【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。咸寧市中心新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告咸寧中心區(qū)新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研究組2006年11月10日目 錄一 項(xiàng)目概況………………………………………………………………………5……………………………………………………………………5………………………………………………………………………5………………………………………………………………………7……………………………………………………………8………………………………………………………10. 項(xiàng)目用地條件……………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………11…………………………………………………………………11………………………………………………………………………11二 咸寧總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析……………………………………………………12……………………………………………………………12………………………………………………………13………………………………………………………14……………………………………………………………15三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略………………………………………………………………16………………………………………………………………16……………………………………………………16…………………………………………………16 ……………………………………………16…………………………………………17……………………………………………17……………………………………………17…………………………………………………………18………………………………………………18……………………………………………………18……………………………………………19……………………………………………19四 項(xiàng)目周邊區(qū)域分析………………………………………………………………20………………………………………………………………………20………………………………………………20…………………………………………………………………20五 咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析……………………………………………………22………………………………………………22……………………………………………2消費(fèi)特征及消費(fèi)水平………………………………22…………………………………………………………………23…………………………………………………………………24…………………………………………………25………………………………25六 咸寧土地市場(chǎng)分析………………………………………………………………27…………………………………………………27………………………………………………27……………………………………………………28…………………………………………28七 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析…………………………………………………………………29…………………………………………………………………………29…………………………………………………………………………30…………………………………………………………………………30…………………………………………………………………………31八 項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)模式……………………………………………………………32……………………………………………………………………32……………………………………………………………………32…………………………………………………………………34……………………………………………………………………35……………………………………………………………………36…………………………………………………………………36……………………………………………………36……………………………………………………36……………………………………………………37………………………………………37九 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售計(jì)劃……………………………………………………………38………………………………………………………………38………………………………………………………………39十 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估………………………………………………………………40 測(cè)算參數(shù)選取……………………………………………………………40 總投資金額與總收入……………………………………………………41 利潤(rùn)率……………………………………………………………………41十一 項(xiàng)目敏感性分析………………………………………………………………42 第一期投資………………………………………………………………42 第二期投資………………………………………………………………42 敏感性分析………………………………………………………………43 成本變動(dòng)………………………………………………………………43 價(jià)格變動(dòng)………………………………………………………………43十二 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………………………44 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………44 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………45 操作風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………46十三 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義…………………………………………………………………47十四 結(jié)論與建議……………………………………………………………………48一 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于經(jīng)湖北省政府審定的咸寧市城市規(guī)劃的中心區(qū)域。北起文筆大道，南至咸寧大道，西起長(zhǎng)安大道，東至銀泉大道，占地面積約10平方公里未開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的三條今年將開(kāi)工的道路（青龍路，金桂路，十六潭路）兩側(cè)。本項(xiàng)目外圍四面全部均已經(jīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)：西北面與咸安區(qū)相連，東南面與咸寧市委、市政府所在的溫泉區(qū)接壤；東北面和西南面是溫泉經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目距武漢市中心區(qū)約70公里，本項(xiàng)目的南北兩端距京珠高速公路咸寧南北出口各10公里。；現(xiàn)有的京廣鐵路咸寧站在本項(xiàng)目的西北2公里。(見(jiàn)圖1－1－1－3)咸寧市圖11：咸寧市位置圖圖12：咸寧市與武漢位置示意圖溫泉開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)區(qū)圖1－3項(xiàng)目區(qū)域圖本項(xiàng)目總占地面積約138萬(wàn)平方米，約合2073畝（以最后測(cè)量土地面積為準(zhǔn)），可實(shí)際開(kāi)發(fā)面積是整個(gè)中心區(qū)的面積扣除區(qū)內(nèi)的自然保護(hù)區(qū)青龍山、浮山、十六潭公園三座山林和已獲得合法開(kāi)發(fā)手續(xù)的建筑物以外剩余土地。，金桂路范圍內(nèi)未被征用的約370余畝土地。青龍山青龍路長(zhǎng)安大道金桂路A地塊AB地塊BD地塊十六潭路C地塊長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)區(qū)銀泉大道浮山城市中心新區(qū)咸安區(qū)市委市政府十六潭公園CD溫泉開(kāi)發(fā)區(qū)溫泉區(qū)圖14項(xiàng)目地塊分布示意圖本項(xiàng)目由五塊地(以A，B，C，D區(qū)分)構(gòu)成，A地塊位于青龍路以北，B地塊位于青龍路以南；C地塊位于金桂路與金桂北路交叉口；D地塊位于十六潭路北測(cè)（見(jiàn)圖）。A地塊：,位于青龍山南與沿青龍路北之間的狹長(zhǎng)地帶，整個(gè)地塊較為平坦、略有起伏；B地塊：，位于青龍路南側(cè)與A地塊相望；C地塊：占地面積370畝，位于金桂路與金桂北路交叉口；D地塊：，位于十六潭路北測(cè)與十六潭公園隔路相望。圖15十六譚路地塊分布圖圖16青龍路地塊分布圖圖17金桂路地塊分布圖l 項(xiàng)目東西兩側(cè)分別為連接咸安區(qū)和溫泉區(qū)的銀泉大道和長(zhǎng)安大道，銀泉大道同時(shí)是城市上行、下行的聯(lián)絡(luò)線，上至武廣高速鐵路咸寧站、107國(guó)道、京珠高速公路咸寧北出口，下至橫路公路是通往咸寧市所轄縣市的南出口。長(zhǎng)安大道連接京廣鐵路咸寧站、京珠高速公路咸寧市南出口、咸潘公路和107國(guó)道。l 項(xiàng)目所在的青龍路、金桂路和十六潭路，是連通銀泉大道和長(zhǎng)安大道的城市中心東西主干線。金桂路連通東西兩大開(kāi)發(fā)區(qū)（溫泉開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)區(qū)）。l 咸寧市區(qū)全部公交車輛均經(jīng)過(guò)長(zhǎng)安大道和銀泉大道。l 項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。 項(xiàng)目用地條件開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)目前為未被征用的集體用地，周邊的市政條件如下：本項(xiàng)目位于城市中心，東西側(cè)分別為城市南北向主要干道銀泉大道和長(zhǎng)安大道，均為雙向2車道。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)青龍路、金桂路和十六潭路，是已經(jīng)規(guī)劃于今年底動(dòng)工修建的連通銀泉大道和長(zhǎng)安大道的城市中心東西向主干線。目前城市給水主干網(wǎng)沿銀泉大道和長(zhǎng)安大道鋪設(shè)，根據(jù)城市規(guī)劃，將沿項(xiàng)目區(qū)內(nèi)青龍路、金桂路和十六潭路鋪設(shè)城市給水管網(wǎng)，市政給水干管管徑DN600，接入本項(xiàng)目的預(yù)留接口分別為左側(cè)DN400，右側(cè)DN400。根據(jù)城市規(guī)劃，年內(nèi)將在長(zhǎng)安大道北端建立50－150萬(wàn)噸污水處理廠，沿項(xiàng)目區(qū)內(nèi)青龍路、金桂路和十六潭路鋪設(shè)城市排水主干管網(wǎng)。項(xiàng)目?jī)?nèi)污水排放系統(tǒng)接入城市排水主干管網(wǎng)即可。負(fù)荷預(yù)測(cè)：根據(jù)不同地塊大小情況用電負(fù)荷將按照國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)。用電來(lái)源：從城市電網(wǎng)接入在三條道路的主干網(wǎng)接入。用戶預(yù)測(cè)：A地塊按5000戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對(duì)數(shù)為1萬(wàn)線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)可能性。B地塊按3000戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對(duì)數(shù)為6000線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)可能性。C地塊按1500戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對(duì)數(shù)為3000線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)可能性，規(guī)劃區(qū)用戶線對(duì)數(shù)按6000線考慮。D地塊按600戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對(duì)數(shù)為1200線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)可能性，規(guī)劃區(qū)用戶線對(duì)數(shù)按2400線考慮。廣播電視局提供轉(zhuǎn)換設(shè)備及信號(hào)增益設(shè)備機(jī)房，并且負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)傳輸光纖及管道敷設(shè)。目前咸寧市沒(méi)有天然氣管線和天燃?xì)馐姓芫W(wǎng)布置圖，據(jù)調(diào)查咸寧市委、市政府正與中石油協(xié)商，將于2007年內(nèi)向咸寧市供氣。根據(jù)項(xiàng)目所處城市核心區(qū)位及咸寧市必定使用天然氣的發(fā)展方向，目前已與咸寧城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司協(xié)商，他們?cè)谌龡l道路的建設(shè)時(shí)鋪設(shè)天然氣主干網(wǎng)，我們的項(xiàng)目用氣可以與之相連。二 咸寧總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析