【正文】 疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機遇。該區(qū)域的寫字樓外觀新穎，外墻多采用新型涂料與貼面磚或是全玻璃幕墻。而園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，這一區(qū)域也將成為寫字樓的一個相對密集區(qū)。根據(jù)對現(xiàn)有的寫字樓客戶特征的調(diào)查，在數(shù)量上以外地公司在蘇辦事處和中小型貿(mào)易公司最多，其次是電子科技類的軟件公司及網(wǎng)絡(luò)公司，還有一些管理咨詢類、評估代理類、廣告設(shè)計類的企業(yè)等；就規(guī)模來說，以銀行及行政單位為最，其他還有房地產(chǎn)公司、代理公司、休閑娛樂場所、餐飲業(yè)、各類會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、以及大型信息、制藥等類型的企業(yè)。地處干將路的麗景苑月租金為65元/平米，為市區(qū)目前最貴的寫字樓。市區(qū)寫字樓大部分建造于1997年之前，基本上是994年房地產(chǎn)熱時盲目投資產(chǎn)物。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于建成時間較長，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無法自由分割，物業(yè)管理滯后。新區(qū)寫字樓平均租金在50元/，地處新區(qū)中心區(qū)域的金獅大廈以其獨特的外觀、高檔齊全的設(shè)施、優(yōu)越的地理位置居于新區(qū)寫字樓的最前列，租金達8085元/。二、園區(qū)辦公樓市場調(diào)查 分布特征：目前在園區(qū)首期開發(fā)的12平方公里范圍內(nèi)，主要沿中央商貿(mào)圈周邊分布。CBD的規(guī)劃和目前的形勢也證明了這一點，蘇州市場最高級的寫字樓——國際大廈和世紀金融大廈已然坐落于CBD靠金雞湖的一端，加上在建的建園大廈、農(nóng)業(yè)銀行大廈、中銀惠龍和規(guī)劃中的本案，緊靠CBD的星海商務(wù)中心。均設(shè)有中央空調(diào)。B、寫字樓車位充足，停車問題可以得到解決。 建園大廈、星海商務(wù)中心、高峰會等少數(shù)樓盤將在以后陸續(xù)出租。216。目前已經(jīng)全部出租完畢，其中行政單位占了很大比重，園區(qū)管委會、園區(qū)國土局等行政單位都設(shè)于此，其他客源主要是園區(qū)外資企業(yè)、外地企業(yè)駐蘇辦事處、貿(mào)易公司等。五層及以上樓層，大部分還在進行樓面裝修，十二層、十五層等多個樓層已有不少公司進駐。蘇源大廈為多層寫字樓，采用大面積窗，通風、采光比較好。重點發(fā)展軟件研發(fā)企業(yè)和集成電路設(shè)計企業(yè)，是輻射東部地區(qū)的軟件和集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地。市區(qū)寫字樓分布的顯著特征之一，就是分布于商業(yè)中心的外圍輻射圈附近。石路商圈的寫字樓多在閶胥路，價格約在2556元/。盡管租金較低，由于該區(qū)域?qū)懽謽敲黠@老化，價格優(yōu)勢不復存在，從而導致了低出租率。采光較好。采用品牌電梯，速度較快。A、地段優(yōu)越：從區(qū)域在整個市場所占的位置來看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位置來看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。A、作為新區(qū)來說，它有不同層次的寫字樓客戶，如小型的信息、貿(mào)易公司等，他們一般會選擇較為實惠的價格便宜的寫字樓，而作為外資企業(yè)和跨國公司由于注重企業(yè)形象，一般會選擇高檔的寫字樓如金獅大廈。裙層部分為銀行、酒店、咖啡廳等配套。 目前，該案銷售情況較好。因此，干將路與園區(qū)、新區(qū)的接口處會成為寫字樓的“落腳點”。另外，眾多大型公司的進入，使得大面大單間的寫字樓有了很大需求。一、大面積定位策略潛在客源分析： 我們通過一年來對市場的不斷跟蹤，了解各個寫字樓的大型客戶成交案例，尋找到了大型客戶的一些脈絡(luò)。B、 金融機構(gòu)，包括各級銀行、保險、證券、期貨及其他非銀行金融機構(gòu)。 D、各類其他大型公司。蘇州的外向型經(jīng)濟和大量外資企業(yè)的進駐蘇州使蘇州的貿(mào)易公司的數(shù)量不斷增加，外地的貿(mào)易公司也紛紛在蘇州設(shè)立自己的辦事處。正是基于此，很多有經(jīng)驗的浙江、上海投資客開始向蘇州的商用物業(yè)進軍，而蘇州住宅房價的持續(xù)高漲也使一些敏銳的蘇州人把投資的眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?。我們采用這種方式主要是考慮到目標調(diào)研企業(yè)的數(shù)量很大，因此不可能在短期內(nèi)一一全部上門拜訪，而電話拜訪是一個相對快速的方法，也成為我們主要采用的方法。216。再從租賃價格看，園區(qū)以蘇州最高的平均租價，依然能保持75%以上的合理租賃率。無論從外觀上、內(nèi)部配套上、單間面積上以及企業(yè)汽車數(shù)量的不斷增長與停車位不足之間的矛盾越來越明顯等各要素，越來越多的寫字樓對客戶需求顯得力不從心。 本案對第一年回籠資金要求比較高，再由國家貸款政策的影響，做單一寫字樓的壓力比較大。四、 商務(wù)型公寓機會與風險分析五、 結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此說，在這個時機定位一個寫字樓產(chǎn)品有著巨大的潛力與機會，但銀行銀根的緊縮，國家貸款政策的變化，宏觀調(diào)控等其他諸多因素使得寫字樓操作同樣存在風險。園區(qū)的整體檔次、整體高租賃價格、CBD中心的核心理念，將強有力地打造園區(qū)寫字樓區(qū)的品牌。216。這125家企業(yè)現(xiàn)在在寫字樓辦公的占80%，對寫字樓存在需求的有效客源有47家 ，其中對寫字樓有明顯需求的有10家，它們的具體情況如下：企業(yè)名稱企業(yè)地址已有辦公面積租金寫字樓需求面積聯(lián)信翻譯有限公司都市花園銀色貴族82幢15層90平方米21元50平方米賽維信息技術(shù)有限公司東環(huán)路1558號信和辦公樓503室50—60平方米75元未知開源集成電路有限公司國際科技園600平方米第一年免稅第二年減半300—400平方米華格科技有限公司國際科技園112C100平方米第一年免稅第二年減半100平方米科升通訊有限公司國際科技圓133D200平方米第一年免稅第二年減半300—500平方米慧眼管理咨詢有限公司中新路蘇源大廈503室80平方米50元80—100平方米邊恩茲景觀有限公司金雞湖路8號馨都廣場5樓未知未知300平方米易道設(shè)計咨詢有限公司蘇虹中路393號未知未知