海天廣場(chǎng)報(bào)告word版-免費(fèi)閱讀
【正文】 新區(qū)的金河國(guó)際、新地中心，園區(qū)的星海商務(wù)中心、高峰會(huì)，都先于本案推出，分流了眾多客源。三、 寫字樓機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，正在促使寫字樓需求的一次爆發(fā)。不得不說(shuō)，蘇州的中高檔寫字樓需求市場(chǎng)在向園區(qū)偏移。 物業(yè)管理水平最高。在這165家企業(yè)中，有大約40家企業(yè)由于企業(yè)電話更改、電話故障等原因未能聯(lián)系上，因此，實(shí)際樣本只有125家，這125家企業(yè)主要集中在都市花園、遠(yuǎn)東大廈、加城大廈、金龍花園、金雞湖路和國(guó)際科技園中辦公，其中國(guó)際科技園中的企業(yè)占50%。但目前銀行貸款的緊縮，使很多需要貸款買寫字樓進(jìn)行投資的客源流失了。目前，貿(mào)易公司在蘇州的寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了非常重要的地位。 此類客戶是指一些大型生產(chǎn)型企業(yè)、房地產(chǎn)公司、以及各類大型跨省企業(yè)、跨國(guó)公司，我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上這類客戶的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)他們很多都占據(jù)了比較大的辦公空間。A、 政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制出來(lái)的大集團(tuán)（公司）以及將要轉(zhuǎn)制的大集團(tuán)（公司）。通過(guò)對(duì)幾個(gè)區(qū)域的對(duì)比分析，不難發(fā)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)CBD最具發(fā)展?jié)摿ΓK州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量企業(yè)的入駐，蘇州的寫字樓將越來(lái)越供不應(yīng)求。新區(qū)金獅大廈前幾年門庭冷落，沒人租，如今一搶而空，租都租不到，園區(qū)新近接盤的爛尾樓綜藝開元也受到了熱捧，預(yù)約率高達(dá)80％以上。該案有很多樓層采用半層或整層出售的方式，少部分樓層采用小單間銷售方式。寫字樓樓層公共部分裝修類似酒店，采用地毯，光線較暗，顯得安靜肅穆。B、作為同一區(qū)域的寫字樓在租金方面有如此大的差異，主要是因?yàn)槠渥陨砥焚|(zhì)和素質(zhì)有很大不同。為公司的日常工作提供了方便。此案面積從40—136平方米不等，每類面積的辦公室都已經(jīng)分割，主管室、辦公廳、衛(wèi)生間、會(huì)議室等都分布較為合理。 該案為市區(qū)最好的寫字樓，租金為65元/，單間面積在60—220平米左右。A、物業(yè)管理不規(guī)范，一般是自產(chǎn)自管。南門商圈的寫字樓多在新市路和南環(huán)路附近，價(jià)格較低，在2545元/。由于毗鄰商業(yè)中心，不僅擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，而且可以借助商業(yè)區(qū)積聚的人氣，提高寫字樓自身的檔次和知名度。在統(tǒng)計(jì)了科技園寫字樓內(nèi)122家公司以后，我們發(fā)現(xiàn)，其中生產(chǎn)型企業(yè)占了相當(dāng)大的比重，目前這些企業(yè)享受著科技園的優(yōu)惠政策，但等本案推出后，很多企業(yè)已經(jīng)不再享受其優(yōu)惠政策了，完全有可能成為我們的客戶。租金為50元/，物業(yè)費(fèi)為5元/。這也使此案成為同處CBD的本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該案大廳裝潢、布置比較豪華，與其檔次較為匹配，裙層部分采用手扶電梯，此模式在蘇州寫字樓中比較少見。 隨著越來(lái)越多的人投資住宅，投資門檻抬高，住宅的投資性價(jià)比下降，精明的投資客把目光投向了回報(bào)率較高的寫字樓，園區(qū)寫字樓的缺乏使投資客們開始投資新區(qū)的寫字樓。在本案推出之時(shí)，預(yù)計(jì)園區(qū)可租賃寫字樓面積在25萬(wàn)平方米以下。C、周邊配套設(shè)施完善，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。采用品牌電梯，無(wú)論在外觀、數(shù)量及運(yùn)行速度方面，與市區(qū)相比有了較大的改進(jìn)與提高。規(guī)劃中的CBD已然讓人看到了一個(gè)寫字樓密集區(qū)的雛形。A、前期入駐的大型跨國(guó)企業(yè)主要集中于金雞湖路與機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)。而園區(qū)寫字樓基本達(dá)到了55元/，園區(qū)管委會(huì)所在的國(guó)際大廈更是達(dá)到了100元/，其中物業(yè)管理費(fèi)達(dá)22元/，成為寫字樓租金中不可忽視的一個(gè)組成部分。隨著近年來(lái)園區(qū)與新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和興起，不少中高檔寫字樓投入市場(chǎng)，逐漸成為蘇州寫字樓一股不可忽視的力量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。寫字樓自身狀況：市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。市區(qū)的寫字樓市場(chǎng)租金介于3065元/，且主要集中在3550元/，在市區(qū)的黃金地段也存在一些中高檔寫字樓，如經(jīng)貿(mào)大廈、麗景苑等。說(shuō)明低檔寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，中高檔寫字樓需求明顯升溫。目前，園區(qū)商住、寫字樓還未形成相對(duì)集中區(qū)域。B、物業(yè)的綜合素質(zhì)高。A、由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù)，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護(hù)。 園區(qū)寫字樓目前供應(yīng)量不大，目前有房源對(duì)外出租的有：世紀(jì)金融大廈、加城大廈、蘇源大廈、綜藝開元等少數(shù)幾個(gè)個(gè)案。 目前園區(qū)外資企業(yè)眾多，且在進(jìn)一步吸引投資，大量的企業(yè)需要符合 其企業(yè)形象的中高檔寫字樓。個(gè)案分析：（1）國(guó)際大廈：國(guó)際大廈地處園區(qū)CBD地區(qū)，位于 蘇華路和星漢街的交叉口，毗鄰風(fēng)景優(yōu)美的金雞湖，周邊交通便利，景色秀麗，采用全玻璃幕墻，整體建筑顯得華麗而氣派。樓高88米，總建筑面積58400平方米，其中地上建筑20層，面積48000平方米，地下二層為大型停車場(chǎng)和設(shè)備層，每層空間為2500平方米，主力單間面積為200平方米左右。租金為50元/，,出售價(jià)為6000元/平方米以上，采用先出售再代租的方式。此形式有效地加快了銷售進(jìn)度，但由于小業(yè)主過(guò)多，在日后的租賃管理方面，頗有問(wèn)題。三、市區(qū)辦公樓市場(chǎng)調(diào)查分布特征：集中分布于觀前、南門、石路三大商業(yè)圈的輻射范圍內(nèi)。地處黃金地段的寫字樓最高租報(bào)價(jià)也只在65元/。出租情況：市區(qū)的總體出租率相對(duì)較低，約在64%左右，低于公認(rèn)較為合理的75%的出租率。該案為住宅與辦公寫字樓混合體，左邊為住宅區(qū)，右邊8層建筑為寫字樓。（3）協(xié)和金盛廣場(chǎng) 該案地處石路商圈，位于廣濟(jì)路與金門路的交叉口，交通便利，環(huán)境較為嘈雜。隨著市區(qū)寫字樓的不斷老化，停車位日益緊張，內(nèi)部配套越來(lái)越無(wú)法滿足客戶需求等因素，市區(qū)寫字樓正在逐漸流失客戶，越來(lái)越多的企業(yè)開始選擇交通、各類配套不斷完善的新區(qū)和工業(yè)園區(qū)。租金特征：租金分布范圍廣，從3885元/，滿足不同層次需求。D：新區(qū)的錦華苑、御花園等一批涉外住宅為一些外企老總提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮，會(huì)就近選擇寫字樓，這就促進(jìn)了新區(qū)寫字樓的租售。規(guī)劃做商鋪與寫字樓，15層
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