【正文】 之鄉(xiāng)。2005年末，其中儲(chǔ)蓄存款119億元。2005年，%，%。 經(jīng)濟(jì)狀況l 今年咸寧市進(jìn)入經(jīng)濟(jì)騰飛階段，是改革開放以來最快的發(fā)展時(shí)期，特別是工業(yè)企業(yè)增長速度已高出全省平均水平近18個(gè)點(diǎn)的增幅，不僅遙遙領(lǐng)先在湖北全省的前列而且在全國也是罕見的。 l 處于我國重要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈——京廣大經(jīng)濟(jì)帶上，距武漢90公里。唐以后或分屬武昌郡和興國軍，或統(tǒng)屬武昌路、武昌府。58′，北緯29176。根據(jù)項(xiàng)目所處城市核心區(qū)位及咸寧市必定使用天然氣的發(fā)展方向，目前已與咸寧城市建設(shè)開發(fā)總公司協(xié)商，他們在三條道路的建設(shè)時(shí)鋪設(shè)天然氣主干網(wǎng)，我們的項(xiàng)目用氣可以與之相連。C地塊按1500戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對數(shù)為3000線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開發(fā)可能性，規(guī)劃區(qū)用戶線對數(shù)按6000線考慮。負(fù)荷預(yù)測：根據(jù)不同地塊大小情況用電負(fù)荷將按照國家規(guī)范設(shè)計(jì)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)青龍路、金桂路和十六潭路，是已經(jīng)規(guī)劃于今年底動(dòng)工修建的連通銀泉大道和長安大道的城市中心東西向主干線。金桂路連通東西兩大開發(fā)區(qū)（溫泉開發(fā)區(qū)和長江開發(fā)區(qū)）。A地塊：,位于青龍山南與沿青龍路北之間的狹長地帶，整個(gè)地塊較為平坦、略有起伏；B地塊：，位于青龍路南側(cè)與A地塊相望；C地塊：占地面積370畝，位于金桂路與金桂北路交叉口；D地塊：，位于十六潭路北測與十六潭公園隔路相望。；現(xiàn)有的京廣鐵路咸寧站在本項(xiàng)目的西北2公里。咸寧市中心新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告咸寧中心區(qū)新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目研究組2006年11月10日目 錄一 項(xiàng)目概況………………………………………………………………………5……………………………………………………………………5………………………………………………………………………5………………………………………………………………………7……………………………………………………………8………………………………………………………10. 項(xiàng)目用地條件……………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………10………………………………………………………………………11…………………………………………………………………11………………………………………………………………………11二 咸寧總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析……………………………………………………12……………………………………………………………12………………………………………………………13………………………………………………………14……………………………………………………………15三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略………………………………………………………………16………………………………………………………………16……………………………………………………16…………………………………………………16 ……………………………………………16…………………………………………17……………………………………………17……………………………………………17…………………………………………………………18………………………………………………18……………………………………………………18……………………………………………19……………………………………………19四 項(xiàng)目周邊區(qū)域分析………………………………………………………………20………………………………………………………………………20………………………………………………20…………………………………………………………………20五 咸寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析……………………………………………………22………………………………………………22……………………………………………2消費(fèi)特征及消費(fèi)水平………………………………22…………………………………………………………………23…………………………………………………………………24…………………………………………………25………………………………25六 咸寧土地市場分析………………………………………………………………27…………………………………………………27………………………………………………27……………………………………………………28…………………………………………28七 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析…………………………………………………………………29…………………………………………………………………………29…………………………………………………………………………30…………………………………………………………………………30…………………………………………………………………………31八 項(xiàng)目定位及開發(fā)模式……………………………………………………………32……………………………………………………………………32……………………………………………………………………32…………………………………………………………………34……………………………………………………………………35……………………………………………………………………36…………………………………………………………………36……………………………………………………36……………………………………………………36……………………………………………………37………………………………………37九 項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃……………………………………………………………38………………………………………………………………38………………………………………………………………39十 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估………………………………………………………………40 測算參數(shù)選取……………………………………………………………40 總投資金額與總收入……………………………………………………41 利潤率……………………………………………………………………41十一 項(xiàng)目敏感性分析………………………………………………………………42 第一期投資………………………………………………………………42 第二期投資………………………………………………………………42 敏感性分析………………………………………………………………43 成本變動(dòng)………………………………………………………………43 價(jià)格變動(dòng)………………………………………………………………43十二 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………………………44 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………44 市場風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………45 操作風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………46十三 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義…………………………………………………………………47十四 結(jié)論與建議……………………………………………………………………48一 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于經(jīng)湖北省政府審定的咸寧市城市規(guī)劃的中心區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目距武漢市中心區(qū)約70公里，本項(xiàng)目的南北兩端距京珠高速公路咸寧南北出口各10公里。青龍山青龍路長安大道金桂路A地塊AB地塊BD地塊十六潭路C地塊長江開發(fā)區(qū)銀泉大道浮山城市中心新區(qū)咸安區(qū)市委市政府十六潭公園CD溫泉開發(fā)區(qū)溫泉區(qū)圖14項(xiàng)目地塊分布示意圖本項(xiàng)目由五塊地(以A，B，C，D區(qū)分)構(gòu)成，A地塊位于青龍路以北，B地塊位于青龍路以南；C地塊位于金桂路與金桂北路交叉口；D地塊位于十六潭路北測（見圖）。l 項(xiàng)目所在的青龍路、金桂路和十六潭路，是連通銀泉大道和長安大道的城市中心東西主干線。 項(xiàng)目用地條件開發(fā)區(qū)域內(nèi)目前為未被征用的集體用地，周邊的市政條件如下：本項(xiàng)目位于城市中心，東西側(cè)分別為城市南北向主要干道銀泉大道和長安大道，均為雙向2車道。項(xiàng)目內(nèi)污水排放系統(tǒng)接入城市排水主干管網(wǎng)即可。B地塊按3000戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對數(shù)為6000線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開發(fā)可能性。目前咸寧市沒有天然氣管線和天燃?xì)馐姓芫W(wǎng)布置圖，據(jù)調(diào)查咸寧市委、市政府正與中石油協(xié)商，將于2007年內(nèi)向咸寧市供氣。31′—144176。咸寧上古為楚地，秦屬南郡，漢屬江夏郡，三國時(shí)為東吳武昌郡，唐為鄂州。l 咸寧市全市人口278萬。l 有國家級(jí)名勝九宮山李闖王墓、赤壁古戰(zhàn)場、中國溫泉之鄉(xiāng)三大文化旅游資源。2004年，%的增長速度相等。l 金融存貸穩(wěn)步上升。圖17 咸寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況圖表l 咸寧自然資源豐富。l 咸寧旅游資源獨(dú)具特色。近幾年來，咸寧市委、市政府搶抓機(jī)遇，投入40多億元，加快了“一堤四網(wǎng)”(長江堤防、交通網(wǎng)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)、光纖通訊網(wǎng)、廣播電視網(wǎng))基礎(chǔ)工程和城市八大民心工程的建設(shè)進(jìn)度，城市形象大為改善。其中通山核電站預(yù)計(jì)投資700億元人民幣，目前基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)動(dòng)工。l 鐵路運(yùn)輸主要以中國經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈京廣鐵路為依托，在建的武廣高速鐵路專用線在咸寧境內(nèi)有赤壁、咸寧兩個(gè)站。l 航空運(yùn)輸距武漢市天河機(jī)場僅1小時(shí)20分鐘路程。l 處在武漢城市圈“南大門”的戰(zhàn)略位置，是武漢城市圈南部綜合性中心城市和湘鄂贛交界處區(qū)域性中心城市。l 咸寧生態(tài)城市的總體發(fā)展定位:全國生態(tài)人居名城（市），武漢城市圈重要的生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)，武漢市的“大花園”和生態(tài)旅游休閑勝地。 l 初步形成了以咸安區(qū)為中心的五級(jí)城鎮(zhèn)體系建設(shè)框架，城鎮(zhèn)數(shù)量先增后穩(wěn)：1個(gè)地級(jí)市（咸寧市），1個(gè)縣級(jí)市（赤壁市），51個(gè)建制鎮(zhèn)、6個(gè)街辦和12個(gè)鄉(xiāng) l 城鎮(zhèn)空間分布呈現(xiàn)出“北密南疏”的特征l 中心城市經(jīng)濟(jì)總量小，在城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動(dòng)功能較弱l 城鎮(zhèn)體系發(fā)育不盡合理 l 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市功能尚需繼續(xù)完善 咸寧市現(xiàn)狀（2004年）總?cè)丝诘拇_定戶籍人口：暫住人口：3萬人。％。l 咸安區(qū)城區(qū)是咸寧市市區(qū)的交通入口，區(qū)內(nèi)有京廣鐵路火車站、京珠高速公路咸寧入口。今年1－9月開發(fā)區(qū)工業(yè)增