【正文】 鑫泰新雙流項目 營銷執(zhí)行報告 問鼎雙流、攜手發(fā)展 讓我們隨鑫泰新一起，開始演繹一段營銷傳奇 …… 針對營銷任務(wù)，思源的思考脈絡(luò)： 明晰目標(biāo) 內(nèi)外部環(huán)境分析 定位 (關(guān)鍵 )問題 制定解決方案 (策略 /執(zhí)行 ) 發(fā)現(xiàn)問題 (難點 ) 首先，明晰我們面臨的營銷目標(biāo) 目標(biāo) 2： 打造企業(yè)品牌 激勵區(qū)域市場 目標(biāo) 3： 樹立市場標(biāo)桿 目標(biāo) 1： 回款與利潤 鞏固的三角形體系 ,保證項目相互支撐 ,協(xié)同發(fā)展 面對以上營銷目標(biāo)，通過研究，發(fā)現(xiàn)需要解決的營銷問題與難點 接到任務(wù)伊始，思源做了多方面的研究工作： ? 內(nèi)部環(huán)境研究 ? 了解項目概況； ? 挖掘項目有利條件； ? 梳理項目不利條件； ? 外部環(huán)境研究 ? 對市場走勢進行預(yù)判 ? 對周邊競爭項目進行調(diào)研 ? 對客戶進行定性研究 思源得出了項目內(nèi)外部環(huán)境研究結(jié)果 … 項目 概況 雙流片區(qū)、大件路旁、 毗鄰川大新校區(qū)、占地 370畝、 一期占地 100畝 生活配套 相對航空港片區(qū)其他區(qū)域配套較為匱乏 四川大學(xué) 本案 西南民族大學(xué) 信息工程學(xué)院 棠湖外語中學(xué) 超市 農(nóng)貿(mào)市場 化工院醫(yī)院 區(qū)域主要企 事業(yè)單位 主要企業(yè) 水電七局、雙流電纜廠、錦華制藥、雙流車管所、西南化工院、水電 5局、太極集團 交通干線 機場高速路、黃河北路、長江路、臨港路 職工住房 川大教師職工宿舍 區(qū)域配套 互惠超市、工商銀行、中國銀行、西南化工醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場 水電七局 雙流電纜廠 新區(qū)管委會 西南化工院 雙流車管所 錦華制藥 太極集團 本案 水電 5局 一期用地總規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃凈用地面積 (不含代征地 ) ㎡ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： ％ 綠地率： ％ 總綠地面積： ㎡ 機動車位： 730個 非機動車位： 1625個（與 2期結(jié)合實現(xiàn)） 成本 ? 項目土地成本同比現(xiàn)市場水平較低，具備價格上的競爭優(yōu)勢 升值 ? 雙流與中心城區(qū)的無縫連接步伐的加快，項目良好的地理優(yōu)勢將給產(chǎn)品帶來較大的升值空間 環(huán)境預(yù)期 ? 隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進， “ 中國西部航都 ” 的新風(fēng)采將日益彰顯，區(qū)域環(huán)境將得到全面快速的改善 產(chǎn)品 ? 可變空間、花園贈送、 HOPSCA綜合功能方面等提煉 項目有利條件挖掘 配套匱乏 ? 本案周邊目前生活必需的基礎(chǔ)配套及市政配套較為匱乏， 將成為影響項目居住質(zhì)量的核心因素之一。 無景可借 ? 本地塊沒有可利用的自然景觀，不利于遠郊區(qū)項目的最大買點 — 居住環(huán)境的塑造 項目不利條件梳理 ? 目前區(qū)域內(nèi)在建設(shè)項目會在一定程度上對本項目造成客戶分流 區(qū)域分流 2022年成都房地產(chǎn)市場概況 市場供應(yīng)： 〃 全年主城區(qū)商品房供應(yīng)總套數(shù)約 〃 供應(yīng)面積約為 〃 同比增長 28%。 市場需求： 〃 2022年成都主城區(qū)商品房銷售約 〃 共計面積約 〃 銷售面積較 06年增加約 %。 市場供應(yīng)十分旺盛， 供大于求的趨勢開始出現(xiàn)，同時受宏觀政策影響，市場整體銷售抗性增加 5 4 . 0 %5 6 . 4 %1 8 . 8 % 1 2 . 1 %4 0 . 5 %1 8 . 0 %7 . 9 %1 1 . 5 % 3 4 . 8 %1 2 . 2 % 3 3 . 5 %6 . 6 %1 . 5 % 3 . 3 %4 . 9 % 5 . 9 %0 . 7 % 2 . 3 %1 1 . 20 . 8 % 2 . 1 %6 . 4 % 0 . 6 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 81 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月成交量環(huán)比成交均價環(huán)比2022成都整體市場狀況分析 市場大勢 08年成都房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 〃 整體價格趨于平緩，穩(wěn)步上揚 〃 土地供大于求 〃 剛性需求表現(xiàn)突出 〃 購房決策趨于理性 〃 對新產(chǎn)品性價比要求更高 市場大勢 08年航空港區(qū)域市場情況 區(qū)域供應(yīng)情況： 〃 開發(fā)規(guī)模突破千畝 〃 住宅面積超過百萬平方米 〃 開發(fā)總戶數(shù)約 2萬余戶 區(qū)域城市定位： “ 國際城南之門 ” 區(qū)域主力開發(fā)商 ： 藍光地產(chǎn)、森宇實業(yè)、四川溫資房產(chǎn)、華西希望 ?美好房屋、誠裕房產(chǎn)、和貴 實業(yè)、中盛房產(chǎn)、富豪房產(chǎn)、潤揚房產(chǎn) 區(qū)域物業(yè)分布： 空港新區(qū)高層和小高層占 50％，多層占 25％，別墅和類別墅占 25％。 區(qū)域環(huán)境 目前開發(fā)主要集中在機場路和臨港路兩條線，新建項目業(yè)態(tài)豐富，區(qū)域競爭日趨激烈， 最具代表有：藍光 圣菲 TOWN城、空港 16區(qū)。 潤楊書院閣 成都早晨 溫哥華花園 3期 空港 16區(qū) 美好家園 羅曼星城 圣菲TOWN城 久居福 書香尚品 流溪麗院 本案 康橋品上 新航印象 川大河畔 翰林上島 航空港片區(qū)樓盤分布 區(qū)域環(huán)境 重點分析 — 圣菲 TOWN城 占地（畝） 1期 66畝（總住宅占地 300畝） 建筑面積 80000㎡ 總戶數(shù) 752 容積率 車位數(shù) 600 建筑形態(tài) 18高層 面積區(qū)間 83140 圣菲 TOWN城 一期二批次面積區(qū)間及均價：面積區(qū)間為 80— 140㎡ ，均價 4900元 /㎡ ，開盤 4日內(nèi)購房優(yōu)惠 1%，現(xiàn)均價 4700元 /㎡ 。在春交會期間推出 300套特價房，基本銷完。 強勢推出 “ 一口價特價房 ” ，連續(xù)不階段的活動刺激，收到了不錯的成效。 現(xiàn)階段促銷措施：一次性優(yōu)惠 3%，按揭、分期優(yōu)惠 1%，三組以上