【正文】 國 奧 項 目 配 套 商 業(yè) 研 究 ?雙流新城概述 ?雙流東升商業(yè)環(huán)境描述 ?項目地塊分析 ?典型社區(qū)商業(yè)案例借鑒 ?商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議 ?公共配套建議 目 錄 ?雙流新城概述 成都 東升老城 東升新城 在東升老城與成都市區(qū)起著橋梁作用 . 真正實現(xiàn)了雙流新城實現(xiàn)東升城市與 成都的無縫對接 ,雙流新城的高標(biāo)準(zhǔn)的 的城市規(guī)劃也標(biāo)志東升城市發(fā)展進(jìn)入 新的時代 . 與老城 \成都的關(guān)系 雙流新城概述 雙流新城定位： 打造以運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、數(shù)字商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財富匯聚背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 雙流新城整體定位 雙流新城概述 區(qū)域 功能 核心區(qū) 即城市中心區(qū)。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場，體育中心等。 A區(qū) 國際生態(tài)居住社區(qū) B區(qū) 健康駐齡生態(tài)區(qū) C區(qū) 融體育娛樂、運(yùn)動休閑于一體的住宅區(qū) D區(qū) 以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心 雙流新城整體規(guī)劃示意圖 項目所在板塊 雙流新城的商業(yè)、金融、行政中心 位于核心區(qū)域，距離國際居住的 A區(qū) 有一定距離， 從區(qū)域的城市屬性及社 會功能定位上，本項目不適合發(fā)展大 規(guī)模的城市商業(yè)配套 雙流新城區(qū)域功能分析 雙流新城概述 東立國際 香榭美鄰 新區(qū)政府配套及公共配套的實質(zhì)性建設(shè)為新區(qū)住宅、和商業(yè)項目的開發(fā)帶來實質(zhì)性利好消息 沃爾瑪規(guī)劃 國際網(wǎng)球中心 謝菲聯(lián)足球公園 星宸國際酒店 雙流體育中心 博瑞最世界（在建） 雙流新城在建標(biāo)志項目 雙流新城概述 城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主， 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 一般城市新中心區(qū) 成功開發(fā)次序 2號塊地所處的開發(fā)周期 13年 35年 46年 3— 5年以上 時間 開發(fā)類型 國內(nèi)城市的新城的發(fā)展從規(guī)劃完成到完全成熟，往往要經(jīng)歷起步期（ 1— 3年）、初步發(fā)展期（ 3~5年）、快速發(fā)展期（ 4~6年）、成熟發(fā)展期（ 5年以上）四個階段 一般城市新中心區(qū) 開發(fā) 10— 20年 雙流新城發(fā)展周期研究 雙流新城概述 ?雙流東升商業(yè)環(huán)境描述 核心區(qū)商圈 老城商圈 現(xiàn)代商貿(mào)商圈 A區(qū)商圈 根據(jù)對雙流商業(yè)的區(qū)域范圍形成時間把東升劃分為以下幾個主要商圈 : 商圈 商業(yè)主要業(yè)態(tài) 所處的周期 現(xiàn)代商貿(mào)商圈 大型專業(yè)批發(fā)市場 起步期 A區(qū)商圈 娛樂 \超市 開發(fā)階段 新城核心商圈 金融 \商業(yè) \行政中心 規(guī)劃階段 老城商圈 原來東升行政 \商業(yè) \金融中心 成熟階段 雙流東升區(qū)域商業(yè) 雙流東升商業(yè)研究 項目名稱 新一佳廣場 好又多廣場 明城百貨 位 置 棠湖公園對面 南昌路與棠湖路東二段交匯處 順城街 項目規(guī)劃 商住群樓 中型超市 商住群樓 大型超市、百貨 單體建筑 購物中心 項目業(yè)態(tài)分布 超市、休閑、數(shù)碼、通訊 百貨、超市、餐飲、數(shù)碼 百貨 /休閑 \餐飲 項目面積 6000— 7000平米 10000平米 １３ 000平米 項目檔次 中低高檔 中檔 中高檔 租 /售價 (一樓 ) 聯(lián)營扣點(diǎn) 對外 3— 7元 /天 經(jīng)營狀況 是在雙流第一家具有國內(nèi)知名度，由于好又多的競爭現(xiàn)在經(jīng)營狀況很差 05年開業(yè) 比較好，現(xiàn)是雙流現(xiàn)經(jīng)營最好超市 剛開業(yè)不到半年 ,處于調(diào)整期 經(jīng)營狀況一般 經(jīng)營的贏利點(diǎn) 超市，通訊 服裝，超市 百貨 輻射范圍 老城 整個縣城 整個老縣城 代表商家 新一佳 /華偉通訊 好又多 /英邦百貨 /勁霸 KFC/明城百貨 雙流城區(qū)現(xiàn)在有商業(yè)面積近 11萬 平方米，規(guī)模經(jīng)營的６ 000平方米以上零售商業(yè) 3個 ,主要大型零售項目面積 老城現(xiàn)有主要商業(yè) ——經(jīng)營情況 雙流東升商業(yè)研究 雙流好又多店 07年的銷售達(dá) 11億 ,是雙流上唯一 一家年銷售額突破 10的百貨業(yè)， 商業(yè)月坪效 3819元 《 成都市東升商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 2022— 2020） 》 ： 東升城區(qū)（包括航空港、牧馬山）和華陽城區(qū)（包括中和、正興）是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) ，規(guī)劃雙流縣人均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積指標(biāo) ㎡ ，東升鎮(zhèn)組團(tuán)商業(yè)面積為 16萬平米，其中雙流新城片區(qū)商業(yè)面積約 8萬 ㎡ ，且主要集中在新城核心區(qū)域 雙流新城片區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積約 8萬㎡ 雙流東升未來商業(yè)規(guī)劃 雙流東升商業(yè)研究 新區(qū)主要商業(yè)區(qū)域及 A區(qū)主要啟動商業(yè)項目 東立國際配套商業(yè) 香榭美鄰底商 本區(qū)域現(xiàn)在已啟動的純大型商業(yè)項目有 2個，其商業(yè)面積近 7萬余平米，加上區(qū)域大量二類用地自身硬性社會公共配套指標(biāo)要求，未來區(qū)域商業(yè)面積會接近 10萬平米，配套商業(yè)會大量的出現(xiàn)。未來區(qū)域競爭會灼熱化。 東北方向有現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，正東方向規(guī)劃的有沃爾瑪；西南方向規(guī)劃有新區(qū)的商業(yè)、金融中心，南方是老城，老城人民對老城商業(yè)已經(jīng)形成一種慣性依賴行為，改變需要時間。 四周是大體量的商業(yè)，使本商業(yè)在輻射的空間受到大量的壓縮。 沃爾瑪規(guī)劃 星宸國際酒店、商業(yè) 博瑞最世界（在建） 核心區(qū)商圈 老城商圈 新區(qū)行政、金融商業(yè)中心 商貿(mào)區(qū) 項目商業(yè)空間 雙流東升商業(yè)研究 具有大量的公共配套和商業(yè)建筑配套 返遷安置房 市政公共、商業(yè)配套 住宅用地 雙流新城未來是一個具有國際化品質(zhì)理念和建筑法則標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū) ， 規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)的城市公共、商業(yè)配套 新城 A區(qū)未來商業(yè)分析 雙流東升商業(yè)研究 以半徑二公里劃定商業(yè)影響范圍，輻射的人群主要為： ? 蛟龍工業(yè)港 ? 臨近 A區(qū)老城人 ? 現(xiàn)代商貿(mào)區(qū) ? 高速發(fā)展的新城人口素質(zhì)較高，消費(fèi)力有提升空間，但 現(xiàn)階段大商業(yè)沒有明顯的強(qiáng)消費(fèi)力人群支持 區(qū)域主要消費(fèi)人群 雙流東升商業(yè)研究