【正文】 疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機(jī)遇。該區(qū)域的寫字樓外觀新穎，外墻多采用新型涂料與貼面磚或是全玻璃幕墻。而園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，這一區(qū)域也將成為寫字樓的一個(gè)相對(duì)密集區(qū)。根據(jù)對(duì)現(xiàn)有的寫字樓客戶特征的調(diào)查，在數(shù)量上以外地公司在蘇辦事處和中小型貿(mào)易公司最多，其次是電子科技類的軟件公司及網(wǎng)絡(luò)公司，還有一些管理咨詢類、評(píng)估代理類、廣告設(shè)計(jì)類的企業(yè)等；就規(guī)模來(lái)說(shuō)，以銀行及行政單位為最，其他還有房地產(chǎn)公司、代理公司、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲業(yè)、各類會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、以及大型信息、制藥等類型的企業(yè)。地處干將路的麗景苑月租金為65元/平米，為市區(qū)目前最貴的寫字樓。市區(qū)寫字樓大部分建造于1997年之前，基本上是994年房地產(chǎn)熱時(shí)盲目投資產(chǎn)物。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無(wú)法自由分割，物業(yè)管理滯后。新區(qū)寫字樓平均租金在50元/，地處新區(qū)中心區(qū)域的金獅大廈以其獨(dú)特的外觀、高檔齊全的設(shè)施、優(yōu)越的地理位置居于新區(qū)寫字樓的最前列，租金達(dá)8085元/。二、園區(qū)辦公樓市場(chǎng)調(diào)查 分布特征：目前在園區(qū)首期開(kāi)發(fā)的12平方公里范圍內(nèi)，主要沿中央商貿(mào)圈周邊分布。CBD的規(guī)劃和目前的形勢(shì)也證明了這一點(diǎn)，蘇州市場(chǎng)最高級(jí)的寫字樓——國(guó)際大廈和世紀(jì)金融大廈已然坐落于CBD靠金雞湖的一端，加上在建的建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、中銀惠龍和規(guī)劃中的本案，緊靠CBD的星海商務(wù)中心。均設(shè)有中央空調(diào)。B、寫字樓車位充足，停車問(wèn)題可以得到解決。 建園大廈、星海商務(wù)中心、高峰會(huì)等少數(shù)樓盤將在以后陸續(xù)出租。216。目前已經(jīng)全部出租完畢，其中行政單位占了很大比重，園區(qū)管委會(huì)、園區(qū)國(guó)土局等行政單位都設(shè)于此，其他客源主要是園區(qū)外資企業(yè)、外地企業(yè)駐蘇辦事處、貿(mào)易公司等。五層及以上樓層，大部分還在進(jìn)行樓面裝修，十二層、十五層等多個(gè)樓層已有不少公司進(jìn)駐。蘇源大廈為多層寫字樓，采用大面積窗，通風(fēng)、采光比較好。重點(diǎn)發(fā)展軟件研發(fā)企業(yè)和集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)，是輻射東部地區(qū)的軟件和集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地。市區(qū)寫字樓分布的顯著特征之一，就是分布于商業(yè)中心的外圍輻射圈附近。石路商圈的寫字樓多在閶胥路，價(jià)格約在2556元/。盡管租金較低，由于該區(qū)域?qū)懽謽敲黠@老化，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，從而導(dǎo)致了低出租率。采光較好。采用品牌電梯，速度較快。A、地段優(yōu)越：從區(qū)域在整個(gè)市場(chǎng)所占的位置來(lái)看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位置來(lái)看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。A、作為新區(qū)來(lái)說(shuō)，它有不同層次的寫字樓客戶，如小型的信息、貿(mào)易公司等，他們一般會(huì)選擇較為實(shí)惠的價(jià)格便宜的寫字樓，而作為外資企業(yè)和跨國(guó)公司由于注重企業(yè)形象，一般會(huì)選擇高檔的寫字樓如金獅大廈。裙層部分為銀行、酒店、咖啡廳等配套。 目前，該案銷售情況較好。因此，干將路與園區(qū)、新區(qū)的接口處會(huì)成為寫字樓的“落腳點(diǎn)”。另外，眾多大型公司的進(jìn)入，使得大面大單間的寫字樓有了很大需求。一、大面積定位策略潛在客源分析： 我們通過(guò)一年來(lái)對(duì)市場(chǎng)的不斷跟蹤，了解各個(gè)寫字樓的大型客戶成交案例，尋找到了大型客戶的一些脈絡(luò)。B、 金融機(jī)構(gòu)，包括各級(jí)銀行、保險(xiǎn)、證券、期貨及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。 D、各類其他大型公司。蘇州的外向型經(jīng)濟(jì)和大量外資企業(yè)的進(jìn)駐蘇州使蘇州的貿(mào)易公司的數(shù)量不斷增加，外地的貿(mào)易公司也紛紛在蘇州設(shè)立自己的辦事處。正是基于此，很多有經(jīng)驗(yàn)的浙江、上海投資客開(kāi)始向蘇州的商用物業(yè)進(jìn)軍，而蘇州住宅房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。我們采用這種方式主要是考慮到目標(biāo)調(diào)研企業(yè)的數(shù)量很大，因此不可能在短期內(nèi)一一全部上門拜訪，而電話拜訪是一個(gè)相對(duì)快速的方法，也成為我們主要采用的方法。216。再?gòu)淖赓U價(jià)格看，園區(qū)以蘇州最高的平均租價(jià)，依然能保持75%以上的合理租賃率。無(wú)論從外觀上、內(nèi)部配套上、單間面積上以及企業(yè)汽車數(shù)量的不斷增長(zhǎng)與停車位不足之間的矛盾越來(lái)越明顯等各要素，越來(lái)越多的寫字樓對(duì)客戶需求顯得力不從心。 本案對(duì)第一年回籠資金要求比較高，再由國(guó)家貸款政策的影響，做單一寫字樓的壓力比較大。四、 商務(wù)型公寓機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析五、 結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此說(shuō)，在這個(gè)時(shí)機(jī)定位一個(gè)寫字樓產(chǎn)品有著巨大的潛力與機(jī)會(huì)，但銀行銀根的緊縮，國(guó)家貸款政策的變化，宏觀調(diào)控等其他諸多因素使得寫字樓操作同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。園區(qū)的整體檔次、整體高租賃價(jià)格、CBD中心的核心理念，將強(qiáng)有力地打造園區(qū)寫字樓區(qū)的品牌。216。這125家企業(yè)現(xiàn)在在寫字樓辦公的占80%，對(duì)寫字樓存在需求的有效客源有47家 ，其中對(duì)寫字樓有明顯需求的有10家，它們的具體情況如下：企業(yè)名稱企業(yè)地址已有辦公面積租金寫字樓需求面積聯(lián)信翻譯有限公司都市花園銀色貴族82幢15層90平方米21元50平方米賽維信息技術(shù)有限公司東環(huán)路1558號(hào)信和辦公樓503室50—60平方米75元未知開(kāi)源集成電路有限公司國(guó)際科技園600平方米第一年免稅第二年減半300—400平方米華格科技有限公司國(guó)際科技園112C100平方米第一年免稅第二年減半100平方米科升通訊有限公司國(guó)際科技圓133D200平方米第一年免稅第二年減半300—500平方米慧眼管理咨詢有限公司中新路蘇源大廈503室80平方米50元80—100平方米邊恩茲景觀有限公司金雞湖路8號(hào)馨都廣場(chǎng)5樓未知未知300平方米易道設(shè)計(jì)咨詢有限公司蘇虹中路393號(hào)未知未知