【正文】 085元/。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。地處干將路的麗景苑月租金為65元/平米，為市區(qū)目前最貴的寫字樓。而園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，這一區(qū)域也將成為寫字樓的一個相對密集區(qū)。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機(jī)遇。園區(qū)對中高檔寫字樓的需求還是比較大的。該案租金為8090元/，物業(yè)管理費為20元/，與國際大廈同為目前蘇州最高檔的寫字樓，一層、二層的裙層為工商銀行，三、四層目前有部分已經(jīng)租出。（5）國際科技園位于蘇州工業(yè)園內(nèi)，位于蘇虹機(jī)場路旁邊。較低的租金水平與市區(qū)寫字樓整體素質(zhì)相對較差是直接相關(guān)的,市區(qū)三大區(qū)域中，以觀前商圈的租金最高，干將路兩側(cè)的寫字樓租金在4065元/。采用品牌電梯，但速度一般，沒有中央空調(diào)，采用單體式空調(diào)。四、新區(qū)寫字樓市場調(diào)查分布特征：集中在新區(qū)金融中心即獅山路、濱河路交叉口附近。個案分析 （1）、金獅大廈 金獅大廈地處新區(qū)中心區(qū)域，位于獅山路與濱河路的交叉口，為目前新區(qū)最高檔寫字樓，采用玻璃幕墻，整體建筑頗為美觀，大廳豪華氣派，能體現(xiàn)寫字樓的檔次。五、辦公樓市場走勢分析從蘇州目前的城市狀態(tài)來看，一條干將路貫通園區(qū)、新區(qū)，把兩個開發(fā)區(qū)工廠、企業(yè)的需求貫通了起來。由于目前本案各類定位還未確定，我們從兩方面去考慮客源，一方面是大面積銷售如整層銷售的客源；另一方面是零散分割小面積銷售的客源?！? 通過對市場調(diào)研，很多智能型政府機(jī)構(gòu)往往會占據(jù)很大的辦公空間，如公積金中心、行政服務(wù)中心、人才市場等等這類機(jī)構(gòu)，雖然有不少機(jī)構(gòu)是政府行為單獨建造辦公場所，但仍有不少機(jī)構(gòu)可能成為我們的客戶。E、投資人士在蘇州投資房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個值得關(guān)注的焦點，從去年開始，就有越來越多的外地及蘇州本地購房者將購置的物業(yè)作投資用途，與商品房相比，同樣的投入，商鋪、寫字樓的投資租金回報率更高，而在蘇州經(jīng)濟(jì)處于上升的階段，他的收益也相對穩(wěn)定。 整體外觀形象最好。即是公司增長速度超過了寫字樓增加速度，隨著企業(yè)發(fā)展，越來越多舊寫字樓無法滿足公司的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從市場角度看，園區(qū)寫字樓潛力相當(dāng)大。如何通過引導(dǎo)，使他們由隱性客源向顯性客源轉(zhuǎn)變是比較重要的。外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正催生著一大批為其做服務(wù)、配套的相關(guān)小型企業(yè)，一些在園區(qū)、新區(qū)跨國公司工作的IT業(yè)、計算機(jī)高級白領(lǐng)，也紛紛自己當(dāng)起了老板。潛在需求調(diào)研與分析隨著市場的不斷發(fā)展，客戶也在不斷成熟，在選擇樓盤時更加謹(jǐn)慎。（3）、陽光新地陽光新地位于蘇州新區(qū)獅山路與塔園路交叉口，為兩幢姊妹樓，東樓26層，規(guī)劃做酒店式公寓；西樓共54層，其中16層為商用，726層為辦公寫字樓，26層以上為香格里拉酒店。原因分析：A、寫字樓周邊大環(huán)境好，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位的服務(wù)。租金50元/。同時也導(dǎo)致了低質(zhì)量的管理和服務(wù)。商業(yè)圈附近不僅擁有多年發(fā)展而成熟的市政配套設(shè)施，而且可以為周邊的寫字樓客戶提供餐飲、采購、休閑、銀行等輔助服務(wù)內(nèi)容。（四）星海商務(wù)中心 該案地處園區(qū)CBD旁邊，位于星海路與蘇繡路交叉口，交通便利，環(huán)境較好。采用的是整體中央空調(diào)。 園區(qū)以銷售為主的樓盤主要有星海商務(wù)中心、高峰會等，星海商務(wù)中心目前已經(jīng)所剩不多。C、較高的物業(yè)管理費用抬升了租金價格。B、已經(jīng)進(jìn)駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。這批寫字樓外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，配有中央空調(diào)，電梯的性能和速度有了大幅提升。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。 各檔次的寫字樓出租率總體達(dá)到75%左右。體現(xiàn)在：A、高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套。供求分析：目前市場供不應(yīng)求，有很大發(fā)展空間。 近年來房地產(chǎn)市場紅火，代理公司、評估公司、物業(yè)公司、中小型房地產(chǎn)公司、以及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)在不斷增加，這些公司沒有自己的生產(chǎn)基地，他們需要利用寫字樓進(jìn)行辦公。（3）綜藝開元amp。同時，在園區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)園區(qū)的眾多生產(chǎn)型企業(yè)同樣租賃著寫字樓，這對以非生產(chǎn)型企業(yè)為主力的寫字樓產(chǎn)品來說是相當(dāng)有利的。B、內(nèi)部格局分割過于狹小，不適應(yīng)大面積辦公要求。該案底層作商用，現(xiàn)為一些中、小型店鋪。 隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的發(fā)展提供了契機(jī)。（2）、金河國際大廈 金河國際大廈地處新區(qū)金融中心，位于濱河路與獅山路交叉口。 而園區(qū)CBD的不斷開發(fā)，將使園區(qū)出現(xiàn)一個寫字樓的密集區(qū)。二、小面積定位策略潛在客源分析：作為中小面積的客戶，其實就是目前蘇州寫字樓的主流客源。包括：電話調(diào)查、上門拜訪、博仕會會員調(diào)查、新開寫字樓客源跟蹤問答等多種方法。216。蘇州很多原有寫字樓逐漸面臨淘汰，使得寫字樓供應(yīng)越發(fā)顯得捉襟見肘。不少有實力的客戶轉(zhuǎn)向回報較高的寫字樓投資，而蘇州寫字樓市場超過10%的投資回報率也吸引很多的外地投資客。市區(qū)寫字樓的整體水平低下；高新區(qū)寫字樓良莠不齊，客觀造成園區(qū)寫字樓的巨大潛力。在本次調(diào)研中，我們首先從蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃發(fā)展局獲得了園區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的一些信息，主要包括企業(yè)名稱、企業(yè)基本介紹、企業(yè)電話、企業(yè)地址、公司網(wǎng)址；此次調(diào)研的側(cè)重點主要是物流、金融服務(wù)、企業(yè)咨詢、廣告開發(fā)服務(wù)、軟件和IC設(shè)計以及其他服務(wù)業(yè)等，這些類型的企業(yè)占園區(qū)企業(yè)