《海天廣場(chǎng)報(bào)告》word版-全文預(yù)覽
【正文】 司的目標(biāo)和資源。C、行政職能型政府機(jī)構(gòu)。 已經(jīng)轉(zhuǎn)制的公司經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，具備了相當(dāng)?shù)膶?shí)力，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)改善辦公環(huán)境的需求；蘇州各企業(yè)的轉(zhuǎn)制都比較成功，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生又一次比較大的寫字樓需求效應(yīng)。因此，我們進(jìn)行寫字樓調(diào)研的過程中特別注重對(duì)客源的分析。配合蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及觀察寫字樓的發(fā)展規(guī)律，不難看出蘇州的寫字樓還沒有迎來其“黃金時(shí)刻”。從蘇州目前的市場(chǎng)供應(yīng)來看，一手市場(chǎng)對(duì)200平方米以下的寫字樓的供應(yīng)量不大，二手市場(chǎng)又以商住兩用的居多，環(huán)境嘈雜。這些變遷都是明證。新區(qū)寫字樓的檔次僅次于工業(yè)園區(qū)，但由于新區(qū)配套發(fā)展比較成熟；金融配套齊全；以及多個(gè)涉外小區(qū)的就近；且新推出的金河國(guó)際和新地中心提升新區(qū)寫字樓的檔次，新區(qū)寫字樓有著不遜于園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)了解，小面積的套型多被投資客所購，大面積的單間多由實(shí)力雄厚的公司購得，此類客戶不少是自用+投資型。規(guī)劃做商鋪與寫字樓，15層為商鋪，寫字樓從6層部分起銷售，目前均價(jià)7600元/平方米左右，面積在70~187平方米不等。辦公室按環(huán)型分布，使每間辦公室都有對(duì)外窗口，采光頗佳。D：新區(qū)的錦華苑、御花園等一批涉外住宅為一些外企老總提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮，會(huì)就近選擇寫字樓，這就促進(jìn)了新區(qū)寫字樓的租售。出租情況：租售狀況好，新區(qū)以85%的整體租售率位于三個(gè)區(qū)域之首。租金特征：租金分布范圍廣，從3885元/，滿足不同層次需求。B、日常配套齊全：該區(qū)域有大量的銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街的配套設(shè)施。隨著市區(qū)寫字樓的不斷老化，停車位日益緊張，內(nèi)部配套越來越無法滿足客戶需求等因素，市區(qū)寫字樓正在逐漸流失客戶，越來越多的企業(yè)開始選擇交通、各類配套不斷完善的新區(qū)和工業(yè)園區(qū)。出售價(jià)格為5300—5800元/平方米。（3）協(xié)和金盛廣場(chǎng) 該案地處石路商圈，位于廣濟(jì)路與金門路的交叉口，交通便利，環(huán)境較為嘈雜。目前出租率在75%左右。該案為住宅與辦公寫字樓混合體，左邊為住宅區(qū)，右邊8層建筑為寫字樓。不少開發(fā)商盡量壓低該項(xiàng)費(fèi)用，以此來降低租金。出租情況：市區(qū)的總體出租率相對(duì)較低，約在64%左右，低于公認(rèn)較為合理的75%的出租率。A、建成時(shí)間較早，導(dǎo)致外觀陳舊，內(nèi)部設(shè)備落后于對(duì)辦公條件要求的提高。地處黃金地段的寫字樓最高租報(bào)價(jià)也只在65元/。B、齊全的外部配套設(shè)施。三、市區(qū)辦公樓市場(chǎng)調(diào)查分布特征：集中分布于觀前、南門、石路三大商業(yè)圈的輻射范圍內(nèi)。通過對(duì)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，園區(qū)租賃市場(chǎng)令人滿意。此形式有效地加快了銷售進(jìn)度，但由于小業(yè)主過多，在日后的租賃管理方面，頗有問題。單間面積從85—400平方米不等，目前預(yù)租率在80%左右。租金為50元/，,出售價(jià)為6000元/平方米以上，采用先出售再代租的方式。本司從去年7月份開始跟蹤該案，發(fā)現(xiàn)該案裝修進(jìn)度比較慢，招租力度不強(qiáng)，近一年來招租狀況一般，目前尚有不少空間等待出租。樓高88米，總建筑面積58400平方米，其中地上建筑20層，面積48000平方米，地下二層為大型停車場(chǎng)和設(shè)備層，每層空間為2500平方米，主力單間面積為200平方米左右。寫字樓內(nèi)采用品牌電梯，速度較快。個(gè)案分析：（1）國(guó)際大廈：國(guó)際大廈地處園區(qū)CBD地區(qū)，位于 蘇華路和星漢街的交叉口，毗鄰風(fēng)景優(yōu)美的金雞湖，周邊交通便利，景色秀麗，采用全玻璃幕墻，整體建筑顯得華麗而氣派。增大了市場(chǎng)需求量。 目前園區(qū)外資企業(yè)眾多，且在進(jìn)一步吸引投資，大量的企業(yè)需要符合 其企業(yè)形象的中高檔寫字樓。216。 園區(qū)寫字樓目前供應(yīng)量不大，目前有房源對(duì)外出租的有：世紀(jì)金融大廈、加城大廈、蘇源大廈、綜藝開元等少數(shù)幾個(gè)個(gè)案。隨著鄰里中心與商業(yè)街的興建與合理布局。A、由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù)，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護(hù)。國(guó)際大廈與世紀(jì)金融大廈基本上已達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。B、物業(yè)的綜合素質(zhì)高。租金特征：租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄赓U價(jià)格高達(dá)70元/，超過了市區(qū)寫字樓平均租賃價(jià)格的兩倍。目前，園區(qū)商住、寫字樓還未形成相對(duì)集中區(qū)域。央商貿(mào)區(qū)開始啟動(dòng)，吸引了不少企業(yè)。說明低檔寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，中高檔寫字樓需求明顯升溫。目前，這部分較高價(jià)位的寫字樓約占市場(chǎng)總量的三分之一。市區(qū)的寫字樓市場(chǎng)租金介于3065元/，且主要集中在3550元/，在市區(qū)的黃金地段也存在一些中高檔寫字樓，如經(jīng)貿(mào)大廈、麗景苑等。由于新區(qū)、園區(qū)沒有限高限制，新推出的寫字樓多為小高層、高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。寫字樓自身狀況：市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。第二部分、寫字樓狀況調(diào)研與分析一、特征分析市場(chǎng)分布特征：蘇州寫字樓主要分布在三個(gè)區(qū)域的五個(gè)商業(yè)板塊。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。吳中區(qū)和相成區(qū)發(fā)展剛起步，還未形成相對(duì)集中的寫字樓密集區(qū)。隨著近年來園區(qū)與新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和興起，不少中高檔寫字樓投入市場(chǎng)，逐漸成為蘇州寫字樓一股不可忽視的力量。租金總體水平：三大區(qū)域水平差異明顯。而園區(qū)寫字樓基本達(dá)到了55元/，園區(qū)管委會(huì)所在的國(guó)際大廈更是達(dá)到了100元/，其中物業(yè)管理費(fèi)達(dá)22元/，成為寫字樓租金中不可忽視的一個(gè)組成部分。但低檔寫字樓出租率不到60%，而且還有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)。A、前期入駐的大型跨國(guó)企業(yè)主要集中于金雞湖路與機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)。C、隨著湖東的逐漸開發(fā)，大量企業(yè)將進(jìn)駐湖東，而湖東地區(qū)目前并不存在商業(yè)中心和寫字樓，這就使湖東的企業(yè)在選擇寫字樓的時(shí)候把目光對(duì)準(zhǔn)了湖西的CBD寫字樓區(qū)。規(guī)劃中的CBD已然讓人看到了一個(gè)寫字樓密集區(qū)的雛形。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“九通一平”標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間
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