海天廣場(chǎng)報(bào)告word版-wenkub
2023-04-29 03:14:36 本頁(yè)面
【正文】 不多。216。周邊公交路線逐漸增多。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無(wú)疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機(jī)遇。C、較高的物業(yè)管理費(fèi)用抬升了租金價(jià)格。該區(qū)域的寫字樓外觀新穎，外墻多采用新型涂料與貼面磚或是全玻璃幕墻。較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的。而園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，這一區(qū)域也將成為寫字樓的一個(gè)相對(duì)密集區(qū)。B、已經(jīng)進(jìn)駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對(duì)寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)對(duì)現(xiàn)有的寫字樓客戶特征的調(diào)查，在數(shù)量上以外地公司在蘇辦事處和中小型貿(mào)易公司最多，其次是電子科技類的軟件公司及網(wǎng)絡(luò)公司，還有一些管理咨詢類、評(píng)估代理類、廣告設(shè)計(jì)類的企業(yè)等；就規(guī)模來(lái)說(shuō)，以銀行及行政單位為最，其他還有房地產(chǎn)公司、代理公司、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲業(yè)、各類會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、以及大型信息、制藥等類型的企業(yè)。出租率特征：處于蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)中，出租情況良好。地處干將路的麗景苑月租金為65元/平米，為市區(qū)目前最貴的寫字樓。這批寫字樓外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，配有中央空調(diào)，電梯的性能和速度有了大幅提升。市區(qū)寫字樓大部分建造于1997年之前，基本上是994年房地產(chǎn)熱時(shí)盲目投資產(chǎn)物。蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個(gè)商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無(wú)法自由分割，物業(yè)管理滯后。而且，更加注重物業(yè)管理，通過(guò)有實(shí)力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個(gè)寫字樓的檔次。新區(qū)寫字樓平均租金在50元/，地處新區(qū)中心區(qū)域的金獅大廈以其獨(dú)特的外觀、高檔齊全的設(shè)施、優(yōu)越的地理位置居于新區(qū)寫字樓的最前列，租金達(dá)8085元/。 各檔次的寫字樓出租率總體達(dá)到75%左右。二、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)調(diào)查 分布特征：目前在園區(qū)首期開(kāi)發(fā)的12平方公里范圍內(nèi)，主要沿中央商貿(mào)圈周邊分布。租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主。CBD的規(guī)劃和目前的形勢(shì)也證明了這一點(diǎn)，蘇州市場(chǎng)最高級(jí)的寫字樓——國(guó)際大廈和世紀(jì)金融大廈已然坐落于CBD靠金雞湖的一端，加上在建的建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、中銀惠龍和規(guī)劃中的本案，緊靠CBD的星海商務(wù)中心。體現(xiàn)在：A、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套。均設(shè)有中央空調(diào)。據(jù)調(diào)查，園區(qū)寫字樓的物管費(fèi)用都已達(dá)到5元/，頂級(jí)寫字樓如國(guó)際大廈的物管費(fèi)已達(dá)22元/，世紀(jì)金融大廈達(dá)20元/。B、寫字樓車位充足，停車問(wèn)題可以得到解決。供求分析：目前市場(chǎng)供不應(yīng)求，有很大發(fā)展空間。 建園大廈、星海商務(wù)中心、高峰會(huì)等少數(shù)樓盤將在以后陸續(xù)出租。因此，在本案推出之時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相對(duì)較少。216。 近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，代理公司、評(píng)估公司、物業(yè)公司、中小型房地產(chǎn)公司、以及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在不斷增加，這些公司沒(méi)有自己的生產(chǎn)基地，他們需要利用寫字樓進(jìn)行辦公。目前已經(jīng)全部出租完畢，其中行政單位占了很大比重，園區(qū)管委會(huì)、園區(qū)國(guó)土局等行政單位都設(shè)于此，其他客源主要是園區(qū)外資企業(yè)、外地企業(yè)駐蘇辦事處、貿(mào)易公司等。（2）世紀(jì)金融大廈 該案地處園區(qū)CBD，位于國(guó)際大廈對(duì)面，交通便利、景色優(yōu)美。五層及以上樓層，大部分還在進(jìn)行樓面裝修，十二層、十五層等多個(gè)樓層已有不少公司進(jìn)駐。（3）綜藝開(kāi)元amp。蘇源大廈為多層寫字樓，采用大面積窗，通風(fēng)、采光比較好。該案規(guī)劃為20層商鋪辦公寫字樓，其中15層為商鋪，620層為辦公寫字樓，單間面積有80、1180平方米3種，其銷售形勢(shì)比較好，目前已接近尾盤，均價(jià)為8500元/平方米。重點(diǎn)發(fā)展軟件研發(fā)企業(yè)和集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)，是輻射東部地區(qū)的軟件和集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地。同時(shí)，在園區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的眾多生產(chǎn)型企業(yè)同樣租賃著寫字樓，這對(duì)以非生產(chǎn)型企業(yè)為主力的寫字樓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)是相當(dāng)有利的。市區(qū)寫字樓分布的顯著特征之一，就是分布于商業(yè)中心的外圍輻射圈附近。 市區(qū)土地因素和限高因素的限制使市區(qū)近年來(lái)少有新型中高檔寫字樓推出，目前市區(qū)的寫字樓市場(chǎng)依然依靠以前的舊寫字樓支撐，這使得市區(qū)的寫字樓越來(lái)越不能滿足租樓客戶越來(lái)越高的要求，進(jìn)而使大量客戶把目光投向了新區(qū)和工業(yè)園區(qū)。石路商圈的寫字樓多在閶胥路，價(jià)格約在2556元/。B、內(nèi)部格局分割過(guò)于狹小，不適應(yīng)大面積辦公要求。盡管租金較低，由于該區(qū)域?qū)懽謽敲黠@老化，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，從而導(dǎo)致了低出租率。B、車位不足與停車問(wèn)題不能妥善加以解決，也成為制約出租情況的瓶頸之一。采光較好。該案底層作商用，現(xiàn)為一些中、小型店鋪。采用品牌電梯，速度較快。目前該案已經(jīng)基本去化完。A、地段優(yōu)越：從區(qū)域在整個(gè)市場(chǎng)所占的位置來(lái)看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位置來(lái)看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。 隨著新區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。A、作為新區(qū)來(lái)說(shuō)，它有不同層次的寫字樓客戶，如小型的信息、貿(mào)易公司等，他們一般會(huì)選擇較為實(shí)惠的價(jià)格便宜的寫字樓，而作為外資企業(yè)和跨國(guó)公司由于注重企業(yè)形象，一般會(huì)選擇高檔的寫字樓如金獅大廈。B、寫字樓整體素質(zhì)較好，基本都能滿足客戶在電梯、停車位等方面的要求。裙層部分為銀行、酒店、咖啡廳等配套。（2）、金河國(guó)際大廈 金河國(guó)際大廈地處新區(qū)金融中心，位于濱河路與獅山路交叉口。 目前，該案銷售情況較好。其辦公寫字樓銷售均價(jià)在8500元/平方米左右。因此，干將路與園區(qū)、新區(qū)的接口處會(huì)成為寫字樓的“落腳點(diǎn)”。 而園區(qū)CBD的不斷開(kāi)發(fā)，將
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