高層建筑，在建筑結(jié)構(gòu)和面積分割上有先天的弊病，該案都為200260平方米的大面積單間，限制了一定客源。該案為保證銷售進(jìn)度，以及租賃客源的范圍，采用小單間方式分割?？驮捶秶倪M(jìn)一步擴(kuò)大，為園區(qū)寫(xiě)字樓的發(fā)展創(chuàng)造了更為有利的條件。租金特征：租金水平總體較低，租金水平低于45元/%。尤其是94年以前的寫(xiě)字樓辦公面積分割過(guò)小，且不能隨意改動(dòng)。個(gè)案分析（1）麗景苑 該案地處觀前商圈，位于干將東路，配套比較齊全，交通便利，周邊比較嘈雜。 該案單間面積為30—220平方米，租金按付款方式不同而分三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，三月付為50元/，6月付為45元/，一年付為40元/。通過(guò)對(duì)市區(qū)的調(diào)查，我們不難發(fā)現(xiàn)，市區(qū)雖然各類配套設(shè)計(jì)最為齊全，但由于土地的稀缺性等因素，市區(qū)寫(xiě)字樓很少有新鮮血液注入。新區(qū)的寫(xiě)字樓大多是中檔寫(xiě)字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為親睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫(xiě)字樓的半壁江山。C、前段時(shí)間新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投放量不大，且有的寫(xiě)字樓都有較大部分由政府行為占用大面積樓面，如新創(chuàng)大廈，一樓為人才交易中心，二樓為新區(qū)國(guó)土局及房產(chǎn)交易中心。原為伊莎中心爛尾樓，經(jīng)改造后，于03年12月份對(duì)外公開(kāi)。陽(yáng)光新地主樓54層，為蘇州第一高樓，依托這一大賣點(diǎn)，加上周邊完善的金融配套、交通配套，開(kāi)發(fā)商欲打造一個(gè)對(duì)整個(gè)新區(qū)起輻射作用的高檔項(xiàng)目。園區(qū)優(yōu)美的大環(huán)境，良好的政府規(guī)劃，大量外資企業(yè)的進(jìn)駐，便捷的交通將使園區(qū)的CBD成為蘇州最高檔的寫(xiě)字樓區(qū)域，并逐漸向北京的CBD寫(xiě)字樓區(qū)、中關(guān)村寫(xiě)字樓區(qū)看齊。對(duì)客源的把握程度是寫(xiě)字樓操作中一個(gè)非常重要的因素。 實(shí)際上，通過(guò)我們對(duì)蘇州寫(xiě)字樓的大客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)占到35％以上，是大型客戶中最有潛力的行業(yè)。A、外資企業(yè)、外地公司在蘇州建立的商務(wù)分支機(jī)構(gòu)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)型城市，蘇州的移民城市魅力凸顯。D、生產(chǎn)型企業(yè)通過(guò)我們對(duì)園區(qū)多個(gè)寫(xiě)字樓的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)園區(qū)的不少生產(chǎn)型企業(yè)同樣會(huì)租賃辦公樓進(jìn)行辦公，在國(guó)際科技園，生產(chǎn)型企業(yè)甚至成為主力客源。在此我司就電話調(diào)查此類型進(jìn)行分析。一、 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析在第一部分的市場(chǎng)調(diào)研分析中，我們對(duì)園區(qū)、新區(qū)、市區(qū)的幾個(gè)寫(xiě)字樓集中區(qū)進(jìn)行了對(duì)比分析。 停車位比例最高。非生產(chǎn)型企業(yè)這些寫(xiě)字樓忠誠(chéng)客源，加上蘇州眾多生產(chǎn)型企業(yè)同樣強(qiáng)大的寫(xiě)字樓需求，蘇州將形成有別于其他城市的龐大寫(xiě)字樓客源。隨著住宅市場(chǎng)的不確定因素，以及投資門(mén)檻的提高，住宅投資的性價(jià)