《海天廣場報(bào)告》word版-文庫吧
2025-03-30 03:14 本頁面
【正文】 檔寫字樓的需求還是比較大的。216。 隨著越來越多的人投資住宅，投資門檻抬高，住宅的投資性價(jià)比下降，精明的投資客把目光投向了回報(bào)率較高的寫字樓，園區(qū)寫字樓的缺乏使投資客們開始投資新區(qū)的寫字樓。增大了市場需求量。216。 近年來房地產(chǎn)市場紅火，代理公司、評估公司、物業(yè)公司、中小型房地產(chǎn)公司、以及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在不斷增加，這些公司沒有自己的生產(chǎn)基地，他們需要利用寫字樓進(jìn)行辦公。這類企業(yè)的增多在一定程度上促進(jìn)了寫字樓市場的發(fā)展，增加了市場需求量。個案分析：（1）國際大廈：國際大廈地處園區(qū)CBD地區(qū)，位于 蘇華路和星漢街的交叉口，毗鄰風(fēng)景優(yōu)美的金雞湖，周邊交通便利，景色秀麗，采用全玻璃幕墻，整體建筑顯得華麗而氣派。該案租金為80元/，物業(yè)費(fèi)為園區(qū)最高，達(dá)22元/。目前已經(jīng)全部出租完畢，其中行政單位占了很大比重，園區(qū)管委會、園區(qū)國土局等行政單位都設(shè)于此，其他客源主要是園區(qū)外資企業(yè)、外地企業(yè)駐蘇辦事處、貿(mào)易公司等。該案大廳裝潢、布置比較豪華，與其檔次較為匹配，裙層部分采用手扶電梯，此模式在蘇州寫字樓中比較少見。寫字樓內(nèi)采用品牌電梯，速度較快。采用的是整體中央空調(diào)。（2）世紀(jì)金融大廈 該案地處園區(qū)CBD，位于國際大廈對面，交通便利、景色優(yōu)美。采用全玻璃幕墻，造型較為新穎、獨(dú)特。樓高88米，總建筑面積58400平方米，其中地上建筑20層，面積48000平方米，地下二層為大型停車場和設(shè)備層，每層空間為2500平方米，主力單間面積為200平方米左右。該案租金為8090元/，物業(yè)管理費(fèi)為20元/，與國際大廈同為目前蘇州最高檔的寫字樓，一層、二層的裙層為工商銀行，三、四層目前有部分已經(jīng)租出。五層及以上樓層，大部分還在進(jìn)行樓面裝修，十二層、十五層等多個樓層已有不少公司進(jìn)駐。這也使此案成為同處CBD的本案的潛在競爭對手。本司從去年7月份開始跟蹤該案，發(fā)現(xiàn)該案裝修進(jìn)度比較慢，招租力度不強(qiáng)，近一年來招租狀況一般，目前尚有不少空間等待出租。從目前該案的招租情況來看，其客源構(gòu)成為：大量貿(mào)易公司（不少小貿(mào)易公司以園區(qū)外貿(mào)商務(wù)中心為依托，共同租下了半層樓）、政府機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)公司、物業(yè)公司、以及一些生產(chǎn)型企業(yè)等等。（3）綜藝開元amp。蘇源大廈此二案皆位于園區(qū)靠近干將、東環(huán)的交叉口附近，環(huán)境較好、交通便利，綜藝開元系爛尾樓改造而成的高層建筑，在建筑結(jié)構(gòu)和面積分割上有先天的弊病，該案都為200260平方米的大面積單間，限制了一定客源。租金為50元/，,出售價(jià)為6000元/平方米以上，采用先出售再代租的方式。目前出售情況良好，出售率達(dá)90%以上，預(yù)租率在80%左右。蘇源大廈為多層寫字樓，采用大面積窗，通風(fēng)、采光比較好。租金為50元/，物業(yè)費(fèi)為5元/。單間面積從85—400平方米不等，目前預(yù)租率在80%左右。（四）星海商務(wù)中心 該案地處園區(qū)CBD旁邊，位于星海路與蘇繡路交叉口，交通便利，環(huán)境較好。該案規(guī)劃為20層商鋪辦公寫字樓，其中15層為商鋪，620層為辦公寫字樓，單間面積有80、1180平方米3種，其銷售形勢比較好，目前已接近尾盤，均價(jià)為8500元/平方米。該案為保證銷售進(jìn)度，以及租賃客源的范圍，采用小單間方式分割。此形式有效地加快了銷售進(jìn)度，但由于小業(yè)主過多，在日后的租賃管理方面，頗有問題。（5）國際科技園位于蘇州工業(yè)園內(nèi)，位于蘇虹機(jī)場路旁邊。重點(diǎn)發(fā)展軟件研發(fā)企業(yè)和集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)，是輻射東部地區(qū)的軟件和集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地。在統(tǒng)計(jì)了科技園寫字樓內(nèi)122家公司以后，我們發(fā)現(xiàn)，其中生產(chǎn)型企業(yè)占了相當(dāng)大的比重，目前這些企業(yè)享受著科技園的優(yōu)惠政策，但等本案推出后，很多企業(yè)已經(jīng)不再享受其優(yōu)惠政策了，完全有可能成為我們的客戶。通過對園區(qū)寫字樓市場的調(diào)查分析，園區(qū)租賃市場令人滿意。園區(qū)寫字樓目前還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，很多企業(yè)無法找到適合自己的辦公場所，有大量的客源沒有得到消化。同時(shí)，在園區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的眾多生產(chǎn)型企業(yè)同樣租賃著寫字樓，這對以非生產(chǎn)型企業(yè)為主力的寫字樓產(chǎn)品來說是相當(dāng)有利的?？驮捶秶倪M(jìn)一步擴(kuò)大，為園區(qū)寫字樓的發(fā)展創(chuàng)造了更為有利的條件。三、市區(qū)辦公樓市場調(diào)查分布特征：集中分布于觀前、南門、石路三大商業(yè)圈的輻射范圍內(nèi)。 A、優(yōu)越的地理位置。市區(qū)寫字樓分布的顯著特征之一，就是分布于商業(yè)中心的外圍輻射圈附近。由于毗鄰商業(yè)中心，不僅擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，而且可以借助商業(yè)區(qū)積聚的人氣，提高寫字樓自身的檔次和知名度。B、齊全的外部配套設(shè)施。商業(yè)圈附近不僅擁有多年發(fā)展而成熟的市政配套設(shè)施，而且可以為周邊的寫字樓客戶提供餐飲、采購、休閑、銀行等輔助服務(wù)內(nèi)容。 市區(qū)土地因素和限高因素的限制使市區(qū)近年來少有新型中高檔寫字樓推出，目前市區(qū)的寫字樓市場依然依靠以前的舊寫字樓支撐，這使得市區(qū)的寫字樓越來越不能滿足租樓客戶越來越高的要求，進(jìn)而使大量客戶把目光投向了新區(qū)和工業(yè)園區(qū)。租金特征：租金水平總體較低，租金水平低于45元/%。地處黃金地段的寫字樓最高租報(bào)價(jià)也只在65元/。較低的租金水平與市區(qū)寫字樓整體素質(zhì)相對較差是直接相關(guān)的,市區(qū)三大區(qū)域中，以觀前商圈的租金最高，干將路兩側(cè)的寫字樓租金在4065元/。石路商圈的寫字樓多在閶胥路，價(jià)格約在2556元/。南門商圈的寫字樓多在新市路和南環(huán)路附近，價(jià)格較低，在2545元/。A、建成時(shí)間較早，導(dǎo)致外觀陳舊，內(nèi)部設(shè)備落后于對辦公條件要求的提高。特別是裝有中央空調(diào)的寫字樓的比例不足20%，雖然采用的也是品牌電梯，但在性能、數(shù)量及運(yùn)行速度上也逐漸滯后于需求。B、內(nèi)部格局分割過于狹小，不適應(yīng)大面積辦公要求。尤其是94年以前的寫字樓辦公面積分割過小，且不能隨意改動。出租情況：市區(qū)的總體出租率相對較低，約在64%左右，低于公認(rèn)較為合理的75%的出租率。觀前商圈中的干將路兩側(cè)寫字樓出租情況
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