【正文】 ，星海商務(wù)中心目前已經(jīng)所剩不多。216。采用的是整體中央空調(diào)。從目前該案的招租情況來看，其客源構(gòu)成為：大量貿(mào)易公司（不少小貿(mào)易公司以園區(qū)外貿(mào)商務(wù)中心為依托，共同租下了半層樓）、政府機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)公司、物業(yè)公司、以及一些生產(chǎn)型企業(yè)等等。（四）星海商務(wù)中心 該案地處園區(qū)CBD旁邊，位于星海路與蘇繡路交叉口，交通便利，環(huán)境較好。園區(qū)寫字樓目前還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，很多企業(yè)無法找到適合自己的辦公場所，有大量的客源沒有得到消化。商業(yè)圈附近不僅擁有多年發(fā)展而成熟的市政配套設(shè)施，而且可以為周邊的寫字樓客戶提供餐飲、采購、休閑、銀行等輔助服務(wù)內(nèi)容。特別是裝有中央空調(diào)的寫字樓的比例不足20%，雖然采用的也是品牌電梯，但在性能、數(shù)量及運(yùn)行速度上也逐漸滯后于需求。同時(shí)也導(dǎo)致了低質(zhì)量的管理和服務(wù)。（2）敬業(yè)商務(wù)中心 該案地處觀前商圈，位于干將東路，交通比較便利，環(huán)境比較嘈雜。租金50元/。C、交通方便：660游138路等多條公交路線從該區(qū)域經(jīng)過。原因分析：A、寫字樓周邊大環(huán)境好，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位的服務(wù)。 該案租金為85元/（含物業(yè)費(fèi)），目前出租率在85%以上。（3）、陽光新地陽光新地位于蘇州新區(qū)獅山路與塔園路交叉口，為兩幢姊妹樓，東樓26層，規(guī)劃做酒店式公寓；西樓共54層，其中16層為商用，726層為辦公寫字樓，26層以上為香格里拉酒店。 未來，盤門路蘇福路口有可能成為第二個(gè)南門，環(huán)古城風(fēng)貌保護(hù)工程將打通南門路段的諸多瓶頸，人民橋、盤門路的改造，將使這里的建筑層次進(jìn)一步理清。潛在需求調(diào)研與分析隨著市場的不斷發(fā)展，客戶也在不斷成熟，在選擇樓盤時(shí)更加謹(jǐn)慎。客戶類型規(guī)模和發(fā)展前景盈利潛力公司目標(biāo)和資源總評分政府轉(zhuǎn)制公司BAAB+金融機(jī)構(gòu)AAAA職能型政府機(jī)構(gòu)CB－BB－其他大型公司AAAA我們最后發(fā)現(xiàn)除行政職能型政府機(jī)構(gòu)與上述三個(gè)評價(jià)因素相悖外，其他三類客戶都是重要的潛在客戶。外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正催生著一大批為其做服務(wù)、配套的相關(guān)小型企業(yè)，一些在園區(qū)、新區(qū)跨國公司工作的IT業(yè)、計(jì)算機(jī)高級白領(lǐng)，也紛紛自己當(dāng)起了老板。三、園區(qū)需求抽樣調(diào)查為了更有效地了解園區(qū)的寫字樓需求，我司進(jìn)行了多樣化調(diào)查。如何通過引導(dǎo)，使他們由隱性客源向顯性客源轉(zhuǎn)變是比較重要的。 內(nèi)部設(shè)施最完備。從市場角度看，園區(qū)寫字樓潛力相當(dāng)大。機(jī)會(huì)：蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，各類企業(yè)不斷進(jìn)入，給寫字樓市場提供了源源不斷的潛在客源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。風(fēng)險(xiǎn)： 隨著政府貸款政策的改變，蘇州寫字樓目前可貸款額度比較低，客觀造成購買難度加大，特別對部分實(shí)力不是很雄厚的投資客影響特別大。即是公司增長速度超過了寫字樓增加速度，隨著企業(yè)發(fā)展，越來越多舊寫字樓無法滿足公司的需求。蘇州如此大的一個(gè)寫字樓需求市場，很大一部分直接面對園區(qū)，因此說，園區(qū)尚有很大的市場份額可供本案占有。 整體外觀形象最好。在確定了調(diào)研對象后，我們通過電話拜訪的方式逐一對這些企業(yè)的寫字樓需求進(jìn)行了解。E、投資人士在蘇州投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)，從去年開始，就有越來越多的外地及蘇州本地購房者將購置的物業(yè)作投資用途，與商品房相比，同樣的投入，商鋪、寫字樓的投資租金回報(bào)率更高，而在蘇州經(jīng)濟(jì)處于上升的階段，他的收益也相對穩(wěn)定。 B、貿(mào)易公司貿(mào)易公司一般沒有自己的生產(chǎn)基地，這一點(diǎn)決定了他們需要租用寫字樓作為辦公場所，他們一般需求面積不大?！? 通過對市場調(diào)研，很多智能型政府機(jī)構(gòu)往往會(huì)占據(jù)很大的辦公空間，如公積金中心、行政服務(wù)中心、人才市場等等這類機(jī)構(gòu)，雖然有不少機(jī)構(gòu)是政府行為單獨(dú)建造辦公場所，但仍有不少機(jī)構(gòu)可能成為我們的客戶。對我們的項(xiàng)目而言，這應(yīng)是一次很好的機(jī)遇。由于目前本案各類定位還未確定，我們從兩方面去考慮客源，一方面是大面積銷售如整層銷售的客源；另一方面是零散分割小面積銷售的客源。在需求市場上，100到250平方米的高檔商務(wù)寫字樓，將會(huì)成為一個(gè)市場亮點(diǎn)。五、辦公樓市場走勢分析從蘇州目前的城市狀態(tài)來看，一條干將路貫通園區(qū)、新區(qū)，把兩個(gè)開發(fā)區(qū)工廠、企業(yè)的需求貫通了起來。其業(yè)務(wù)員聲稱該物業(yè)租金將超過金獅大廈。個(gè)案分析 （1）、金獅大廈 金獅大廈地處新區(qū)中心區(qū)域，位于獅山路與濱河路的交叉口，為目前新區(qū)最高檔寫字樓，采用玻璃幕墻，整體建筑頗為美觀，大廳豪華氣派，能體現(xiàn)寫字樓的檔次。而平均租金在50元/，屬于中高檔寫字樓租金價(jià)格區(qū)域。四、新區(qū)寫字樓市場調(diào)查分布特征：集中在新區(qū)金融中心即獅山路、濱河路交叉口附近。該案為27層，5層裙層目前為宏圖三胞電腦城。采用品牌電梯，但速度一般，沒有中央空調(diào)，采用單體式空調(diào)。觀前商圈中的干將路兩側(cè)寫字樓出租情況較好，平均達(dá)75%以上。較低的租金水平與市區(qū)寫字樓整體素質(zhì)相對較差是直接相關(guān)的,市區(qū)三大區(qū)域中，以觀前商圈的租金最高，干將路兩側(cè)的寫字樓租金在4065元/。 A、優(yōu)越的地理位置。（5）國際科技園位于蘇州工業(yè)園內(nèi)，位于蘇虹機(jī)場路旁邊。目前出售情況良好，出售率達(dá)90%以上，預(yù)租率在80%左右。該案租金為8090元/，物業(yè)管理費(fèi)為20元/，與國際大廈同為目前蘇州最高檔的寫字樓，一層、二層的裙層為工商銀行，三、四層目前有部分已經(jīng)租出。該案租金為80元/，物業(yè)費(fèi)為園區(qū)最高，達(dá)22元/。園區(qū)對中高檔寫字樓的需求還是比較大的。216。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無