【正文】 營銷策劃篇 說 明 本方案依據(jù)項目前期策劃提案，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)鑫源精品服飾廣場（以下簡稱本項目） 2022年 5月 1日（試營業(yè)）前 13層主體招商達(dá)到 80%、 8月中旬（正式營業(yè)）前 15層主體招商達(dá)到 80%的終極目標(biāo)而制定。通過對項目的分析，我司認(rèn)為目前需要解決的問題包括四個部分： 第一、招商主體 15層樓層業(yè)態(tài)定位 第二、各樓層租金水平測算 第三、招商政策制定 第四、招商策略制定 一 、 項目概況 鑫源精品服飾廣場占地 12畝 ， 西臨灣里廟 、 總建筑面積 33000平方米 。 主體建筑鋼架結(jié)構(gòu) ， 地上六層 ， 地下一層 ， 部分為地下兩層 ， 內(nèi)設(shè) 20部扶梯 、 兩部 1噸重客梯 ， 兩部 2噸重貨梯 ， 內(nèi)設(shè)中央空調(diào) 、 消防 、 水電自動報警系統(tǒng)；寬帶上網(wǎng)接口 、 銀行 、 休閑及商務(wù)等多功能的現(xiàn)代化配套設(shè)施 。 鑫源精品服飾廣場是新華集貿(mào)市場的地標(biāo)性建筑 ， 其景觀式的建筑外立面 、 先進(jìn)齊全的配套設(shè)施 、 人性化的經(jīng)營管理等 ， “ 精品 ” 理念貫徹始終 ， 為目標(biāo)客戶展示了一個高起點 、 高附加值的商業(yè)物業(yè)形象 。 第一部分 樓層業(yè)態(tài)定位 二、項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 —— Strength ? 發(fā)展商的品牌優(yōu)勢 。 本項目前身鑫源兒童服裝城經(jīng)營 9年 ， 在新華集貿(mào)商圈行業(yè)享有較高的聲譽(yù) ， 在商家和市民心目中有一定的品牌知名度和信任感； ? 硬件優(yōu)勢：本項目硬件設(shè)施一流 ， 配備 20部扶梯 、 觀光梯 ， 150多部商場電視 ， 數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用將商場打造成為超現(xiàn)代化的主題市場 ， 同時還配有醫(yī)療 、 銀行 、培訓(xùn)服務(wù)中心 、 餐飲等服務(wù)設(shè)施 ， 這在石家莊市商業(yè)項目中獨一無二； ? 標(biāo)志性建筑 。 本項目建筑設(shè)計超前 ， 地面以上全鋼架結(jié)構(gòu) ， 純商業(yè)布局 ， 從目前硬件建設(shè)來看 ， 將成為石家莊市的標(biāo)志性建筑物 。 約 ， 現(xiàn)代化建筑設(shè)計和身處旺地的區(qū)位 ， 都是其成為標(biāo)志性建筑物強(qiáng)有力的支撐點； ? 地處傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū) 。 本項目處于新華集貿(mào)市場中心地段 ， 位置可以說是獨一無二的 ， 其商業(yè)投資價值十分明顯； 劣勢分析 —— Weakness ? 周邊購物環(huán)境較差 。 這些事件影響著市場美譽(yù)度 ， 給市場造成了許多負(fù)面的影響； ? 項目雖處在商業(yè)集中區(qū) ， 但交通擁擠 ， 在后期的經(jīng)營中這一劣勢將會顯現(xiàn)； ? 項目主體為鋼結(jié)構(gòu) ， 對消防的要求將更加嚴(yán)格； ? 項目經(jīng)營中高檔精品服飾 ， 與周邊低檔化業(yè)態(tài)反差較大 ， 消費者可能會在感觀上降低商品的檔次 。 機(jī)會分析 —— Opportunity ? 市政府的支持 。 政府塑造華北重要商埠的利好政策 ， 必定刺激城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 有利于改善整體商業(yè)環(huán)境 ， 擴(kuò)大項目的潛在目標(biāo)客戶群 ， 符合本項目的發(fā)展要求； ? 本項目從建筑 、 規(guī)模 、 區(qū)位 、 綜合性等方面來看 ， 都具備成為商業(yè)龍頭的條件； ? 火車站的搬遷使兩大專業(yè)市場更好的融合在一起 ， 擴(kuò)大其影響力 。 威脅分析 —— Threat ? 周邊市場的激烈競爭 。 各專業(yè)市場的招商力度不斷加大 ， 對部分客戶的攔截 ， 增強(qiáng)了競爭； ? 市場缺乏本土品牌 。 整體市場內(nèi)絕大多數(shù)的品牌均為外來品牌 ， 本土品牌幾乎沒有 ， 多數(shù)經(jīng)營商戶為代理商 ， 缺少有機(jī)的市場調(diào)節(jié)能力和控制市場能力； ? 經(jīng)營模式單一 。 目前大多數(shù)的經(jīng)銷商均為攤位式銷售 ， 沒有統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)營 ， 在很大程度上抑制了整體市場的繁榮； ? 缺乏大流通條件 。 大市場實現(xiàn)大流通才能真正大發(fā)展 ， 而新華批發(fā)市場位居石家莊中心黃金地段 ， 空間窘迫 ， 導(dǎo)致實現(xiàn)大流通的必需條件如停車場 、 倉儲配送中心 、 加工基地等配套設(shè)施建設(shè)相對滯后 ， 本項目尤為嚴(yán)重； ? 經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在重疊經(jīng)營的現(xiàn)象； ? 由于現(xiàn)在服裝制造成本在增加 ， 導(dǎo)致服裝進(jìn)貨價格提高 ， 增加了批發(fā)市場經(jīng)營戶的經(jīng)營成本 ， 增加了本項目的招商難度 。 三、新華集貿(mào)商圈各專業(yè)市場的樓層定位對比分析 市場名稱 經(jīng)營樓層及設(shè)施金億城服裝廣場地下一層精品褲城、一層男女時裝、二層精品女裝、三層品牌女裝、四層品牌男裝。匯集前沿品牌達(dá)千余家，空間分割通透，商品展示廳、電梯、大型停車場等配套齊全天成商港現(xiàn)代化大型品牌服裝批發(fā)市場，地下一層服裝輔料；一、二層中高檔品牌女裝；三層名品男裝；四層是精品女裝；五層為辦公區(qū)和餐飲區(qū)新華集貿(mào)中心 新華市場內(nèi)的最大的服裝批發(fā)地，主要為中高檔服裝；為南北兩樓，地上三層地下一層服裝大世界 大棚式中低檔服裝批發(fā)市場灣里廟童裝批發(fā)市場 本商圈內(nèi)唯一的童裝批發(fā)市場，共有三層福興閣 共有四層，一至三層為大眾服飾，四層為高檔時尚服飾賣場新華西裝城 地下一層鞋城、地上一、二層精品西裝、三層運動服裝伴縱商廈 以牛仔休閑服裝為主的服裝交易市場，一層品牌服飾、二層休閑運動服飾，三、四層閑置金泊聯(lián)國際 地下一層、地上一至四層主營兒童服裝，五層為庫房新尚元 地上一層主營中檔男女服飾，二層主營男女休閑品牌服飾，三層運動休閑服飾。地下一層主營大眾服飾天元名品 主要為時尚服飾賣場，共分為五層，一層品牌服裝、二層服飾、三層飾品、四層男裝、五層商住辦公 綜合分析： ? 本項目所在商業(yè)區(qū)域新老市場差距較大 ， 未升級改造的市場配套很不完善； ? 市場普遍存在功能定位單一 ， 缺乏娛樂 、 飲食 、 休閑等功能； ? 大部分的市場服務(wù)質(zhì)量比較差 ， 品牌形象不佳； ? 大部分市場內(nèi)部缺乏具有影響力的核心店鋪 、 品牌商品進(jìn)駐經(jīng)營； ? 絕大部分市場主要經(jīng)營模式是 “ 實物型批發(fā) ” ， 對倉儲 、 貨物運送的限制較多 ，導(dǎo)致經(jīng)營場地?fù)頂D不堪 ， 人流 、 貨流等動線交叉 ， 現(xiàn)場管理混亂； ? 所在區(qū)域內(nèi)專業(yè) 、 主題性市場組市規(guī)模偏小 ， 并且不同主題定位交叉現(xiàn)象相當(dāng)普遍 ， 既不能形成規(guī)模效益 ， 又為自身發(fā)展制造了障礙 。 四、本項目的樓層經(jīng)營定位及業(yè)態(tài)組合 結(jié)合本項目所在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)分布及各市場的樓層經(jīng)營定位分析 ， 在充分考慮本項目的位置 、 規(guī)模 、 建筑形式等因素的基礎(chǔ)上 ， 本項目的市場定位明確以“ 服飾精品類 ” 為主體經(jīng)營行業(yè) ， 兼具醫(yī)療 、 銀行 、 商務(wù)服務(wù) 、 餐飲等功能 ， 并由“ 商品交易區(qū) ” 和 “ 配套服務(wù)區(qū) ” 兩大部分有機(jī)整合形成的完善的商業(yè)體系 。 因而在本項目各樓層經(jīng)營定位上 ， 將根據(jù)目標(biāo)商家不同的經(jīng)營種類 ， 有意識地將各類型業(yè)態(tài)組合分布在不同的樓層 ， 這樣既可以使各商業(yè)區(qū)域因經(jīng)營主題 、 業(yè)態(tài)的不同而保持自己的獨特個性 ， 同時又能合理分配客流 ， 從而避免因不同樓層的位置而影響其競爭力及租金水平 。 具體來說 ， 盡量將消費者偶然性購買概率較高 、 商品價格較低的業(yè)態(tài)規(guī)劃在較低樓層；將定向性購買概率較高 、 商品價格較高的業(yè)態(tài)規(guī)劃在較高樓層；主力店規(guī)劃在較高樓層 ， 拉動一層以上樓層的招商及后期經(jīng)營 。 本項目詳細(xì)的樓層經(jīng)營定位及業(yè)態(tài)組成如下： 本項目的樓層定位及業(yè)態(tài)組合 樓層 樓層定位 經(jīng)營主題 招商范圍 品牌列舉地下一層 待定 —— 童裝、倉儲、停車場 ——一層 精品女裝 摩登時代 時尚、新潮國內(nèi) 品牌女裝 淑女屋、歌莉婭二層 精品女裝 休閑部落 休閑、運動類的服飾 E S PR I T、艾格 、O N L Y 等三層 精品女裝 白領(lǐng)麗都 女士正裝、女士職業(yè)套裝、晚裝、風(fēng)情內(nèi)衣等 奧卡茜傲、哥弟、嘉莉詩等四層 精品男裝 男人海洋 男士品牌外套、大衣、西裝、休閑套裝等 才子、七匹狼、利郎等五層 精品男裝 國際名士 品牌 旗艦店、品牌經(jīng)銷商 鱷魚、PL A Y B O B Y 等六層 服務(wù)配套 —— 餐飲、培訓(xùn)、商務(wù)服務(wù)、銀行、產(chǎn)品展示 —— 樓層定位及業(yè)態(tài)組合建議 樓層 樓層定位 經(jīng)營主題 招商范圍 品牌列舉地下一層 待定 —— 童裝、倉儲、停車場 ——一層 精品女裝 摩登時代 時尚、新潮國內(nèi) 品牌女裝 淑女屋、歌莉婭二層 精品女裝 休閑部落 休閑、運動類的服飾 E S PR I T、艾格 、O N L Y 等三層 精品女裝 白領(lǐng)麗都 女士正裝、女士職業(yè)套裝、晚裝、風(fēng)情內(nèi)衣等 奧卡茜傲、哥弟、嘉莉詩